TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°719/2025

JUGEMENT

du

24 Novembre 2025

5AA

N° RG 25/00267 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GAGB

OPH DE L’ANGOUMOIS

C/

[H] [L]

Le :

copies exécutoires

à OPH DE L’ANGOUMOIS

copies certifiées conformes

à OPH DE L’ANGOUMOIS

à M. [L]

JUGEMENT

Après débat à l’audience publique du tribunal judiciaire d’ANGOULÊME, tenue le 2 Octobre 2025 ;

Sous la présidence de CAHOUR BELLET Bénédicte, magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge de la protection des contentieux, assistée de NDIAYE Mame, greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2025,

Le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

OPH DE L’ANGOUMOIS,

[Adresse 2]

DEMANDERESSE représentée par Madame [N]

ET

Monsieur [H] [L]

né le 4 Février 1975,

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 4] – [Localité 3] [Adresse 5]

DEFENDEUR non comparant

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe le 24 Novembre 2025 et signé par Bénédicte CAHOUR BELLET, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’ANGOULÊME et par Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2025, l’OPH DE L’ANGOUMOIS a donné à bail à Monsieur [L] [H] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel actuel de 467,17 euros, avances sur charges comprises.

L’OPH DE L’ANGOUMOIS a saisi le 22 janvier 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.(CCAPEX)

Par acte extra-judiciaire de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été notifié à Monsieur [L] [H] pour la somme totale de 1 140,78 euros correspondant aux loyers et charges ainsi que les frais dus au 21 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que, par acte introductif d’instance en date du 11 avril 2025, l’OPH DE L’ANGOUMOIS a fait assigner Monsieur [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGOULEME aux fins de solliciter :

— la condamnation de Monsieur [L] [H] au paiement de la somme de 2 517,02 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer jusqu’au 1er avril 2025 sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte fourni lors des débats ;

— le constat de la résiliation du bail aux torts du locataire et en conséquence son expulsion de corps et biens, ainsi que celle de toutes autres personnes introduites par lui dans les lieux loués, avec le concours de la force publique si besoin ;

— la condamnation de Monsieur [L] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

— la condamnation de Monsieur [L] [H] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [L] [H] au paiement des réparations locatives ;

— la condamnation de Monsieur [L] [H] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 14 avril 2025.

A l’audience du 2 octobre 2025, l’OPH DE L’ANGOUMOIS, en personne, a été entendu en ses observations et a précisé oralement que la dette s’élevait à la somme de 2 428,30 euros et a sollicité la condamnation du locataire aux entiers dépens. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [L] [H] , partie défenderesse, n’a pas comparu.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, l’OPH DE L’ANGOUMOIS réitère son acte introductif d’instance et demande au Tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail et de condamner Monsieur [L] [H] au paiement des loyer et charges et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’OPH DE L’ANGOUMOIS précise que son action repose sur le non-paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 janvier 2025, resté infructueux. Il ne s’oppose pas à la mise en place d’un plan d’apurement de la dette.

Il précise que Monsieur [L] [H] a réglé les sommes de 1 000 euros en juillet 2025, 300 euros en août 2025 et 800 euros en septembre 2025 qu’il n’a pas contesté la dette et a sollicité des délais de paiement en s’engageant à régler la somme de 100 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été évoquée le 2 octobre 2025 puis mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 14 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’OPH DE L’ANGOUMOIS a saisi le 22 janvier 2025 la commision de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par conséquent, la demande de l’OPH DE L’ANGOUMOIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Il résulte de la combinaison des articles 1103 et 1104 du Code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi entre ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des éléments non contestés de la cause que la dette de loyer de Monsieur [L] [H] s’élève à la somme de 2 428,30 euros arrêtée au 29 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [L] [H] sera condamné à payer à l’OPH DE L’ANGOUMOIS la somme de 2 428,30 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2025.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la même loi du 6 juillet 1989 précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [L] [H] n’a pas régularisé sa dette de loyer et charges et ce malgré un commandement de payer la somme de 1 140,78 euros en date du 27 janvier 2025 et qu’il est par conséquent redevable de la somme de 2 428,30 euros arrêtée au 29 septembre 2025.

En conséquence, par ce seul motif lié au non-paiement des loyers et charges locatives, l’acquisition de la clause résolutoire résiliant le bail en date du 22 janvier 2025, sera constatée.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des artciels L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement:

Par application de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que le locataire a repris un travail mais apparaît en situation de régler sa dette par mensualités de 100 euros. Il s’est engagé à respecter cette proposition d’apurement de la dette, proposition acceptée par le bailleur.

Dès lors, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif et, pendant ces délais, de suspendre les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais accordés. En cas de respect des modalités de paiement accordées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-paiement injustifié d’une seule mensualité, la clause résolutoire prendra son plein effet et le bail sera résilié à cette date. Dans ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [L] [H] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie en vertu des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L43361 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1730 du code civil, et à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Par ailleurs, il ressort de la loi du 6 juillet 1989 qu’une indemnité d’occupation, correspondant à une somme équivalente au loyer, est due à compter de la résiliation du bail d’habitation et jusqu’à la libération des lieux par les locataires.

En droit, l’indemnité d’occupation doit compenser les pertes de loyer subies par le bailleur et également l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 11 mars 2025, Monsieur [L] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [L] [H] à son paiement.

Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Monsieur [L] [H] aux entiers dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas d’espèce, l’équité commande de débouter OPH DE L’ANGOUMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande l’OPH DE L’ANGOUMOIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 27 janvier 2025 liant l’OPH DE L’ANGOUMOIS et Monsieur [L] [H] pour un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 3] [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à l’OPH DE L’ANGOUMOIS la somme de 2 428,30 euros au titre des loyers, charges et avances sur charges impayés au 29 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Monsieur [L] [H] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [L] [H] à s’acquitter de la dette en procédant à des versements de 100 euros par mois, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois.

ORDONNE, en conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêt, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut par Monsieur [L] [H] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à OPH DE L’ANGOUMOIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel actuel du loyer et charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE l’OPH DE L’ANGOUMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] aux dépens incluant le coût du commandement en date du 27 janvier 2025 et de l’assignation signifiée le 11 avril 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION