TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

JUGEMENT du 02 Avril 2026

N° RG 25/01522 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GCDV

50D

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Louise BECK,

Greffier : Kamayi Valérie MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2026, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Réputé contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [B]

né le 18 Mars 1998 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Christophe POUZIEUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [M]

né le 23 Juin 1992 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

Madame [E] [H]

née le 16 Juin 1993 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 octobre 2023, Monsieur [G] [B] se portait acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 1] sur la Commune de [Localité 5], auprès de Monsieur [M] [T] et de Madame [H] [E].

Ladite acquisition se faisait moyennant le paiement d’un prix de 225.000 €.

Un diagnostic du 3 décembre 2021 de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante était annexé à l’acte de vente.

Quelques jours après la vente, une fuite de ch2neau survenait, justifiant l’intervention d’un artisan pour y remédier. Monsieur [B] découvrait en novembre 2024 que la toiture de l’immeuble comportait des plaques de fibrociment, lesquelles contenaient de l’amiante de type Chrysotile.

Soutenant que les vendeurs disposaient des informations relatives à la présence d’amiante et au mauvais état de la toiture, et qu’ils les avaient volontairement cachées à l’acquéreur, par acte de commissaire de justice du 21 août 2025 remis en étude, Monsieur [G] [B] a assigné Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] devant le Tribunal Judiciaire d’Angoulême, sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Dans le cadre de son assignation, ses seules écritures, il demande au Tribunal Judiciaire de :

— Constater l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble à usage d’habitation vendu par Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] à Monsieur [G] [B],

— Condamner Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] à verser à Monsieur [G] [B] la somme de 63.314,02 € de dommages et intérêts au titre de la reprise du vice caché, outre la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de Procédure Civil,

— Condamner Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] aux entiers dépens.

Ni Monsieur [M], ni Madame [H] n’a constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 17 décembre 2025, et l’affaire fixée à l’audience du 19 février 2026. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale

L’article 1641 du code civil dispose : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Monsieur [B] reproche aux vendeurs de lui avoir dissimulé les informations relatives à la présence d’amiante et au mauvais état de la toiture.

En application de l’article 1641 du code civil, il lui appartient de démontrer :

— l’existence d’un vice,

— son caractère caché,

— son antériorité à la vente,

— et son caractère suffisamment grave.

Par ailleurs, l’acte de vente signé entre les parties le 16 octobre 2023 prévoit (p11) : L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas (…) s’il est prouvé par l’acquéreur, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur .

Il conviendra donc également de vérifier que Monsieur [B] apporte la preuve de ce dernier point.

Concernant le chéneau

Monsieur [B] justifie avoir averti le vendeur, quelques mois après l’acquisition, d’infiltrations d’eau de pluie dans le garage. Les photographies de l’infiltration et la facture de reprise du chéneau permettent de caractériser l’existence du vice.

Par ailleurs, la temporalité (infiltrations survenus quelques mois après l’acquisition) permet de caractériser l’antériorité du vice à la vente.

Le demandeur verse, à l’appui de ses prétentions, deux attestations de témoins d’artisan (Monsieur [J] et Monsieur [I]). Monsieur [J] atteste, à propos du chéneau, “Monsieur [M] a été prévenu que le chéneau devait être remplacé et que son état serait à l’origine d’infiltrations”. Monsieur [I] atteste pour sa part “Je lui ai parlé de l’état de son chéneau”.

Ces deux attestations permettent de démontrer que Monsieur [M] avait connaissance du mauvais état du chéneau. Il n’en a pas informé le vendeur. Au contraire, il indiquait par SMS à Monsieur [B] ne pas être informé du mauvais état de ce chéneau, précisant même avoir été informé par ses artisans que “tout était ok” sur le toit.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les vendeurs ont volontairement dissimulé le mauvais état du chéneau à l’acquéreur, l’empêchant de solliciter un prix de vente moins important.

Monsieur [B] justifie d’un coût d’intervention sur les chéneaux à hauteur de 1.006,50 euros. Les vendeurs seront en conséquence condamnés à lui verser cette somme.

Concernant la présence d’amiante :

Sur l’existence du vice : Monsieur [B] verse deux devis de reprise de toiture. L’un d’un montant de 38.054 euros, l’autre d’un montant de 62.307,52€. Le devis en date du 17 février 2025 relève le caractère amiantées des plaques de la toiture. Il fait suite au prélèvement de matériau sur les plaques ondulées réalisé en laboratoire conformément à la facture d’un montant de 90 euros réglée par Monsieur [B].

Sur l’antériorité du vice : L’amiante étant incorporée aux matériaux de toiture, elle était nécessairement présente antérieurement à la vente.

Sur le caractère caché du vice : Les conclusions du diagnostic de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante réalisé le 3 décembre 2021 et annexé à l’acte de vente sont les suivantes :

— Il n’a pas été repéré de matériaux ou produits de la liste A contenant de l’amiante,

— Il a été repéré :

• des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante sur jugement de l’opérateur : conduits (bâtiment Etage – pièce 2) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique,

• des matériaux et produits de la liste B contenant de l’amiante sur jugement de l’opérateur : conduits (bâtiment Etage – pièce 3) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique.

L’opérateur indique dans le diagnostic avoir pu visiter l’ensemble des locaux et composants dans le cadre de sa mission.

Il en ressort que seules des traces d’amiante au niveau des conduits avaient été portées à la connaissance de l’acquéreur. En conséquence, l’acquéreur, profane, ne pouvait déceler par lui-même la présence d’amiante contenue dans les plaques de fibrociment.

Par courrier électronique en date du 14 janvier 2025, Monsieur [M] indiquait à Monsieur [B] n’avoir jamais été informé de la présence d’amiante et s’en étonner.

Il ressort toutefois des attestations de témoins versées par le demandeur (Monsieur [J] et Monsieur [I]) que “Monsieur [M] a connaissance de la présence des tôles de fibrociment de type éverite” – “J’ai prévenu le client qu’il devait se rapprocher de l’agent immobilier car potentiellement amianté”.

Le vice présenté donc un caractère caché.

Sur la gravité du vice : Le demandeur indique que la présence d’amiante sur le toit justifie tout à la fois le démontage et la réfection dudit ouvrage.

Le demandeur ne démontre toutefois pas en quoi le vice rend la maison impropre à son usage. Il convient toutefois de retenir que le vice en diminue l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant la toiture ne pourraient pas être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée. La présence d’amiante entraîne en effet des obligations spécifiques en cas de travaux, nécessitant une dépose et un traitement spécialisés, générant un surcoût substantiel.

Il y a donc lieu de retenir l’existence d’un vice caché diminuant tellement l’usage du bien que s’il l’avait connu, l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix. Toutefois, l’impropriété de la maison à son usage en raison du vice n’étant pas démontrée, la demande de Monsieur [B] en indemnisation à hauteur de 62.307,52 euros conformément au devis de “dépose de toiture en plaques amiantées et tuiles polluées et recouverture en tuiles canal auto bloquante courants- couverts teinte charentaise” sera rejetée.

En application de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Le coût d’une réfection totale de toiture constitue une amélioration et non la réparation d’un dommage actuel. L’évaluation du préjudice doit être recentrée sur ce que la présence d’amiante enlève réellement au bien de Monsieur [B].

Une décote de 10% (22 500 euros), de la valeur du bien apparaît comme une juste évaluation du préjudice subi par Monsieur [B].

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’article 514 du même code prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, Monsieur [M] et Madame [H] succombent à l’instance et seront condamnés aux dépens.

Ils seront également condamnés à verser Monsieur [B] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] à payer à Monsieur [G] [B] la somme de 1.006,50 euros au titre de la réparation du chéneau ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] en condamnation de Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] à lui verser la somme de 62.307,52 euros ;

FIXE à la somme de 22.500 euros la dépréciation de la valeur vénale du bien immobilier de Monsieur [G] [B], en raison du vice caché relatif à la présence d’amiante sur la toiture ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] à payer à Monsieur [G] [B] la somme 22.500 euros ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] à payer à Monsieur [G] [B] la somme 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] et Madame [E] [H] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE