Expéditions le : Minute n° 25/

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00506 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F65K

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

La Commune de [Localité 8],

prise en la personne de son maire en exercice

sise [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice RENOUARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant, et et par M^e Lucas DEGOMME, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. UNI.VR,

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 487 581 340

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Bernard PLAHUTA, avocat au barreau de BONNEVILLE, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 Novembre 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Décembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2016, la Commune de [Localité 8] a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années consécutives à compter du 1er février 2016, à la société Uni.VR un local sis [Adresse 3] à [Localité 8]. Par l’effet de la tacite reconduction, le bail a été renouvelé le 31 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, la Commune de [Localité 8] a fait assigner la société Uni.VR en référé aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise depuis le 2 juillet 2025 ;

— Constater en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— Dire et juger qu’il y a occupation sans droit ni titre des lieux, depuis le 2 juillet 2025 inclus ; – Ordonner l’expulsion de la société Uni.VR, après état des lieux contradictoire écrit et remise des clés, ce, dans le mois de la date de la signification de l’ordonnance de référé ;

— Condamner la société Uni.VR à lui payer une indemnité d’occupation des locaux, d’un montant de 500 euros par jour de retard, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux, depuis la date de signification de l’ordonnance de référé jusqu’à la date de l’état des lieux contradictoire et de remise des clés ;

— Ordonner, à défaut de libération effective et spontanée dans le délai d’un mois de la décision à intervenir, l’expulsion de la société Uni.VR et de celle de tout occupant de son chef des lieux loués, ainsi que l’enlèvement, le transport, le dépôt et la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu approprié ou garde meuble qu’il plaira à Monsieur le Président de désigner, et ce, en garantie de toute somme qui pourra être due ;

— Condamner la société, à titre de dommages et intérêts, à lui payer, l’équivalent de l’indemnité d’occupation des locaux de 500 euros par jour, ce, pour le temps nécessaire soit à la re-location, soit à la vente des locaux, c’est-à-dire pour la période s’écoulant depuis la date de prononcé de l’ordonnance de référé jusqu’à la date de re-location ou la date de vente ; – Condamner la société Uni.VR à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Uni.VR aux entiers dépens dont la somme de 484,90 euros, correspondant aux frais d’huissier exposés à ce jour ainsi que le coût de la présente assignation et de l’éventuelle signification de l’ordonnance à intervenir ;

La Commune de [Localité 8] expose au soutien de ses demandes que le contrat conclu par les parties stipule que ledit local a pour destination une activité de bar, restauration et dancing ; elle expose que depuis plusieurs années, le preneur ne jouit pas du bien de manière paisible et a réalisé des travaux sans autorisation ; elle ajoute que ces entorses au bail ont été constatées par Maître [Z] le 30 mai 2025 ; elle indique que ce dernier a fait délivrer un commandement d’avoir à respecter les clauses du bail dans un délai d’un mois, demeuré infructueux.

La société Uni.VR, représentée, demande à titre principal de débouter la Commune de [Localité 8] de toutes ses prétentions, de déclarer le commandement visant la clause résolutoire infondé ; à titre reconventionnel, demande d’ordonner la production par la Commune de [Localité 8] du plan qui doit être annexé au bail commercial du 16 juin 2016 sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ; d’ordonner la production du procès-verbal de visite d’un établissement recevant du public en date du 7 novembre 2024, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance ; de la condamner provisionnellement à rembourser les dépenses faites à la SARL UNI.VR pour les travaux ; de la condamner provisionnellement à lui verser la somme de 720 000 euros correspondant à l’indemnité d’éviction due pour la résiliation du bail ; de la condamner provisionnellement à lui verser la somme de 100 000 euros pour entrave volontaire faite au droit de préemption du locataire commercial et de la condamner à la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIVATION

Sur la clause résolutoire :

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’exécution d’une seule des conditions au contrat, le contrat pourra être résilié de plein droit à son initiative, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Sur le manquement à l’obligation de jouir paisiblement du bien :

Le contrat de bail en date du 16 juin 2016 prévoit notamment que : « Le LOCATAIRE devra jouir des locaux et exploiter son fonds de commerce à ses risques et périls en bon père de famille, en y consacrant toute l’activité et les soins nécessaires, de manière à le faire prospérer. […] »

La Commune de [Localité 8] explique que la société Uni.VR n’utilise pas le bien de manière raisonnable et paisible au sens des articles 1728 et 1729 du Code civil. Elle indique que la société Uni.VR défraye régulièrement la chronique judiciaire ce qui a notamment conduit à une fermeture administrative de l’établissement durant 15 jours selon arrêté n°PREF-CAB-BPA-2025-340 du 12 juin 2025. Elle ajoute que la société Uni.VR n’a pris aucune mesure des troubles à l’ordre public généré et continuer d’organiser des soirées thématiques.

La société Uni.VR rappelle que l’établissement est exploité dans les lieux depuis le 18 janvier 2000 selon contrat de bail entre la Commune de [Localité 8] et la société IC qui vendra son fonds de commerce à la SARL UNI.VR en 2005. Elle ajoute que les faits dont procède la fermeture administrative sont parfaitement exceptionnels et interviennent 25 ans après le commencement d’activité. Elle indique que ceux-ci ne justifient en aucun cas une résiliation du bail d’autant plus qu’elle a subi une fermeture administrative de ce fait et que l’arrêté préfectoral n’est parvenu au Bailleur qu’en raison de sa qualité.

Par exploit d’huissier en date du 30 mai 2025, la Commune de [Localité 8] a fait délivrer à la société Uni.VR un commandement d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois à compter dudit commandement. Les troubles évoqués sont les suivants : absence de régularisation administrative suite à la suppression de l’activité de restauration et la création d’un local de « calme acoustique » ; absence d’autorisation préalable aux travaux ; et absence de gestion du bien en bon père de famille.

Il résulte des pièces du dossier que la société Uni.VR exploite le bien depuis 2005 sans que cela n’est conduit à aucune fermeture administrative avant 2025. Les faits allégués par la Commune de [Localité 8] ainsi que la fermeture administrative se situent sur l’année 2024 et 2025, soit près de 20 ans après l’exploitation des lieux par la défenderesse.

Aussi, le juge des référés ne peut que considérer qu’il est soumis à son office une appréciation d’éléments factuels, confrontées à l’obligation contractuelle de jouir paisiblement du bien mis à disposition ; qu’il est constant que les contestations soulevées, démontrant que les difficultés sont récentes et localisées à l’aune de la durée du bail, ne peuvent qu’être considérées comme sérieuses, et dès lors il n’y a lieu à prononcer sur le fondement susvisé la résiliation de plein droit du contrat par acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il sera dit qu’il n’y a lieu à référer quant à la demande de résolution pour manquement à l’obligation de jouir paisiblement du bien.

Sur le manquement à l’obligation d’autorisation pour réaliser des travaux

Le contrat de bail en date du 16 juin 2016 prévoit, concernant les travaux, que: « Le LOCATAIRE ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ni démolition, aucun percement de murs, cloisons, planchers, plafonds ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès, préalable et écrit du BAILLEUR. […] ».

La Commune de [Localité 8] explique, selon l’huissier mandaté, le bailleur a procédé à des travaux dans les sanitaires et procédé à la création d‘une salle de repos auditif sans demande et autorisation préalable.

La Société Uni.VR indique qu’elle n’a procédé à aucune construction, ni démolition, ni percement, ni changement de distribution pour réaliser ces travaux. Elle explique qu’elle a procédé à ces travaux pour satisfaire aux obligations de l’article 1336-1 du Code de la santé publique concernant les zones de repos auditif. Elle ajoute que les sanitaires étaient devenus obsolètes et défectueux.

Par exploit d’huissier en date du 30 mai 2025, la Commune de [Localité 8] a fait délivrer à la société Uni.VR un commandement d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois à compter dudit commandement. Les troubles évoqués sont les suivants : absence de régularisation administrative suite à la suppression de l’activité de restauration et la création d’un local de « calme acoustique » ; absence d’autorisation préalable aux travaux ; et absence de gestion du bien en bon père de famille.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas au Juge des référés, juge de l’évidence, de constater que les travaux effectués par la défenderesse aient résulté en l’espèce des démolition, construction, percement ou changement de distribution.

Par conséquent, il sera dit qu’il n’y a lieu à référer quant à la demande de résolution pour manquement à l’obligation d’autorisation pour réaliser des travaux.

Sur le changement de destination des lieux :

Selon contrat de bail en date du 16 juin 2016, les biens sont loués à « usage mixte de discothèque, dancing, bar, restaurant et habitation ».

Ledit contrat prévoit également que : « Le LOCATAIRE […] devra conserver aux locaux loués leur destination, son genre d’activité, l’enseigne et le nom commercial. […] »

La Commune de [Localité 8] explique que l’activité de restauration a été supprimée et qu’une salle de repos acoustique a été créée sans son accord, ce qui constitue une déspécialisation constituant une modification de la destination du bien selon l’article L. 145-47 du Code de commerce. Elle appuie également son argumentation sur trois arrêts : CA [Localité 7], 1er avril 2025, n°24/00895 ; Cass., Ass. Plén., 3 mars 1956 ; CA [Localité 5], 23 janvier 2025.

La société Uni.VR allègue qu’il ne peut pas lui être fait grief de ne pas exercer l’une des activités autorisées selon le bail. Elle appuie son argumentation sur les articles L. 145-47 et L. 145-50 du Code de commerce. Elle allègue que les arrêts de la Cour d’appel cités par la partie adverse ne sont pas représentatifs des faits d’espèce.

Par exploit d’huissier en date du 30 mai 2025, la Commune de [Localité 8] a fait délivrer à la société Uni.VR un commandement d’avoir à faire cesser les troubles dans le délai d’un mois à compter dudit commandement. Les troubles évoqués sont les suivants : absence de régularisation administrative suite à la suppression de l’activité de restauration et la création d’un local de « calme acoustique » ; absence d’autorisation préalable aux travaux ; et absence de gestion du bien en bon père de famille.

En l’espèce, la société Uni.VR, explique ne pas avoir changé son « genre » d’activité ni la destination des locaux mais avoir simplement procédé à la suppression de l’une d’entre elles ; que cette argumentation doit être à l’évidence, en référé, érigée en contestation sérieuse, la seule déspécialisation partielle ne pouvant être analysée avec la certitude suffisante en référé comme un manquement contractuel entraînant de facto l’acquisition de la clause contractuelle.

Par conséquent, il sera dit qu’il n’y a lieu à référer quant à la demande de résolution pour manquement à l’obligation à l’obligation d’autorisation pour réaliser des travaux pour changement de destination.

Sur la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, le contrat n’est pas résilié de plein droit et est toujours en cours d’exécution.

Ainsi, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Uni.Vr

Sur les demandes de communication de pièces :

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

— Sur la demande de production du plan qui doit être annexé au bail commercial du 16 juin 2016 sous astreinte :

La société Uni.VR demande à la Commune de [Localité 8] la production du plan annexé au bail tel qu’énoncé en page 3 dudit bail. Elle indique avoir, à cette fin, fait parvenir à la Commune de [Localité 8] une sommation de communiquer en date du 22 octobre 2025. Elle ajoute que ce plan est celui d’une annexe qu’elle ne possède pas, qu’il est nécessaire pour matérialiser le parking que le Bailleur s’est engagé à réaliser en page 3 du contrat conclu et que la Commune de [Localité 8] a refusé de lui communiquer cette annexe par lettre officielle du 25 octobre 2016. Elle précise qu’elle ne possède qu’un plan récent ne laissant pas apparaitre la parcelle n° D [Cadastre 1] sur laquelle le parking doit être construit.

La commune de [Localité 8] déclare que les demandes reconventionnelles de la défenderesse ne relèvent pas de la présente juridiction et indique que celle-ci est déjà en possession desdits plans.

Il est acquis que l’existence de cette annexe n’est pas contestée, et que l’utilité du plan n’est pas débattue dans le cadre de l’exécution des termes du contrat, la Commune de [Localité 8] sera condamnée à communiquer le plan qui doit être annexé au bail commercial du 16 juin 2016.

En outre, il ne paraît nécessaire de prononcer une astreinte à ce stade pour l’exécution d’une telle obligation, par ailleurs sollicitée postérieurement à l’assignation dans la présente affaire, et qui sera réalisée par la commune sur la simple base de cette condamnation.

— Sur la demande de production du procès-verbal de visite d’un établissement recevant du public en date du 7 novembre 2024 sous astreinte :

La société Uni.VR demande de condamner la Commune de [Localité 8] à lui communiquer le procès-verbal de visite d’un établissement recevant du public en date du 7 novembre 2024. Elle indique que la Commune [Localité 8] invoque ce document dans ses écritures sans toutefois le verser au débat, malgré la sommation de communiquer en date du 22 octobre 2025, ce qui viole les dispositions de l’article 132 du Code de procédure civile et le principe du contradictoire.

La Commune de [Localité 8] indique que les visites sont obligatoires et que le procès-verbal qui en découle est toujours transmis à l’exploitant, la société Uni.VR. Elle ajoute que ce document est sans effet sur le litige, et que la défenderesse ne le conteste pas.

Il est constant que ce procès-verbal n’a aucune incidence sur le présent litige et que, par conséquent, l’absence de production ne contrevient pas aux termes de l’article 132 du code de procédure civile ni au principe de contradictoire.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Uni.VR de communication du procès-verbal de visite d’un établissement recevant du public.

Sur les demandes de provisions :

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

— Sur la demande de remboursement au titre des travaux effectués par la SARL UNI.VR pour les travaux :

La société Uni.VR sollicite le versement de la somme provisionnelle de 22 388,74 euros à valoir sur le remboursement des dépenses faites pour les travaux dans la charge incombe au propriétaire, en application du 4ème paragraphe de la page 4 du bail. Elle indique que les travaux effectués dans les sanitaires étaient nécessaires du fait de leur vétusté. Au soutien de sa demande, elle verse au débat les factures de réfection des sanitaires, d’un montant total de 18 993,08 euros. Elle ajoute qu’elle a dû installer des portes coupe-feu, qui ne lui ont jamais été remboursées malgré la promesse écrite du Maire. Au soutien de sa demande, elle produit une facture en date du 2 mai 2016 pour un montant de 1 727,06 euros.

IL est soulevé en défense que la commune n’avait pas connaissance de l’engagement de ces sommes directement engagées par le preneur.

En l’espèce, aux termes du quatrième paragraphe de la page 4 du contrat de bail, le Bailleur doit supporter la charge de tous les travaux qui pourraient être nécessaires pour mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation, ainsi que ceux visés par l’article 606 du code civil. Néanmoins, il est acquis que la Société Uni.VR ne démontre pas avoir avisé son bailleur de la nature des travaux projetée et de leur montant, et ce avant leur engagement, et que cette absence d’information en amont sur la nature et l’étendue des travaux engagés constituent à l’évidence une contestation sérieuse quant à l’application du paragraphe susvisée, et au prononcé d’une condamnation à titre provisionnelle sur ce fondement.

En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référer sur ce point.

— Sur la demande de condamnation au titre de l’indemnité d’éviction due pour la résiliation du bail :

La société Uni.VR sollicite le versement de la somme provisionnelle de 720 000 euros à valoir sur l’indemnité d’éviction due pour résiliation du bail. Elle indique que la Commune de [Localité 8] tente de justifier l’application de la clause résolutoire stipulée au bail, par le détournement des voies procédurales, afin de ne pas lui verser l’indemnité d’éviction prévue en cas de non-renouvellement du contrat. Elle entend ainsi voir condamner la Commune de [Localité 8] au versement d’une provision afin de garantir le paiement de ladite indemnité, considérant qu’elle n’a commis aucune faute.

La Commune de [Localité 8] rappelle qu’aucune indemnité d’éviction n’est due lorsque la résiliation du bail s’opère en raison de manquements du preneur.

La clause résolutoire n’étant pas acquise, il sera dit qu’il n’y a lieu à référer de ce chef.

— Sur la demande de condamnation au titre de l’entrave volontaire faite au droit de préemption du locataire commercial :

La société Uni.VR sollicite le versement de la somme provisionnelle de 100 000 euros au titre d’une entrave volontaire au droit de préemption du locataire commercial. Elle argue du fait que la stratégie de la Commune de [Localité 8] est de vendre le bien loué, libre de tout occupant, ce qui l’a conduite à engager une procédure d’expulsion à son encontre. Elle explique que son droit de préemption n’a pas été respecté, ce qui lui a causé préjudice.

La Commune de [Localité 8] explique que la société Uni.VR n’apporte aucun élément de preuve à l’appui de ses prétentions.

Les allégations formulées par la société Uni.VR ne s’appuie sur aucune preuve matérielle et qu’elle ne justifie pas de l’existence d’un préjudice, il sera dit qu’il n’y a lieu à référer de ce chef.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Il paraît équitable, en raison de la nature de la demande initiale de résolution mais également de la multiplication des demandes reconventionnelles du défendeur faites devant le juge des référés, de laisser à chacune des parties les frais engagés au titre des frais irrépétibles, en les déboutant de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Commune de [Localité 8], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la Commune de [Localité 8] au titre de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion formulée par la Commune de [Localité 8] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Commune de [Localité 8] d''indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS, la Commune de [Localité 8] à communiquer le plan qui doit être annexé au bail commercial du 16 juin 2016 à la société UNI .VR ; DISONS n’y avoir lieu à astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication du procès-verbal de visite en date du 7 novembre 2024 formulée par la société Uni.VR ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Uni.VR de condamner à titre provisionnelle la Commune de [Localité 8] à lui verser la somme de 20 720,14 euros ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Uni.VR au titre de l’indemnité d’éviction pour résiliation du bail ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Uni.VR au titre de l’entrave volontaire faite au droit de préemption du locataire commercial ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Commune de [Localité 8] aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

M^e Lucas DEGOMME

M^e Bernard PLAHUTA

M^e Fabrice RENOUARD