TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 21 Octobre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI,

Débats en audience publique le : 09 Septembre 2025

GROSSE :

Le 21/10/2025 :

à M^e Jocelyne PUVENEL

EXPEDITION :

Le 21/10/2025 :

à M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE

N° RG 24/00382 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4M3T

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [P] [N]

née le 28 Août 1959 à [Localité 4], de nationalité française

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphanie BENITA-DUPONCHELLE,

avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-006325 du 16/11/2023

accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DEFENDEUR

Monsieur [U] [S],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 septembre 1995, monsieur [U] [S] a consenti un bail d’habitation à madame [P] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 364,27 euros et d’une provision pour charges de 158,15 euros (après conversion depuis le franc).

Se plaignant de désordres affectant son logement, madame [P] [N] a, par acte délivré le 2 janvier 2024, fait assigner M. [U] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille pour obtenir des dommages et intérêts.

Après deux renvois sollicités par les parties pour se mettre en état, l’affaire a été utilement retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience, madame [P] [N], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures pour demander au tribunal de :

Déclarer son action recevable en rejetant le moyen tiré de la prescription soulevé par le défendeur,Débouter monsieur [U] [S] de l’ensemble de ses demandes et le condamner à lui payer les sommes suivantes :9.500 euros au titre de son préjudice de jouissance,1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et statuer pour le surplus comme en matière d’aide juridictionnelle.

Monsieur [U] [S], représenté par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions pour demander au tribunal de :

Déclarer irrecevable comme étant prescrite les demandes en indemnisation pour la période antérieure au 2 janvier 2021,Débouter la locataire de ses demandes en paiement, A titre subsidiaire, réduire ses demandes à de plus justes proportions,A titre reconventionnel, condamner madame [P] [N] à lui payer la somme de 20.138,42 euros au titre de l’arriéré locatif de septembre 2022 à septembre 2025 et ordonner la compensation entre les montants si besoin,En tout état de cause, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’assurance et ordonner l’expulsion de la locataire avec la fixation d’une indemnité d’occupation de 569,76 euros avec indexation annuelle,Condamner madame [P] [N] à lui payer la somme de 1.300 euros au titre des frais irrépétibles, outres les entiers dépens.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la prescription de l’action

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Ce texte issu de la loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 27 mars 2014, est d’application immédiate aux baux au cours, en vertu de la loi du 6 août 2015, selon les conditions fixées par l’article 2222 du code civil, qui prévoit qu’en cas de réduction du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, madame [P] [N] fait état de désordres affectant son bien depuis 1997, produisant un diagnostic établi le 17 février 2019 et le 16 mars 2020.

Or, la locataire a délivré une assignation le 2 janvier 2024 aux fins d’obtenir des dommages et intérêts pour l’indécence de son logement. Le nouveau délai de prescription de trois années qui court à compter du 24 mars 2014 s’applique ainsi à son action.

Par conséquent, la demande en réparation du préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 2 janvier 2021.

2. Sur la demande de dommages et intérêts pour indécence du logement

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…). »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Ces caractéristiques sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les

remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires,(…) une cuisine ou un coins cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et en eau froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement,(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient.

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Néanmoins, en application du droit commun des contrats et de la responsabilité, le comportement fautif de la locataire dans la persistance et de l’aggravation du préjudice diminue d’autant son droit à indemnisation.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’action aux fins d’obtenir réparation au titre du préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 2 janvier 2021.

Toutefois, il est possible de prendre en considération des documents antérieurs décrivant l’état du logement si cela permet de caractériser l’indécence du logement pour la période postérieure au 2 janvier 2021.

En l’espèce, pour démontrer l’indécence du logement, madame [P] [N] produit :

Un compte rendu de visite à domicile du 14 juin 2017 établi par une conseillère médicale en environnement intérieur qui fait état de surface de contamination en moisissures dans la salle de bain et la chambre et qui relève un taux d’humidité de 50% dans la cuisine et 70% dans la salle de bain.La déclaration auprès de son assureur de dégâts des eaux survenus le 9 mars 2018 et le 17 septembre 2019, Deux courriers de contestation envoyés à monsieur [U] [S] le 3 juin 2019 et le 20 novembre 2023,Un compte rendu du 17 février 2019 des Compagnons Bâtisseurs Provence, mandatés par la CAF, qui conclue à l’indécence du logement du fait d’un manque d’entretien par le propriétaire. Ce rapport préconise : la réparation du système de fermeture de la porte fenêtre de la cuisine, la mise aux normes du tableau électrique et des prises, la réfaction des plafonds et des murs dans tout le logement, endommagés par les nombreux dégâts des eaux, la création d’une ventilation basse dans la salle de bain et d’une amenée d’air dans le séjour et la chambre.Un certificat du 6 juin 2019 indiquant que madame [P] [N] présente une allergie respiratoire aux moisissures.Un rapport du 16 mars 2020 du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne des Bouches-du-Rhône qui conclut également à l’indécence du logement pour les mêmes raisons que le précédent compte rendu, les problème d’humidité s’étant aggravé suite au dégâts des eaux survenu le 17 septembre 2019, Le diagnostic technique du 27 mars 2023 établi par un architecte de la société AMPIL qui conclut à l’indécence du logement compte tenu de l’état des murs et des plafonds dans la cuisine, la salle de bain, la chambre et le couloir endommagés par les multiples infiltrations d’eau. Le rapport relève aussi des menuiseries non étanches à l’air, un tableau électrique vétuste et non conforme ainsi qu’un chauffage à faible chaleur.Les photographies prises par la locataire le 8 décembre 2024 qui illustre l’absence persistante de la mise aux normes des prises et du compteur électrique (avec notamment des fils apparents) et des traces d’humidité avec de la peinture fortement écaillées au niveau du plafond et des murs en partie haute dans plusieurs pièces.

Au regard de ces éléments, et en particulier du diagnostic du 27 mars 2023 corroboré par les photographies récentes du 8 décembre 2024, le logement reste affecté de désordres persistants rendant le bien indécent. Partant, la responsabilité de monsieur [U] [S], en sa qualité de bailleur est engagée.

Certes, ces désordres ne rendent pas le bien impropre à l’habitation. Toutefois, force est de constater que malgré les démarches entreprises depuis 2017, date du premier constat, le

bailleur ne produit aucun élément pour démontrer qu’il a tenté de remédier aux désordres persistants affectant son logement mis en location.

Au regard des pièces produites, la quasi-totalité des murs et plafonds de l’appartement sont affectés par des problèmes d’humidité et d’infiltrations d’eaux, avec de la peinture qui s’écaille et s’effrite sur plusieurs centimètres carrés. Le réseau électrique n’est pas aux normes.

Compte tenu de l’étendue de ces désordres, le préjudice de jouissance équivaut à 30% du prix du loyer et s’étend de janvier 2021 à décembre 2024, date des dernières photographies.

30% de 524,52 = 157,36 euros sur 36 mois = 5.664,82 euros (de janvier 2021 à décembre 2023)30% de 555,26 = 166,58 sur 9 mois = 1.499,20 euros (de janvier 2024 à septembre 2024)= 7.164,02 euros.

Monsieur [U] [S] sera ainsi condamné à verser à madame [P] [N] la somme de 7.164,02 euros au titre de son préjudice de jouissance.

3. Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

De jurisprudence constante, l’exception d’inexécution consistant pour le locataire à suspendre le paiement des loyers en raison de l’indécence du logement n’est possible qu’à la double condition que le bien n’est plus habitable et que cette suspension a été autorisée par décision de justice.

En l’espèce, monsieur [U] [S] produit, au sein de ses écritures, un décompte clair et lisible, de décembre 2021 à septembre 2025.

Malgré l’indécence du logement et le préjudice de jouissance alloué, Madame [P] [N] n’était pas autorisée à suspendre de son plein gré le paiement des loyer, d’autant plus que malgré les problèmes d’humidité, le bien restait habitable.

Si la locataire justifie avoir sollicité avec son assistante sociale une aide des Fonds Solidarité Logement, reconnaissant ainsi avoir une dette locative, elle ne rapporte pas la preuve que la dette locative a été effectivement supportée par la Caisse d’allocation familiale de la région. De même, elle ne développe aucun argument pour contester les montants du décompte et ne produit aucune preuve de paiements qui auraient été effectués entre septembre 2022 et septembre 2025.

Toutefois, la demande au titre des charges pour l’exercice 2021 sera considérée prescrite en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

S’agissant de l’allocation logement d’un montant de 271 euros, celle-ci a fait l’objet d’une mesure de conservation par la caisse d’allocation familiale des Bouches-du-Rhône depuis août 2020, puis faute pour le bailleur d’avoir entrepris des travaux, l’allocation a été suspendue le 1er février 2022.

L’obligation d’exécuter les contrats de bonne foi, rappelée à l’article 1104 du code civil, commande de déduire de la dette locative les allocations logements qui ont été suspendues en raison d’une faute du bailleur. Il reviendra à monsieur [U] [S] de solliciter de la CAF le reversement des ces allocations suspendues, à condition qu’il rapporte la preuve de la décence du logement.

Ainsi, il convient de calculer la dette locative comme suit :

524,52 entre septembre 2022 et novembre 2023 (soit sur 15 mois) = 7.867,80 euros.555,86 entre décembre 2023 et août 2025 (soit sur 20 mois) = 11.117,20 euros, étant précisé que l’augmentation du loyer entre octobre et décembre 2024 est injustifiée et que le loyer courant au jours de l’audience pour le mois de septembre 2025 ne peut être pris en compte)Charges justifiés pour l’année 2022 : 178,07 euros.= 19.163,07

Déduction à faire : 271 sur 35 mois = 9.485TOTAL : 19.163,07 – 9.485 = 9.678,07 euros.

Madame [P] [N] sera ainsi condamnée à verser la somme de 9.678,07 euros à monsieur [U] [S].

En application de l’article 1348 du code civil, il convient de compenser le montant dû par monsieur [U] [S] au titre du préjudice de jouissance avec le montant dû par madame [P] [N] au titre de l’arriéré locatif.

Après compensation des créances, madame [P] [N] sera condamnée à verser à monsieur [U] [S] la somme restant due de 2.514,05 euros (9.678,07 – 7.164,02 euros).

4. Sur la demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est notamment tenu de : « g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ».

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, monsieur [U] [S] sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour défaut d’assurance.

Madame [P] [N] produit en pièce 22 et 24 deux attestations de la compagnie ECA assurance pour la période entre janvier 2017 et janvier 2018 puis décembre 2024 à août 2025. Elle déclare que compte tenu des nombreux dégats des eaux dénoncés, son assureur a résilié le contrat et justifie la déclaration de sinistre auprès de son assureur le 9 mars 2018 et le 17 septembre 2019,

Certes, madame [P] [N] ne rapporte pas la preuve des justificatifs d’assurance pour les années 2020 à 2024.

Toutefois, elle produit un justificatif d’assurance pour l’année en cours et monsieur [U] [S] ne produit aucun courrier envoyé à madame [P] [N] pour solliciter les justificatifs de son assurance habitation. Ce n’est que dans le cadre de la présente assignation qu’il sollicite pour la première fois la résolution judiciaire du contrat de bail pour défaut d’assurance.

Dans ces conditions et compte tenu des manquements imputables au bailleur évoqués ci-dessous, le défaut de justificatif d’assurance par la locataire sur les années antérieures n’est pas un manquement suffisamment grave justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de la locataire.

La demande en résiliation du bail pour défaut d’assurance sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [S] et madame [P] [N], qui succombent tous les deux pour partie à la cause, seront condamnés au paiement des dépens de la présente instance par moitié, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, madame [P] [N] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale.

L’équité et la teneur de la présente décision, qui fait droit partiellement à chaque demande des parties commandent de débouter chaque partie de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu notamment de l’ancienneté du litige et de la compensation entre les créances, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE prescrite et irrecevable l’action en réparation du préjudice de jouissance pour la période antérieure au 2 janvier 2021,

CONDAMNE monsieur [U] [S] à payer à madame [P] [N] la somme de 7.164,02 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE madame [P] [N] à payer à monsieur [U] [S] la somme de 9.678,07 euros au titre de l’arriéré locatif de septembre 2022 au mois d’août 2025 inclus,

ORDONNE la compensation entre ses deux créances et constate ainsi que madame [P] [N] doit payer à monsieur [U] [S] le solde de 2.514,05 euros (9.678,07 – 7.164,02),

DEBOUTE monsieur [U] [S] de sa demande en résiliation judiciaire du bail pour défaut d’assurance et de ses demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation,

DEBOUTE monsieur [U] [S] et madame [P] [N] de leur demande respective au titre au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE monsieur [U] [S] et madame [P] [N] chacun pour moitié, aux dépens, la défenderesse bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge