TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 21 AVRIL 2026

Mise à disposition du 21 Avril 2026

N° RG 25/00172 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C3R3

Suivant Assignation – procédure au fond du 08 Août 2025, déposée le 08 Août 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

PARTIES EN CAUSE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, substitué par Me [I], avocat au barreau du Jura

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [W] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Cécile SALVI-POIREL

GREFFIER : Sandrine MAIGNAN

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 Mars 2026 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, en présence de [C] [Q], auditrice de justice, assistées de Estelle DOLARD, Greffier, pour être mise en délibéré au 21 Avril 2026, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputé contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat du 18 juin 2021, la société [L] a donné à bail à Monsieur [W] [M] le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel de 385,00 euros et d’une provision sur charges de 110,00 euros par mois. Le contrat porte mention d’une clause résolutoire applicable en cas d’impayés locatifs.

Par acte du 22 avril 2024, la société [L] a conclu avec la SASU Action logement Services un contrat de cautionnement Visale par lequel la société Action logement services s’engage à pallier aux impayés locatifs. Ce contrat lui octroie la possibilité de se subroger dans les droits du bailleur envers le locataire notamment dans le cadre d’une action résolutoire.

Par acte du commissaire de justice du 24 janvier 2025, la société Action logement services agissant dans les droits de la société [L] a fait signifier à Monsieur [W] [M] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 980,00 euros en principal et visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception étant daté du 27 janvier 2025.

Le 12 juin 2025, la société Action logement services a délivré une quittance subrogative au profit de la société [L] pour un montant de 507,54 euros, portant à 2 995,08 euros le montant des loyers impayés.

Suivant acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, signifié à étude, la société Action logement services a fait assigner Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] condamnation de Monsieur [W] [M] au paiement à la société à la société Action logement services de :la somme de 2 605,08 euros au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 980,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignationune indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

L’assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet du Jura par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 18 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025, et a fait l’objet d’un renvoi au motif que le locataire avait saisi l’ADIL afin d’obtenir la réalisation de réparations locatives incombant au bailleur et non effectuées.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 novembre 2025, au cours de laquelle la société Action logement services, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4 535,24 euros.

Monsieur [W] [M] comparant en personne, a indiqué que le bailleur avait commencé à faire faire des travaux de réfection, et que lui-même avait repris le paiement des loyers courants.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Par jugement du 16 décembre 2025, une réouverture des débats a été ordonnée afin que les parties, et notamment la société Action Logement Services produise tous éléments utiles permettant d’établir la réalité du paiement invoqué, l’existence et l’exécution de l’engagement de caution, ainsi que la validité et l’opposabilité de la subrogation.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 17 mars 2026 à laquelle la société Action logement service a satisfait aux demandes de la juridiction en produisant les éléments de nature à établir ses prétentions, et a actualisé sa créance à la somme de 5 550,32 euros.

Monsieur [W] [M] n’a pas comparu.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été faite durant celle-ci.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, une action subrogatoire a été expressément prévue par contrat de cautionnement en date du 22 avril 2024 et plusieurs quittances subrogatives ont été délivrées, dont l’une en date du 8 janvier 2026, de sorte que la société Action logement services est recevable à subroger le bailleur dans ses droits envers la locataire.

Aux termes du paragraphe III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet par voie électronique, l’accusé de réception étant daté du 18 juillet 2025 soit plus de six semaines avant la date d’audience qui s’est tenue le 17 mars 2026.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la CCAPEX a été informée de la situation d’impayés locatifs par voie électronique avec accusé de réception en date du 27 janvier 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 17 juillet 2025.

La demande aux fins de résiliation et d’expulsion de la société Action logement services est dès lors recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et 1225 du code civil que la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire précisant les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat, qui produit effet après mise en demeure.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la présente instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des pièces qui ont été remises que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas d’impayé locatif non régularisé deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer la somme de 1 980,00 euros dans un délai de deux mois conformément au bail en cause, répondant aux conditions de forme et aux mentions obligatoires prévues par l’article 24 susvisé, a été délivré 24 janvier 2025.

Ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa signification. En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée à la date du 25 mars 2025.

Sur la demande d’expulsion

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous occupants de son fait du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], en application des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis au frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles susceptibles d’être vendus seront mis en vente aux enchères publiques, les biens non susceptibles d’être vendus seront réputés abandonnés et le produit de la vente sera remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Il convient également de rappeler qu’en vertu de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, toute procédure d’expulsion est suspendue pendant la trêve hivernale comprise entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante.

Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Action logement services justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, l’acte de cautionnement, les quittances subrogatives, le commandement de payer et le décompte de sa créance. Par ailleurs, le locataire n’a pas contesté le montant de sa dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [W] [M] au paiement de la somme de 5 550,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 février 2026 les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 980,00 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années aux locataires en situation de régler leurs dettes locatives et qui ont repris le paiement des loyers courants.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la société Action logement service, et notamment de l’extrait du compte locatif de Monsieur [W] [M] en date du 22 janvier 2026 établi par le gestionnaire CENTURY 21, que le locataire a repris le paiement de ses loyers courants avant l’audience, notamment le loyer du mois de janvier 2026.

En outre, il résulte du diagnostic social et financier que Monsieur [W] [M] est salarié et perçoit un salaire mensuel de 1 650,00 euros, auquel s’ajoutent une prime d’activité de 95,00 euros ainsi qu’une aide personnalisée au logement de 238,00 euros. Ces éléments permettent de considérer qu’il est en capacité de régler sa dette locative.

En conséquence, des délais de paiements tels que décrits au dispositif lui seront accordés.

Si Monsieur [W] [M] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans la présente décision, l’intégralité de la dette locative redeviendra immédiatement exigible.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

La suspension des effets de la clause résolutoire sera par conséquent accordée.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] [M] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 25 mars 2025, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 2 février 2026, sont intégrées dans la somme de 5 550,32 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi de 1989, cette régularisation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1153-1 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les mesures de fin de jugement

— Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [M] partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que la demande formulée à ce titre par le bailleur sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’articles 514 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret N°2019-1333, il sera rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire, s’agissant d’une assignation délivrée après le 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SASU Action logement services subrogeant les droits de la société [L] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 18 juin 2021 entre la société [L] et Monsieur [W] [M] concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 4] et ce, à la date du 25 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] à payer à la SASU Action logement services une somme de 5 550,32 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 2 février 2026 avec les intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2025 sur la somme de 1 980,00 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DIT que Monsieur [W] [M] pourra se libérer en 35 versements mensuels, égaux et successifs d’un montant de 155 euros, et d’un dernier versement composé du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais, le premier devant intervenir dans les 30 jours de la signification de la présente décision, les autres devant intervenir à échéance fixe au 10 de chaque mois, en sus du loyer et provisions sur charges en cours, sauf meilleur accord des parties sur les modalités de l’échéancier ;

DIT que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire en l’état des délais de paiement accordés à Monsieur [W] [M] et DIT que l’expulsion ne pourra pas être poursuivie si les modalités de l’échéancier accordé sont respectées ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance d’acompte ou de loyer courant, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

la clause résolutoire retrouvera son effet entraînant la résiliation du bail ;la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible sans nouvelle décision judiciaire ;la SASU Action logement services subrogeant les droits de la société [L] pourra procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [M] et de tous les occupants de son chef du logement situé [Adresse 4] à [Localité 4], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est ;

DIT qu’en cas de résiliation Monsieur [W] [M] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme équivalente au montant du loyer actualisé et augmenté des provisions sur charges au jour de la résiliation ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

REJETTE la demande formulée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Monsieur [W] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais d’assignation, de la notification de l’assignation au Préfet et à la CCAPEX et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe à [Localité 5], le 21 Avril 2026,

Et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Juge