Expéditions le : Minute n° 25/00177

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02208 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYKD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

SCI FONCIERE CR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [G] [N], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 23 février 2010, la SCI FONCIERE CR a donné en location à M. [R] [J] et Mme [G] [N] un appartement avec garage, cave et cellier situé [Adresse 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [J] et Mme [G] [N] un commandement de payer la somme de 3.202,44 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024, la SCI FONCIERE CR a fait assigner M. [R] [J] et Mme [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, constater la résiliation du bail au 13 mai 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires,en conséquence, déclarer M. [R] [J] et Mme [G] [N] occupants sans droit ni titre des lieux objets du bail,les condamner à libérer les locaux qu’ils occupent de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que tous occupants de leur chef,juger qu’elle pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [G] [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la [Localité 5] Publique si besoin est,condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [G] [N] à lui payer la somme de 2.877,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à la compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [R] [J] et Mme [G] [N], à compter du 13 mai 2024, à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisables annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux, condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [G] [N] à lui payer ladite indemnité d’occupation mensuelle ainsi fixée jusqu’à leur départ effectif des lieux,condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [G] [N] à lui payer la somme de 840 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex,juger en cas de contestation que le jugement à intervenir est de droit exécutoire par provision.

A l’appui de ses prétentions, la SCI FONCIERE CR expose que les loyers et charges ont cessé d’être honorés et que M. [R] [J] et Mme [G] [N] n’ayant pas régularisé les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SCI FONCIERE CR, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise sa créance à la somme de 3.923,76 euros au 12 mai 2025. Elle indique que les locataires ont repris le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2024 et qu’elle n’est pas opposée à la mise en place de délais de paiements et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [R] [J] et Mme [G] [N] comparaissent en personne. Ils expliquent avoir rencontré des difficultés financières suite au COVID, Mme [N] ayant perdu beaucoup de clients. Elle déclare percevoir à ce jour entre 500 et 1.900 euros pour son activité de graphiste en auto entreprise, M. [J] travaillant pour un salaire de 2.500 euros.

Ils confirment avoir repris le paiement des loyers et proposent d’apurer leur dette par mensualités de 120 euros en plus du loyer qui s’élève à 1.046,41 euros.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation du locataire le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024.

Il justifie également que l’acte introductif d’instance a été notifié au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 5 novembre 2024 pour une première audience fixée au 14 mai 2025.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (C. cass., avis du 13 juin 2024).

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, il ne sera pas donc tenu compte du délai de 6 semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 13 mars 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 3.202,44 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 12 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 13 mars 2024 et le 13 mai 2024, les locataires ont effectué 2 règlements d’un montant total de 2.030,76 euros, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 13 mai 2024 et que M. [R] [J] et Mme [G] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, M. [R] [J] et Mme [G] [N] ont repris le paiement des loyers depuis le mois de décembre 2024. Ils sont redevables d’une somme totale de 3.923,76 euros au 12 mai 2025, échéance de mai incluse.

En conséquence, ils seront condamnés à payer cette somme à la SCI FONCIERE CR, outre intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 2.877,35 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Enfin, au regard de l’accord des parties, de la situation des locataires, qui ont repris le paiement du loyer courant, qui ont chacun un emploi et se trouvent donc à même d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient de leur accorder des délais de paiement et de leur permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 120 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [R] [J] et Mme [G] [N] succombant au principal seront condamnés solidairement aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la Ccapex.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à la SCI FONCIERE CR une somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au regard de la facture produite et dans la limite de la demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la SCI FONCIERE CR,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2010 entre la SCI FONCIERE CR d’une part, et M. [R] [J] et Mme [G] [N] d’autre part, portant sur un appartement avec garage, cave et cellier situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 13 mai 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [R] [J] et Mme [G] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [G] [N] à payer à la SCI FONCIERE CR, la somme de 3.923,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 mai 2025, échéance de mai incluse,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 2.877,35 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [R] [J] et Mme [G] [N] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 32 échéances de 120 euros chacune et une 33e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [G] [N] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [R] [J] et Mme [G] [N] à payer à la SCI FONCIERE CR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [G] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de sa notification à la Ccapex,

CONDAMNE solidairement M. [R] [J] et Mme [G] [N] à payer à la SCI FONCIERE CR la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS