Expéditions le : Minute n° 25/

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00287 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4RN

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

Société SAS 24 SAINTE CLAIRE,

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 814 793 998

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Gaëlle PIOLOT de la SELARL PIOLOT AVOCATS, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 75

DÉFENDERESSE

SCI DE L’AVENIR

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 439 378 399,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-lise BARBIER, avocat au barreau de CHAMBERY, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Septembre 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la société 24 SAINTE CLAIRE a fait assigner la SCI DE L’AVENIR, en référé, aux fins d’entendre ordonner une expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile ; de fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire ; d’ordonner que les loyers à venir dus à la SCI DE L’AVENIR soient consignés par la société 24 SAINTE-CLAIRE sur un sous-compte ouvert dans les livres de la CARPA d’ANNECY à compter de la décision à intervenir dans l’attente de l’expertise judiciaire et de la procédure qui s’en suivra ; de la condamner à lui transmettre l’acte constitutif de la copropriété, le règlement intérieur et les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires des trois dernières années, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, afin que la société 24 SAINTE CLAIRE puisse procéder à l’appel en cause de ladite copropriété le cas échéant ; la condamner à lui transmettre son attestation d’assurance de propriétaire non occupant pour les années 2020 à 2025 et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; de la condamner à lui transmettre l’attestation d’assurance Multirisques Bâtiment de la copropriété sise [Adresse 6] et [Adresse 4] à [Localité 9] pour l’année 2025 et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; de statuer ce que de droit sur les dépens et de réserver l’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société 24 SAINTE CLAIRE expose au soutien de sa demande être bénéficiaire d’un contrat de bail commercial en date du 22 novembre 2013 portant sur un local commercial sis [Adresse 4] à [11] L’AVENIR est propriétaire ; elle explique y exercer une activité de débit de boissons avec danse et discothèque ; elle précise avoir fait réaliser, depuis 2016, d’importants travaux de rénovation pour un budget de 500 000 euros ; elle expose qu’en 2020, des odeurs nauséabondes et des remontées d’humidité sont apparues dans le local, provoquant le décollement du carrelage de la salle principale ; elle indique qu’une inspection du réseau d’eaux usées du bâtiment par caméra a été confiée à la société G.HOMINAL, qui a établi un rapport d’intervention en 2021 dans lequel elle indique notamment que le réseau est vétuste et relève plusieurs anomalies ; elle explique qu’en l’absence de réponse du bailleur, elle a mandaté Monsieur [X] afin qu’il procès à une expertise amiable ; elle expose que ce dernier a mis en exergue de multiples désordres et a préconisé une démolition complète du sol afin d’y mettre un terme durablement ; elle ajoute que l’expert a également souligné la nécessité d’interpeller le syndic de gestion de l’immeuble afin de faire réaliser des contrôles d’étanchéité des réseaux sous dallage ; elle indique que Monsieur [X] est intervenu sur les lieux plusieurs fois, et qu’elle a suivi toutes ses recommandations techniques, alors même que le bailleur n’a pris aucune mesure corrective ni apporté de réponse écrite ; elle expose que le SILA a également procédé à une visite d’inspection du bâtiment en janvier 2024 et l’a consécutivement mise en demeure de réaliser le contrôle réglementaire du raccordement au réseau public d’eaux usées.

Lors de l’audience en date du 15 septembre 2025, la société 24 SAINTE CLAIRE complète ses demandes et sollicite la condamnation de la SCI DE L’AVENIR à lui transmettre le justificatif de l’enregistrement au Service de Publicité Foncière du règlement de copropriété, la fiche synthétique de la copropriété au Registre des Copropriétés, l’acte constitutif de la copropriété, le règlement intérieur et les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

La SCI DE L’AVENIR, représentée, formule protestations et réserves d’usage ; demande de débouter la requérante de toutes ses autres prétentions ; demande de la condamner, à défaut de communication spontanée, à transmettre son attestation d’assurance en cours pour les locaux loués, avec le détail des garanties souscrites en fonction de l’activité réelle exercée, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et de la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il convient de relever que l’ensemble des parties s’accordent sur le principe de l’expertise.

La société 24 SAINTE CLAIRE verse aux pièces du dossier le rapport d’intervention de la société G.HOMINAL en date du 1er décembre 2021, les rapports d’expertise amiable contradictoire en date des 7 janvier et 20 juillet 2023, la lettre recommandée adressée à la SCI DE l’AVENIR en date du 30 septembre 2024 faisant état des désordres dénoncés ainsi que les échanges antérieurs, et le courrier du SILA en date du 21 juin 2024.

Saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés ne doit pas déterminer si le litige au fond est susceptible d’aboutir mais uniquement d’apprécier la légitimité du motif d’établir avant un éventuel procès au fond la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige à venir.

Il en résulte en conséquence un motif légitime pour la société 24 SAINTE CLAIRE à obtenir la désignation d’un expert judiciaire à ses frais avancés au contradictoire de la SCI DE L’AVENIR.

La mission de l’expert sera complète et précisée au présent dispositif.

Sur la demande d’autorisation de consignation des loyers :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile ;

La société 24 SAINTE CLAIRE demande d’être autorisée à consigner les loyers sur un sous-compte ouvert dans les livres de la CARPA d'[Localité 9] dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire et de la procédure qui s’en suivra. A l’appui de sa prétention, elle explique qu’elle s’acquitte d’un loyer mensuel de 6 085,80 euros TTC ainsi que de 1 999 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour la période allant du 1er mars 2022 au 30 janvier 2025. Elle ajoute que la passivité du bailleur face aux désordres subis dans le local, la nécessité de remplacer régulièrement les carreaux de carrelage et les odeurs nauséabondes l’empêchent de jouir paisiblement des lieux et lui causent un préjudice majeur pour son activité commerciale. Concernant la taxe d’ordures ménagères, elle explique avoir découvert que la SCI DE L’AVENIR n’a pas fourni la clé d’accès à la cour aux locataires des autres étages de l’immeuble, ce qui signifie selon elle que ces derniers mettent leurs déchets dans ses poubelles.

La SCI DE L’AVENIR s’oppose à cette demande. Elle explique d’une part que seule la demanderesse est à l’origine de la situation actuelle dans la mesure où les carreaux endommagés sont ceux posés par ses soins en l’absence de professionnel, ce qui a empêché la SCID DE L’AVENIR de mettre en œuvre la garantie décennale. D’autre part, elle indique que la société 24 SAINTE CLAIRE faillit régulièrement à ses obligations de locataire en honorant le paiement du loyer avec retard, ce qui l’a mené à la relancer en ce sens. A titre surabondant, elle estime qu’il s’agit pour la société 24 SAINTE CLAIRE de contraindre son bailleur à signer un acte de renouvellement du bail, tout en régularisant a posteriori une destination des lieux non autorisée et visiblement incompatible avec la configuration des locaux.

En l’espèce, il convient de relever que la société 24 SAINTE CLAIRE ne fournit aucune pièce permettant d’attester du préjudice causé à son activité commerciale par les désordres dénoncés et par le comportement de son bailleur, ni de son incapacité absolue ou partielle de jouir du local.

Aussi, faute de détermination suffisante d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, en lien notamment avec une éventuelle impossibilité de jouir du local loué, la mesure conservatoire sollicitée ne paraît pas justifiée ;

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de communication de pièces formulée par la SAS 24 SAINTE-CLAIRE :

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

La SAS 24 SAINTE-CLAIRE demande de condamner la SCI DE L’AVENIR à lui transmettre :

— le justificatif de l’enregistrement au Service de Publicité Foncière du règlement de copropriété, la fiche synthétique de la copropriété au Registre des Copropriétés, l’acte constitutif de la copropriété, le règlement intérieur et les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— son attestation d’assurance de propriétaire non occupant du local commercial pris à bail par la SAS 24 SAINTE CLAIRE pour l’année 2025, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— l’attestation d’assurance Multirisques Bâtiment de la copropriété sise [Adresse 6] et [Adresse 4] pour l’année 2025, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

La SCI DE L’AVENIR s’oppose à ces prétentions en produisant à l’instance le règlement de copropriété ainsi qu’une attestation d’assurance pour les années 2021 à 2025. Concernant les procès-verbaux d’assemblée générale, elle indique qu’il s’agit d’une petite copropriété et qu’à ce titre, il n’y en a pas.

En l’espèce, les attestations d’assurance fournies par la SCI DE L’AVENIR ne concernent pas le lieu litigieux, à savoir le local commercial objet du bail sis [Adresse 4] à [10], mais un local situé [Adresse 2] à SEVRIER (74320). Dès lors, il sera fait droit à la demande de la SAS 24 SAINTE-CLAIRE. Considérant le fait que la défenderesse n’ait fourni spontanément que les attestations d’assurances couvrant un autre local, une astreinte sera prononcée afin de garantir l’exécution de la condamnation.

Concernant l’attestation d’assurance Multirisques Bâtiment de la copropriété, le justificatif de l’enregistrement au Service de Publicité Foncière du règlement de copropriété ainsi que la fiche synthétique de la copropriété au Registre des copropriétés, la SAS 24 SAINTE-CLAIRE ne démontre par l’intérêt d’une telle production ni la capacité de la SCI DE L’AVENIR à fournir les documents. Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de communication d’attestation d’assurance formulée par la SCI DE L’AVENIR:

En l’espèce, la SCI DE l’AVENIR sollicite à titre reconventionnel de condamner la société 24 SAINTE CLAIRE d’avoir à communiquer le justificatif de son attestation d’assurance en cours.

Au moyen d’une note en délibéré, la SAS 24 SAINTE CLAIRE a fourni les documents sollicités.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

Sur les autres demandes :

Les dépens resteront à la charge du demandeur de cette instance en référé-expertise dans laquelle le défendeur ne peut, à ce stade procédural, être considéré comme une partie perdante et la présente décision qui met fin à l’instance en référé n’autorise en conséquence aucune possibilité de réserver la décision sur les dépens.

Pour les mêmes motifs, les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

DESIGNONS

Monsieur [Z] [G]

SAS BRIERE – [Adresse 13] ETUDES [Adresse 15] CONSEILS [Adresse 8]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

avec pour mission de :

— Recueillir les explications des parties et prendre connaissance des documents de la cause ;

— Après avoir convoqué les parties, visiter l’immeuble sis à [Localité 9] ;

— Dire si les désordres et non-conformités dénoncés par la requérante existent ; le cas échéant, les décrire et en indiquer la nature ;

— Préciser leur date d’apparition, s’ils atteignent le gros œuvre ou le 2nd œuvre ; s’ils concernent le gros œuvre, dire s’ils constituent de simples défectuosités ou des vices graves susceptibles de mettre le bâtiment en péril ou de le rendre impropre à sa destination et préciser le risque d’aggravation ; préciser si, actuellement ; certains de ces désordres empêchent toute exploitation ou diminuent celle-ci ;

— Rechercher les causes (erreur de conception, choix des matériaux, malfaçons dans leur mise en œuvre, négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages etc) et préciser à qui les manquements relevés sont imputables et à quelle(s) partie(s) les travaux de reprise incombent ;

— Donner son avis sur la nature, le coût provisionnel et la durée probable des travaux propres à remédier aux dommages constatés et aux dégâts connexes ; en cas d’urgence, prescrire les travaux indispensables que la demanderesse pourra faire exécuter à ses frais avancés par les entreprises de son choix ;

— Préciser et évaluer le trouble de jouissance et le préjudice économique subi du fait des désordres et des travaux nécessaires à la réfection ; plus précisément, indiquer s’il devrait y avoir diminution du loyer mensuel compte tenu de ces désordres ; en préciser la proportion et la date à laquelle cette diminution aurait dû être appliquée ;

— Apprécier les préjudices éventuellement subis et dresser le compte entre les parties, compte tenu des loyers dus, en tenant compte, s’il y a lieu, des plus-values ou dépréciation ;

— S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis, après avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de joindre leur avis au rapport.

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de 9 mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ;

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3 000 € qui sera consignée par la société 24 SAINTE-CLAIRE, avant le 2 décembre 2025 ;

DISONS que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Annecy dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX014] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire d’Annecy »

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours ;

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente ;

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation ;

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations, l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet ;

DÉSIGNONS le président du tribunal en qualité de juge chargé du contrôle de l’expertise à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation de consignation des loyers et charges dus formulée par la SAS 24 SAINTE-CLAIRE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS 24 SAINTE-CLAIRE de condamnation de la SCI DE L’AVENIR à produire le justificatif de l’enregistrement au Service de Publicité Foncière du règlement de copropriété, la fiche synthétique de la copropriété au Registre des Copropriétés, l’acte constitutif de la copropriété, le règlement intérieur, les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires et l’attestation d’assurance Multirisques Bâtiment de la copropriété sise [Adresse 6] et [Adresse 4] pour l’année 2025 ;

CONDAMNONS la SCI DE L’AVENIR à communiquer à la SAS 24 SAINTE-CLAIRE son attestation d’assurance de propriétaire non occupant du local commercial pris à bail par la SAS 24 SAINTE-CLAIRE sis [Adresse 4] à [10] pour l’année 2025 et ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la date de signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation de la SAS 24 SAINTE-CLAIRE d’avoir à communiquer le justificatif de son attestation d’assurance en cours formulée par la SCI DE L’AVENIR ;

DEBOUTONS les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS 24 SAINTE-CLAIRE aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

M^e Anne-lise BARBIER

Maître Gaëlle PIOLOT de la SELARL PIOLOT AVOCATS