Grosse délivrée le Minute : 28/558

Expéditions le

JUGEMENT DU : 27 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00522 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FK3F

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Denis VEREL de la SELARL CABINET VEREL, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 74

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de la COPROPRIETE NOTRE DAME, représenté par son syndic bénévole en exercice Monsieur [W] [U] demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jérôme OLIVIER de la SARL ALFIHAR, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 114

APPELEE EN CAUSE

S.A.S. PEAK DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Anne-lise BARBIER de la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY, vestiaire : 38A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Elise COVILI, Juge

GREFFIER : M^me Chloé ZELINDRE, Greffière lors des débats

M^me Sylvie CHANUT, Greffière lors du prononcé

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 13 mars 2025

Débats tenus à l’audience du : 2 octobre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 novemebre 2025

Jugement mis à disposition au greffe le 27 Novembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI [Localité 8] est propriétaire d’un appartement à vocation locative dans un immeuble géré en copropriété sis [Adresse 4].

La mairie d'[Localité 7] a enjoint la réalisation de travaux urgents en avril 2021. Dans le cadre de l’assemblée générale ordinaire du 20 mai 2021, l’exécution d’un diagnostic structure bois au niveau de la toiture du logement de M. [F] (qui était exigé par les charpentiers préalablement à toute intervention) a été soumise au vote et refusée.

En l’absence de réalisation des travaux préconisés, la Mairie d'[Localité 7] a, par courrier du 21 mai 2021, mis en demeure la société PEAK IMMOBILIER en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], de lui fournir un étude structure complète du bâtiment (toiture comprise) dans un délai de deux mois, précisant qu’à défaut un arrêté de mise en sécurité serait rendu.

La société PEXIN a fait un diagnostic structure – plancher et charpente bois, le 15 novembre 2021.

Le 3 janvier 2022, un arrêté municipal de mise en sécurité de l’immeuble a été pris par la municipalité.

Par courrier recommandé du 26 janvier 2022, la SCI [Localité 8] a mis en demeure la société PEAK IMMOBILIER d’entreprendre les travaux et de l’indemniser à hauteur de 1 075 euros par mois de retard (correspondant au loyer mensuel versé par Mme [G]).

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 8 février 2022, l’adoption de la proposition d’honoraire de la société PLENETUDE en vue de sa mission de maîtrise d’œuvre pour les travaux à réaliser a été rejetée.

Par courrier recommandé du 22 février 2022, la SCI [Localité 8] a mis en demeure la société PEAK IMMOBILIER d’entreprendre les travaux dans un délai de quinze jours.

En l’absence de réalisation des travaux, la commune d'[Localité 7] a fait exécuter les travaux, à la charge des copropriétaires.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, la SCI [Localité 8] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins principalement de condamnation au paiement de la somme de 9 639 euros au titre de la perte de loyers et de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Par actes de commissaire de justice en date du 2 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] a fait assigner la SASU PEAK DEVELOPPEMENT devant le tribunal judiciaire d’Annecy pour jonction et pour qu’elle soit condamnée à le relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Selon ordonnance du 15 mars 2024, le juge de la mise en état a joint les deux procédures sous le seul numéro RG 23/522.

Après échanges de conclusions, l’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 2 octobre 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, la SCI [Localité 8] demande au tribunal de :

« CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5] à payer à la société [Localité 8] la somme de 9 639 € sauf à parfaire au titre de la perte de loyers ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Copropriété [Adresse 5] à payer à la société [Localité 8] la somme de 2 000 € au titre de de son préjudice moral;

STATUER ce que de droit quant à la responsabilité de la Société PEAK IMMOBILIER et son obligation à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à payer à la société [Localité 8] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONSTATER l’exécution provisoire de droit ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL :

DIRE ET JUGER que la Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 10] a été parfaitement diligent dans l’exécution de ses missions et n’a commis aucune faute

DIRE ET JUGER qu’aucune interdiction de location ne frappait le bien appartenant à la SCI [Localité 8]

DIRE ET JUGER que les préjudices allégués par la SCI [Localité 8] ne revêtent aucun caractère certain mais seulement un caractère hypothétique.

EN CONSÉQUENCE

DIRE ET JUGER que les demandes de la SCI [Localité 8] sont mal-fondées

REJETER les demandes de la SCI [Localité 8]

A TITRE SUBSIDIAIRE

1.DIRE ET JUGER que la SCI [Localité 8] a pleinement contribué aux dommages qu’elle invoque ;

EN CONSÉQUENCE

DIRE ET JUGER que la SCI [Localité 8] n’est pas fondée à en demander l’indemnisation

REJETER les demandes de la SCI [Localité 8]

2. DIRE ET JUGER que les préjudices invoqués par la SCI [Localité 8] sont la résultante de l’inaction du Syndic PEAK IMMOBILIER

CONDAMNER le Syndic PEAK IMMOBILIER à relever et garantir les condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER ces derniers au paiement d’une somme de 3.000,00 €uros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la SASU PEAK DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

« A titre principal

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COPROPRIETE NOTRE DAME de l’intégralité de ses demandes formées à l’encontre de la société PEAK DEVELOPPEMENT ;

A titre subsidiaire

JUGER que la société [Localité 8] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un lien de causalité entre la non-réalisation des travaux de charpente de l’immeuble et l’absence de location de son appartement.

DEBOUTER en conséquence la société [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire

JUGER que le préjudice allégué par la société [Localité 8] constitue uniquement une perte de chance de louer son logement ;

JUGER que la société PEAK DEVELOPPEMENT n’est aucunement responsable de la perte des éventuels loyers qu’auraient pu percevoir la société [Localité 8] après le mois de juin 2022 ;

JUGER en conséquence que l’éventuelle responsabilité de la société PEAK DEVELOPPEMENT sera limitée à la somme maximale de 1 071 euros, correspondant à la perte de chance de percevoir un

mois de loyer entre les mois de janvier 2022 et juin 2022 ;

En tout état de cause

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COPROPRIETE NOTRE DAME à verser à la société PEAK DEVELOPPEMENT la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COPROPRIETE NOTRE DAME aux entiers dépens ;

REJETER l’exécution provisoire de droit ».

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

I – Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9]:

L’article 1231-1 du code civil énonce que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire ».

La SCI [Localité 8] soutient que le refus, à deux reprises, de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état de la charpente malgré l’injonction adressée par la mairie constitue une faute de la part du syndicat à l’origine de son préjudice puisque les deux procès-verbaux d’assemblée générale ont eu pour conséquence immédiate la prise de l’arrêté de mise en sécurité par la commune, ce qui a empêché la location de son appartement puisque l’arrêté devait être communiqué aux locataires.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] conclut à l’absence de toute faute de sa part et soutient qu’un copropriétaire ne peut pas engager la responsabilité du syndicat suite à des résolutions adoptées en assemblée générale qui n’ont pas été contestées (Civ. 3ème 16 mars 2017 n° 15-22.185).

Sur ce,

En l’espèce, il ne saurait être reproché à la SCI [Localité 8] de ne pas avoir contesté les deux décisions d’assemblée générale puisqu’il résulte des dispositions de la loi n°65-557 susvisée que le juge a seulement compétence pour apprécier la régularité de l’assemblée générale ou de la décision mais non son opportunité. Le syndicat de copropriétaires sera donc déclaré responsable des dommages causés à la SCI [Localité 8] dès lors que ceux-ci trouvent leur origine dans les parties communes puisque l’arrêté de mise en sécurité résulte des désordres apparus au niveau de la charpente de l’immeuble.

II – Sur la responsabilité de la SASU PEAK DEVELOPPEMENT en sa qualité de syndic:

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] soutient que le syndic, pas son inaction, a contribué aux prétendus dommages de la SCI JUCI puisqu’il n’a pas soumis les devis nécessaires au vote de l’assemblée générale et n’a pas mis à l’ordre du jour les devis pour la réalisation des travaux

La SCI [Localité 8] s’en rapporte à l’appréciation du tribunal, quant à la responsabilité de la SASU PEAK DEVELOPPEMENT.

Sur ce,

Dès lors que le syndic n’a pas mis en œuvre les travaux qui étaient nécessaires à assurer la sécurisation de la charpente et que ces travaux étaient urgents du fait de la prise d’un arrêté de mise en sécurité, sa responsabilité sera également retenue. Il sera donc condamné in solidum avec le syndicat de copropriétaires à l’indemnisation des préjudices subis par la SCI [Localité 8].

III – Sur les préjudices subis par la SCI [Localité 8] :

L’article 9 du code de procédure civile énonce que : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

La SCI [Localité 8] sollicite la somme de 9 639 euros correspondant aux 9 mois de loyers qu’elle n’a pas pu percevoir en raison de l’impossibilité de donner son bien à la location suite à l’arrêté de mise en sécurité et fait référence à sa pièce n°10.

La SCI [Localité 8] demande, en outre, la somme de 2 000 euros en indemnisation de son préjudice moral résultant dans le fait pour ses associés, les époux [R], d’avoir été privés d’un complément de retraite et d’avoir, en conséquence, été contraints de réduire leur train de vie et de se priver de certains de leurs loisirs de retraités.

Les défenderesses concluent au rejet de cette demande au motif que la SCI [Localité 8] ne démontre pas l’existence de ce préjudice.

Le syndicat de copropriétaires soutient qu’il n’y a eu aucune interdiction de louer l’appartement, si bien que la demanderesse ne souffre d’aucun préjudice locatif réel. Le syndicat de copropriétaires rappelle que la seule interdiction de louer est intervenue du 18 novembre 2021 au 4 janvier 2022 mais qu’à cette période, la SCI [Localité 8] avait une locataire, ce qui démontre l’absence de préjudice locatif.

Le syndic prétend que l’arrêté de mise en sécurité n’interdit pas la mise en location du bien et ajoute que la SCI [Localité 8] ne démontre pas avoir recherché activement un locataire ou avoir essuyé un refus de la part d’un locataire potentiel du fait de cet arrêté. A titre subsidiaire, le syndic fait valoir que la SCI [Localité 8] n’a subi qu’une perte de chance et qu’il est fréquent qu’un bien reste vacant plusieurs mois entre deux locataires.

Sur ce,

La SCI [Localité 8] ne verse aucun élément permettant de confirmer le montant du loyer qui était payé par la dernière locataire. Elle ne démontre pas avoir mis son bien sur le marché de la location après le congé donné par cette dernière et ne verse aucune pièce qui confirmerait que des candidats à la location aient refusé de signer le bail en raison de l’existence de l’arrêté de mise en sécurité dont ils auraient eu connaissance.

En outre, la demande de la SCI [Localité 8] au nom du préjudice moral subi par ses associés sera rejetée aux motifs que les époux ne sont pas parties à la présente procédure et qu’aucun élément n’est produit pour justifier d’une perte de revenus et de l’arrêt de certaines de leurs activités.

En conséquence, la SCI [Localité 8] sera déboutée de ses demandes en indemnisation de ses préjudice locatif et moral.

IV – Sur les frais de procédure

A. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [Localité 8], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, chacune des parties conservera la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés et sera, ainsi déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

C. Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile énonce que : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

La SASU PEAK DEVELOPPEMENT demande d’écarter l’exécution provisoire en raison de la nature du litige.

Sur ce,

Dès lors que cette demande n’est pas justifiée, elle sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la SCI [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [Localité 8] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la SCI JUCY, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 9] et la SASU PEAK DEVELOPPEMENT de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties pour le surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE la SASU PEAK DEVELOPPEMENT de sa demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,