RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00900 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RDUY

PRONONCÉE PAR

Anne-Gael BLANC, 1ère Vice Présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 ovembre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [N], [L], [V] [M]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Charlotte LAURENT, avocate au barreau de l’ESSONNE

Madame [D], [E], [H] [P]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Charlotte LAURENT, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

Monsieur [A], [F], [O] [U]

demeurant [Adresse 3]

non comparant ni constitué

Madame [W] [V]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent GABET de la SELARL HMS JURIS,avocats au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes délivrés les 6 et 12 août 2025, M. [N] [M] et Mme [D] [P] ont assigné M. [A] [U] et Mme [W] [V], devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes statuant en référé afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Initialement appelée le 16 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 novembre 2025 au cours de laquelle M. [M] et Mme [P], représentés par leur conseil, ont déposé leurs pièces telles que visées dans leurs écritures et soutenu leurs conclusions aux termes desquelles ils réitèrent leurs demandes, répondent aux prétentions adverses et sollicitent que soit déboutée Mme [V] de ses plus amples demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que :

— par acte authentique du 6 novembre 2024, ils ont acquis de M. [A] [U] et de Mme [W] [V], un bien immobilier situé à [Localité 8],

— depuis l’acquisition, ils ont constaté l’apparition de différents désordres qu’ils ont fait constater par un commissaire de justice le 18 février suivant ;

— ils ont en outre signalé le défaut de chauffage aux vendeurs dès le 21 novembre ;

— ils déplorent notamment une défaillance non signalée du système de chauffage due à une insuffisance de débit hydraulique ce qui entraine un défaut voire une absence de fonctionnement des radiateurs,

— ils soulignent que ce problème a été notamment constaté lors de l’intervention réparatoire du 10 février 2025 qui s’est avérée insuffisante ;

— concernant le local piscine, s’ils indiquent avoir accepté de prendre en charge les travaux de réfection du plafond, ils signalent une absence de fonctionnement du déshumidificateur qu’il faut remplacer alors que le ventilateur tourne doucement et est rouillé et que le filtre, complètement bouché, n’a pas été nettoyé ni changé de longue date ainsi que l’indique le rapport d’intervention de la société qui est intervenue le 4 avril 2025 ;

— s’agissant de l’installation électrique, ils font valoir de nombreuses anomalies, et notamment la présence de câbles qui ne sont ni gainés ni intégrés dans les chemins de câbles, anomalies qui n’ont pas été relevées dans le diagnostic électrique annexé à l’acte de vente qui mentionne uniquement des difficultés au niveau de la salle de bain.

A l’audience, Mme [V], représentée par avocat, s’est référée à ses conclusions en défense en demandant de débouter M. [M] et Mme [P] de leurs demandes et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle soutient que l’action des acquéreurs se heurte manifestement à l’autorité de la chose jugée de la transaction figurant dans l’acte de vente sur la réfection totale du plafond de la piscine aux termes de laquelle les vendeurs ont accepté de prendre en charge son coût.

Elle souligne que les désordres invoqués étaient visibles et ajoute que les acquéreurs avaient connaissance des vices pour avoir occupé le bien avant la vente dans le cadre d’une convention d’occupation précaire signée le 23 septembre 2024 qui prévoyait que l’occupant " fera son affaire personnelle, sans recours contre le propriétaire, du maintien en bon état de fonctionnement de la robinetterie, des chasses d’eau, des installations d’eau, d’électricité, de chauffage, et de tous les appareils existants dans les lieux. (…) Le propriétaire ne garantit pas l’occupant et par conséquent décline toute responsabilité dans les cas suivants : (…) en cas de mauvais fonctionnement des appareils ou autres objets mobiliers ".

Elle précise que les diagnostics obligatoires ainsi qu’une attestation d’entretien de la chaudière ont été communiqués aux acquéreurs et que ceux-ci étaient parfaitement informés de l’état des installations.

Elle souligne enfin que l’acte de vente stipule une clause élusive des vices cachés et qu’aucun élément allégué par les requérants ne permet de démontrer la connaissance par les vendeurs des vices prétendument cachés qu’ils allèguent.

Cité selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile, M. [U] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

L’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En outre, s’il incombe au demandeur à la mesure in futurum de produire des éléments relatifs aux désordres qu’il invoque de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut, la procédure prévue par l’article 145 du code de procédure civile n’est pas limitée à la conservation des preuves mais peut également tendre à leur établissement.

Enfin, dans une perspective d’amélioration de sa situation probatoire, le demandeur à une mesure d’instruction in futurum peut former celle-ci contre un tiers qui n’est pas le défendeur au procès potentiel.

Par ailleurs, l’article 1641 du code civil dispose que :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 prévoit cependant que 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1643 précise que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

Au cas présent, l’acte de vente stipule expressément que :

«  L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : – des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. "

Cependant, le vendeur non professionnel ne peut se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance la garantie pour vices cachés s’il en avait connaissance.

Par ailleurs, l’article 1137 du code civil prévoit que “le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation”.

En outre, l’article 1112-1 du même code dispose que :

“[Localité 7] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

Enfin, l’acquéreur, en tant que tiers au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Au cas présent, le moyen invoqué par la défenderesse tiré de l’existence d’une transaction quant à la prise en charge de la réfection du plafond du local piscine est inopérant alors que la demande de mesure d’instruction demandée ne concerne pas ce plafond.

Par ailleurs, s’agissant de l’état du déshumidificateur et du chauffage de l’immeuble, les demandeurs produisent des éléments sur l’existence des désordres dont la matérialité n’est d’ailleurs pas contestée.

Or, les circonstances du litige ne permettent pas à ce stade d’exclure que les vendeurs aient eu connaissance de ces dysfonctionnements sans en informer les acquéreurs.

Il n’est pas davantage établi avec certitude que les demandeurs pouvaient avant la vente s’en convaincre par eux-mêmes et ce, même en occupant les lieux pendant un mois et demi avant la signature pendant une période où il n’est pas démontré qu’ils ont utilisé le chauffage et le local piscine.

En outre, l’attestation d’entretien de la chaudière ne permet pas d’exclure un dysfonctionnement de cet appareil connu des vendeurs qui l’utilisaient nécessairement pendant les périodes de chauffe et pouvaient par eux-mêmes s’apercevoir du niveau des températures.

Les autres diagnostics annexés à l’acte sont sans rapport avec les dysfonctionnements des appareils concernés et la clause exonératoire de responsabilité quant à leur fonctionnement figure dans la convention d’occupation précaire qui a pris fin et non dans l’acte de vente.

Enfin, concernant l’électricité, les dysfonctionnements invoqués par les demandeurs et constatés par le commissaire de justice ne sont pas mentionnés dans le diagnostic annexé à la vente qui ne fait état que de problèmes dans la salle de bain.

Il s’ensuit que les demandeurs établissent la possibilité d’un procès potentiel concernant ces différents désordres, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée

Il sera donc fait droit à la demande, au contradictoire de l’ensemble des parties et aux frais avancés de M. [M] et Mme [P], dans les termes du dispositif ci-dessous.

S’agissant d’une demande d’expertise ordonnée dans leur intérêt, M. [M] et Mme [P] seront condamnés aux dépens.

La demande en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [X] [T]

expert judiciaire près la Cour d’appel de Paris

[Adresse 4]

[Localité 5]

tél : [XXXXXXXX01]

port. : 06.85.52.44.53

email : [Courriel 10]

Lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9],

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvements allégués au regard des documents contractuels liant les parties,

— en détailler l’origine, les causes, l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— indiquer les conséquences de la présence d’humidité quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité et/ou à la destination du bien immobilier,

— d’apparition ;

— donner son avis sur le caractère visible du/des vice(s) au moment de la vente, ou de leur manifestation (désordres), en particulier pour un profane ;

— décrire les travaux de reprise et procéder à l’aide des devis fournis par les parties, à un chiffrage desdits travaux,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues et évaluer les préjudices subis,

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

— fournir toutes les indications sur la durée prévisible des réfections ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner tels que privation ou limitation de jouissance,

— évaluer les troubles de jouissance subis,

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes sis [Adresse 6] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par M. [M] et Mme [P] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 6] à Évry-Courcouronnes, dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

REJETTE la demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample et contraire ;

CONDAMNE M. [M] et Mme [P] aux dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,