Expéditions le : Minute n° 25/00226

Grosse :

JUGEMENT DU : 06 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00943 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4J4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSES

— S.A.R.L. MAE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX – AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Vanessa PONTIER, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 11 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 06 Août 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 juin 2023, la SARL MAE a donné en location à M. [H] [I], un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Par acte du 9 juin 2023, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire de M. [H] [I] notamment pour les loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la SARL MAE a fait délivrer à M. [H] [I] un commandement de payer la somme de 2.500 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs, et de justifier de l’occupation du logement.

Par acte commissaire de justice du 23 avril 2025, la SARL MAE et la SA SEYNA ont fait assigner M. [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, de :

prononcer la résiliation du bail,condamner M. [H] [I] à libérer les lieux qu’il occupe, ainsi que tous occupants de son chef, et à remettre les clés à compter de la date du jugement à intervenir,à défaut de libération, ordonner l’expulsion de M. [H] [I], et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin,condamner M. [H] [I] au paiement d’une somme de 3.016,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés à avril 2025, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec la répartition suivante :1.532,28 euros à la SARL MAE,1.483,87 à la SA SEYNA,condamner M. [H] [I] à payer à la SARL MAE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux,condamner M. [H] [I] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent que M. [H] [I] règle son loyer de façon partielle et irrégulière, qu’il a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME un contrat de cautionnement auprès de la SA SEYNA, qui couvre le risque d’impayé, laquelle a procédé au règlement d’une somme auprès du bailleur et se trouve donc subrogée dans les droits de ce dernier dans la limite du montant versé. Elles se déclarent opposées à toute demande de délai qui serait faite par le locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 juin 2025.

A l’audience, la SARL MAE et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent la créance à la somme de 1.016,15 euros au 6 juin 2025, déclarant que le locataire a effectué des règlements, mais sans préciser la répartition de cette somme entre elles.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [H] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 6 août 2025.

Le juge a sollicité des demandeurs une note en délibéré aux fins de préciser l’imputation de la somme réclamée entre le bailleur et la caution. Par courrier reçu au greffe le 16 juin 2025, elles ont indiqués que la somme actualisée était due à la SEYNA en sa qualité de caution et qu’une somme n’était due au bailleur.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judicaire du bail

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025.

Il justifie également avoir notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 24 avril 2025, pour une audience fixée au 11 juin 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation judicaire du bail et la demande en paiement de la SARL MAE

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, le bailleur justifie de sa qualité de propriétaire du bien objet du bail et du contrat de bail conclu avec M. [H] [I]. Il verse également un décompte pour la période du 9 juin 2023 au 3 juin 2025, dont il résulte que le locataire a procédé à un règlement de 1.000 euros en février 2025, qui est venu diminuer sa dette à la somme de 1.016,15 euros, qu’il a depuis réglé la totalité des loyers courants sans autre versement, de sorte que la dette est à ce jour d’un montant équivalent.

Ce décompte ne fait pas apparaître la somme de 1.483,87 euros versée par la caution au bailleur le 11 septembre 2024, alors même que celle-ci doit venir en déduction de la somme due au bailleur par le locataire. Le bailleur indique d’ailleurs dans sa note en délibéré que la somme réclamée doit être versée à la caution, subrogée dans ses droits pour ce montant.

Ainsi, le solde de compte doit être fixé à la somme de 467,72 euros en faveur du locataire (1.016,15 – 1.483,87), la dette à l’égard du bailleur étant soldée depuis février 2025, soit avant la délivrance de l’assignation.

Dès lors, dans ces conditions, il ne peut être considéré que le locataire a manqué à ses obligations de payer le loyer. L’absence de remboursement de la somme réclamée à la caution ne saurait être considérée comme un tel manquement, et ce, d’autant plus que rien ne permet de considérer que le locataire a été informé de l’intervention de la caution, en l’absence de mention sur le décompte ou et courrier en ce sens, et la SA SEYNA ne justifie par aucun élément avoir sollicité le paiement de cette somme auprès de M. [H] [I].

Dès lors, rien ne justifie de prononcer la résiliation du bail et la demande de la SARL MAE sur ce point sera rejetée, tout comme les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Il en sera de même de la demande en paiement des loyers à son profit qui n’a plus lieu d’être, en l’absence de dette à son égard.

Sur la demande en paiement de la SA SEYNA

Selon les dispositions de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la SA SEYNA justifie de sa qualité de caution par la production de l’acte de cautionnement signé le 9 juin 2023 pour le contrat de bail conclut entre la SARL MAE et M. [H] [I].

Elle justifie par ailleurs d’une quittance subrogative en date du 11 septembre 2024, par laquelle la SARL MAE reconnaît avoir reçu la somme de 1.483,87 euros versée par la société GARANTME, « agissant pour le compte et par délégation de l’assureur cité dans l’acte de cautionnement », « correspondant au règlement provisionnel des dettes locatives de [H] [I] ». Par cette quittance, la SARL MAE déclare que « en contrepartie de ce règlement, je subroge Garantme, la caution, dans tous mes droits et actions contre le locataire débiteur ». Ce document est signé par la société GARANTME et la SARL MAE.

Il convient de relever que si la quittance précise le nom du locataire et l’adresse du bien objet du bail, elle ne mentionne à aucun moment le nom de l’assureur pour le compte duquel elle dit agir. La SA SEYNA ne produit aucun contrat de mandat conclut avec la société GARANTME, laquelle n’est pas mentionnée dans l’acte de cautionnement. L’attestation établie par elle-même le 27 mai 2024 qui fait référence à deux conventions qu’elle dit avoir signées avec la société GARANTME aux fins de « délégation de gestion » les 17 décembre 2019 et 14 juin 2021 ne saurai suffire à considérer qu’elle a effectivement mandaté celle-ci pour agir en ses lieu et place de caution et régler les sommes dues au bailleur. En effet, la liste des activités déléguées détaillées dans l’attestation ne vise pas un tel mandat. Enfin, rien ne permet de considérer que la somme versée par la société GARANTME a été ensuite reversée à la SA SEYNA.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la société GARANTME est subrogée dans les droits du bailleur pour la somme mentionnée sur la quittance, et que la SA SEYNA n’a pas qualité à agir pour en obtenir le remboursement à l’égard du locataire.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige, la SARL MAE et la SA SEYNA succombant en leurs demandes seront condamnées aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, la SA SEYNA sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de la SARL MAE aux fins de résiliation judiciaire du bail conclut le 8 juin 2023 avec M. [H] [I] concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6],

DEBOUTE la SARL MAE de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE l’absence de dette locative due par M. [H] [I] à l’égard du bailleur,

DEBOUTE la SA SEYNA, en sa qualité de caution, de sa demande au titre de la quittance subrogative du 11 septembre 2024,

CONDAMNE la SARL MAE et la SA SEYNA aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE la SA SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS