TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10232

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NME

N° MINUTE :

Assignation du :

07 août 2024

JUGEMENT

rendu le 26 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétés du [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.R.L. ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0351

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Z] [X]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, greffière lors des débats et de Madame Léa GALLIEN, greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NME

DÉBATS

A l’audience du 27 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [Z] [X] est propriétaire des lots n°53 et 202 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a mis en demeure Mme [Z] [X] de régler la somme de 7.436,43 euros au titre d’arriérés de charges.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 02 mai 2024, revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a à nouveau mis en demeure Mme [Z] [X] de régler la somme de 6.569,17 euros au titre d’arriérés de charges.

Ces mises en demeure n’ayant pas été suivies d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [Z] [X] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 07 août 2024, sollicitant sa condamnation en paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes de :

—  9.459,68 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er juin 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7.436,43 euros à compter de la mise en demeure du 20 février 2024 et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance, avec capitalisation ;

—  2.500 euros de dommages intérêts ;

—  3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Mme [Z] [X], citée à étude, n’a pas comparu.

A l’audience du 22 janvier 2025, la clôture des débats a été prononcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 puis mise en délibéré au 26 juin suivant.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10232 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NME

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de Mme [Z] [X] des lots n°53 et 202 au sein de la copropriété en cause, * un décompte individuel de charges arrêté au 1er juin 2024, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 9.459,68 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [Z] [X] couvrant la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2019 à 2023/2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2018 à 2022, et votant des budgets prévisionnels pour les années 2020 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 9.459,68 euros.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

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Mme [Z] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7.436,43 euros à compter de la mise en demeure du 20 février 2024 et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance, soit le 07 août 2024.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement de Mme [Z] [X] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la défenderesse a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 26 juin 2025

Charges de copropriété

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En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Mme [Z] [X] succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [S] [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.459,68 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er juin 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 7.436,43 euros à compter de la mise en demeure du 20 février 2024 et pour le surplus à compter du 07 août 2024 ;

DIT que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S] [Z] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date ;

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 26 juin 2025

La greffière La présidente