TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 21 Novembre 2024

Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 22 novembre 2024

à M^e Amandine BOSC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 22 novembre 2024

à M. [N] [Z]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03720 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5DDF

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Amandine BOSC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [N] [Z]

né le 15 Mars 1947 à , demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [C] [T] [B] épouse [Z]

née le 20 Janvier 1964 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 28 novembre 2019, la SA ERILIA SA D’HLM anciennement dénommée « PROVENCE LOGIS » a donné à bail à Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initialement fixé à 686,44 euros, outre 139,59 euros de provision sur charges et d’un garage N° E00630007M pour un loyer de 20,48 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA SA D’HLM a fait signifier à Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3216,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la SA ERILIA SA D’HLM a fait assigner Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit, par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Codes des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 366,91 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du 27/05/2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

— condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

— condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] au paiement de la somme de 300 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos bien et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA SA D’HLM expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 27 mars 2024 et ce, pendant plus de deux mois. Elle indique que la dette est importante malgré l’ancienneté du bail consenti aux locataires, elle sollicite l’expulsion.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

A cette audience, la SA ERILIA SA D’HLM, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9330,39 euros, selon décompte en date du 02 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus. Elle indique que la dette est importante et de ce fait malgré l’ancienneté bail consentit aux locataires, elle sollicite l’expulsion.

Bien que régulièrement assignés à étude, seul Monsieur [N] [Z] comparaît à l’audience. Il indique des difficultés personnelles, perte d’emploi et attente de sa retraite. Il sollicite des délais de paiement et évoque son souhait de rester dans les lieux.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA SA D’HLM justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 3216,87 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Cependant, il est rappelé par la Cour de Cassation que l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. »

De sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2024.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 mai 2024.

Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] sont redevables solidairement des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 990,87 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] restent devoir la somme de 8956,35 euros, à la date du 02 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, déduction faite des frais de justice et des frais d’enquête sociale non justifiés terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 8956,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délais de paiements

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] justifient d’une situation financière et personnelle difficile et semblent être de bonne foi, de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA SA D’HLM les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2019 entre la SA ERILIA SA D’HLM et Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] concernant le logement, situé [Adresse 2] et le garage N° E00630007M, sont réunies à la date du 27 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA SA D’HLM pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] à verser à la SA ERILIA SA D’HLM, à titre provisionnel, la somme de 8956,35 euros décompte arrêté au 02 septembre 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités, d’un montant de 389,40 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 990, 87 euros à ce jour, à compter du 01 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [Z] et Madame [C] [T] [B] épouse [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE la demande de SA ERILIA SA D’HLM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT