Expéditions le : Minute n° 25/00186

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02097 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYAD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL LEGA-CITE, avocats au barreau de [6], substituée par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 21 août 2023, la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR a donné en location à M. [N] [D] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [N] [D] un commandement de payer la somme de 1.471,71 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR a fait assigner M. [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 1231-6 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat,ordonner l’expulsion de M. [N] [D] et de tous occupants de son chef, avec au besoin avec le concours de la force publique, condamner M. [N] [D] à lui payer la somme de 2.994,98 euros au titre des arriérés de loyer et charges impayés arrêté au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 1.471,71 euros et de la décision à intervenir pour le surplus,condamner M. [N] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer et des charges habituellement dus, à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,condamner M. [N] [D] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, la saisine Ccapex, l’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2.848,73 euros au 6 mai 2025. Elle indique M. [N] [D] a repris le paiement du loyer courant incluant le SLS de 116,67 euros et qu’elle est donc d’accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

M. [N] [D] comparaît en personne. Il explique qu’il a subi un licenciement, puis qu’il a eu un accident du pied et qu’il n’avait plus de connexion internet, qu’il a dû changer de banque suite à la clôture de son compte, ce qui a considérablement compliqué les paiements de son loyer. Il déclare être au chômage et percevoir environ 1.000 euros d’allocations. Il propose de payer une somme de 200 euros dans la semaine puis une somme de 116 euros chaque mois en plus du loyer.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 octobre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 21 octobre 2024 pour une première audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 24 I 1° de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, tout comme le commandement de payer, de sorte qu’il sera fait application de ce délai contractuel et non du délai légal.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 10 mai 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1.471,71 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 6 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 10 mai 2024 et le 10 juillet 2024, le locataire n’a effectué aucun règlement, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 10 juillet 2024 et que M. [N] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 2.848,73 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’avril 2025. Il convient de relever que cette somme comprends un supplément de loyer de solidarité (SLS) de 116,67 euros, facturé depuis le mois de janvier 2025, le locataire n’ayant pas répondu à l’enquête sociale.

En conséquence, M. [N] [D] sera condamné à payer cette somme à la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR la somme de 2.848,73 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 6 mai 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 1.471,71 euros et de la présente décision pour le surplus.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [N] [D] a repris le paiement du loyer courant, incluant le surloyer de solidarité, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [N] [D] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 116 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [N] [D] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, et de leur dénonces conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [N] [D] sera également condamné à payer à la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 août 2023 entre la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR d’une part, et M. [N] [D] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], sont réunies à la date du 10 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [N] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [N] [D] à verser à la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR, la somme de 2.848,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 6 mai 2025, échéance d’avril incluse,

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 sur la somme de 1.471,71 euros et de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [N] [D] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 24 échéances de 116 euros chacune et une 25e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [N] [D] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [N] [D] à payer à la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de leur dénonces,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer à la SA LOGEMENT ALPES RHONE SOLLAR la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS