TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/07936

N° Portalis DB3S-W-B7J-3SYQ

Minute :

S.A. EMMAÜS HABITAT

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Madame [R] [C]

Madame [I] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e CHAUMANET

Copie délivrée à :

MME [R] [C]

MME [I] [C]

Le 9 Janvier 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 09 Janvier 2026 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM EMMAÜS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e CALANDRE, du même Cabinet

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSES :

Madame [R] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Madame [I] [C], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2021 à effet au même jour, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à Mme [R] [C] et Mme [I] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 489,97 euros révisable, outre 204,92 euros de provisions pour charges.

Il est acquis aux débats que par acte séparé à effet au 1er mai 2022, la SA d’HLM Emmaüs Habitat leur a également consenti un emplacement de stationnement n° 471-B-1027, accessoire au contrat de bail principal.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2025, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a fait délivrer à Mme [R] [C] et Mme [I] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2 124,50 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, la SA d’HLM Emmaüs Habitat a fait assigner Mme [R] [C] et Mme [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— condamner solidairement Mme [R] [C] et Mme [I] [C] à lui payer la somme de 2 623,71 euros au titre des loyers et charges impayées et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire ;

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail du logement est acquise ;

— subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs des défenderesses ;

— ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires sis [Adresse 7], de Mme [R] [C] et Mme [I] [C] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de leur chef et ce, avec le concours de la force publique ainsi que d’un serrurier ;

— condamner solidairement Mme [R] [C] et Mme [I] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux comme si les baux s’étaient poursuivis ;

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront le coût du commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La SA d’HLM Emmaüs Habitat, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 4653,22 euros arrêtée au 31 octobre 2025.

Mme [R] [C] et Mme [I] [C], comparaissant en personne, ont indiqué reconnaître le montant de la dette actualisée. Elles ont demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de pouvoir rester dans les lieux.

Au soutien de leurs demandes, Mme [I] [C] a exposé avoir subi un accident du travail et se trouver dans l’attente de la perception du solde tout compte à la mi-novembre 2025 à la suite de sa déclaration d’inaptitude au travail. Elle a indiqué pouvoir verser 3000 euros au minimum mi-novembre 2025 afin de solder une partie de sa dette. Elle a précisé que son frère handicapé à 80% résidait avec elles.

Mme [R] [C] a indiqué percevoir l’ASS à hauteur de 500 euros par mois, ainsi que 334 euros d’APL, et que son fils, âgé de 40 ans, percevait 800 euros d’allocation adulte handicapé.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 10 novembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La SA d’HLM Emmaüs Habitat a été autorisée à transmettre, dans les 15 jours suivants l’audience, un décompte actualisé, et Mme [R] [C] et Mme [I] [C] à y répondre dans les 15 jours de la réception.

La SA d’HLM Emmaüs Habitat a adressé la note en délibéré sollicitée par courriel du 1e décembre 2025, dans laquelle elle expose que la dette locative a été intégralement soldée. Mme [R] [C] et Mme [I] [C] n’ont pas transmis d’observation.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 24 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 juillet 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 4 juillet 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 10 novembre 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion, le sort des meubles, la dette locative et les indemnités d’occupation

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 1er novembre 2021 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de

2 124,50 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré aux locataires le 14 avril 2025.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 15 juin 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il ressort néanmoins du décompte produit par note en délibéré que Mme [R] [C] et Mme [I] [C] ont intégralement réglé la dette locative en cours de délibéré.

Il convient donc de leur accorder de manière rétroactive le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et de constater qu’au regard de son apurement en cous de délibéré, la clause est réputée n’avoir jamais été acquise.

En conséquence, les demandes subséquentes tendant à prononcer l’expulsion et à statuer sur le sort des meubles seront rejetées.

De même, la dette ayant été soldée, la demande en paiement de la somme de 4 653,22 euros sera rejetée.

Enfin, la clause résolutoire étant réputée ne pas avoir été acquise, le bail se poursuit donc entre les parties. Par conséquent, la demande tendant à la condamnation à une indemnité d’occupation sera rejetée.

III. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [R] [C] et Mme [I] [C], qui succombent, seront solidairement condamnées aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande de la SA d’HLM Emmaüs Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM Emmaüs Habitat ;

CONSTATE la résiliation à compter du 15 juin 2025 du bail conclu le 1er novembre 2021 portant sur le bien situé [Adresse 6] et sur l’emplacement de parking, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE qu’au regard de l’apurement intégral de la dette en cours de délibéré, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

REJETTE les demandes tendant à prononcer l’expulsion de Mme [R] [C] et de Mme [I] [C], à statuer sur le sort des meubles ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM Emmaüs Habitat en paiement de la somme de 4 653,22 euros au titre de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande tendant à condamner Mme [R] [C] et de Mme [I] [C] à une indemnité d’occupation ;

REJETTE la demande de la SA d’HLM Emmaüs Habitat au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [R] [C] et Mme [I] [C] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 avril 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge