N° RG 24/08633 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBO6

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/08633 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBO6

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marina GALLON

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9]

.Représenté par son Directeur Général

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [I] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Marina GALLON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 154

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Colmar et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d’habitation du 7 octobre 2011 avec effet au même jour pour une durée d’un an tacitement reconduit depuis, l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de [Localité 9], CUS HABITAT devenu OPHEA a donné à bail à M. [B] [I] [W] un logement à usage d’habitation de 2 pièces n° 00010132 – étage 0 – porte n° 2 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 205,73 € et une provision sur charges de 51,83 €.

Des loyers étant demeurés impayés l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA a adressé à plusieurs reprises à son locataire des mises en demeure.

Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 30 août 2023.

Le bailleur a notifié à M. [B] [I] [W] par signification du 10 octobre 2023 de la lettre recommandée avec avis de réception du 17 août 2023 non réclamée son congé pour le 30 novembre 2023 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [B] [I] [W] n’a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [B] [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 6 décembre 2024 par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024 pour obtenir la déchéance du droit au maintien dans les lieux, subsidiairement la résiliation du bail et la condamnation à évacuer et à paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence du locataire.

L’affaire a été renvoyée à 6 reprises à la demande et au contradictoire des parties à l’audience du 4 juillet 2025.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA, représenté par son conseil, au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 30 juin 2025 a déposé son dossier de plaidoirie. Il demande :

A titre principal,

— de déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;

— lui allouer le bénéfice de ses conclusions d’assignation ;

— juger que le congé délivré en date du 17 août 2023 est régulier ;

En conséquence,

— prononcer la déchéance du locataire de tout droit au maintien dans les lieux ;

— le condamner à lui payer une somme de 6 804,79 € au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 17 août 2023 sur la somme de 1 018,34 €, à compter du 30 novembre 2023, date d’effet du congé sur une somme de 1 333,80 € et à compter des conclusions du 17 mars 2025 sur la somme de 4 679,74 € et à compter des présentes conclusions pour le surplus à défaut à compter de l’assignation pour le tout ;

A titre subsidiaire,

— constater les manquements graves de M. [B] [I] [W] à ses obligations locatives ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties conformément aux dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil ;

— le condamner à lui payer une somme de 6 804,79 € au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter du 17 août 2023 sur la somme de 1 018,34 €, à compter du 30 novembre 2023, date d’effet du congé sur une somme de 1 333,80 € et à compter des conclusions du 17 mars 2025 sur la somme de 4 679,74 € et à compter des présentes conclusions pour le surplus à défaut à compter de l’assignation pour le tout ;

En toutes occasions,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, corps et bien, de M. [B] [I] [W] et de tout occupant de son chef de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 9] et de tous locaux accessoires ;

— ordonner le concours de la force publique à défaut d’évacuation volontaire ;

— ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux, dans tel garde-meubles ou local approprié, à défaut d’évacuation volontaire ;

— le condamner à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 1er juillet 2025 jusqu’au jugement à intervenir ;

— le condamner à lui payer à compter du jugement à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt égal au taux de l’intérêt légal à compter de chaque échéance ;

— ordonner la révision de l’indemnité d’occupation annuellement le 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir ;

— le condamner à lui payer une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux ;

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code civil ;

— le condamner aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusions du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Sur les demandes régularisées par M. [B] [I] [W],

— déclarer ses demandes irrecevables et, en toutes occasions, mal fondées ;

En conséquence,

le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

M. [B] [I] [W] a comparu représenté par son conseil au soutien de ses conclusions du 14 mai 2025 et de son dossier de plaidoirie. Il demande de :

à titre principal,

— débouter OPHEA de l’ensemble des demandes fins et prétentions ;

plus particulièrement,

— déclarer le congé délivré par OPHEA irrégulier et nul ;

— dire qu’il doit bénéficier du droit au maintien dans les lieux en sa qualité d’occupant de bonne foi ;

— juger que c’est en réalité OPHEA, qui par son comportement, l’a empêché de procéder au paiement régulier de ses loyers ;

en conséquence,

— débouter OPHEA de sa demande tendant à voir prononcer sa déchéance de tout droit au maintien dans les lieux ;

— débouter OPHEA de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;

— enjoindre à OPHEA de produire à la CAF les docuements nécessaires au versmeent de son APL, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— dire que le logement loué par OPHEA n’est pas conforme à une destination normale de la chose louée, empêchant ainsi la jouissance paisible du logement ;

En conséquence,

— enjoindre à OPHEA de lui fournir un logement décent et de lui assurer la jouissance paisible du logement, et ce dans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— condamner OPHEA à lui payer la somme de 3 042,50 € en réparation des troubles de jouissance, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement à intervenir ;

— dire que cette somme viendra en compensation des sommes au paiement desquelles il pourrait éventuellement être condamné ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement afin de procéder au paiement des condamnations qui pourraient éventuellement être prononcées à son encontre ;

— suspendre les effets de l’éventuelle déchéance du droit à se maintenir dans les lieux ou l’éventuelle résiliation judiciaire du bail qui pourrait être prononcées pendant l’exécution des délais accordés ;

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance de son droit à se maintenir dans les lieux ou la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

en tout état de cause,

— condamner OPHEA à la somme de 850 € sur le fondement de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

— condamner OPHEA aux entiers frais, émoluments et dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux acte introductif d’instance et conclusions déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Aux termes de l’article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » ou de prononcé à titre subsidiaire.

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 30 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2024.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 19 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

Il sera rappelé qu’en vertu des dispositions respectivement des articles 668 et 664-1 du code de procédure civile,

— Article 668, « Sous réserve de l’article 647-1, la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre. »

— Article 664-1, « La date de la signification d’un acte d’huissier de justice, sous réserve de l’article 647-1, est celle du jour où elle est faite à personne, à domicile, à résidence ou, dans le cas mentionné à l’article 659, celle de l’établissement du procès-verbal. ».

L’article L.442-6 du code de la construction et de l’habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l’exclusion de l’article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l’article 70, de l’article 74 et de l’alinéa 1er de l’article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux.

Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter e?ectivement les lieux.

La Loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle en son article 7 stipule que « Continuent à être appliquées, telles qu’elles sont encore en vigueur dans les trois départements, à la date fixée à l’article 1er, même en tant qu’elles contiennent des règles de droit civil, les lois locales suivantes :

…

11° Les articles 565 et 570 du code civil local sur les baux ; ».

Il est admis que dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, il doit être, en l’absence d’autre stipulation légale ou réglementaire, fait application de l’article 565 du code civil local, aux termes duquel, si le loyer est stipulé payable par mois, le congé doit être donné pour la fin d’un mois et notifié au plus tard le 15 du mois.

Il est également admis que le congé délivré par lettre recommandée non réclamée avec un délai de préavis d’au moins trois mois avant sa date d’effet puis signifié dans le mois précédant la date d’effet est conforme à l’usage des lieux.

Il est établi que la locataire n’était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé, la dette au 10 octobre 2023 était de 1 031,56 €.

En l’espèce, par signification du 10 octobre 2023 de la lettre recommandée avec avis de réception du 17 août 2023 non réclamée un congé a été délivré à M. [B] [I] [W] pour le 30 novembre 2023 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

En conséquence, il sera constaté que par l’effet de ce congé validé au fond car conforme aux dispositions du code civil local et à l’usage des lieux, le bail a été résilié au 30 novembre 2023.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :

1° Qui ont fait ou feront l’objet d’une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l’exercice du droit de reprise ou qui feront l’objet d’une semblable décision prononçant leur expulsion pour l’une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n’aura ordonné l’expulsion qu’en raison de l’expiration du bail ou d’un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l’occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Qu’il est constant que le locataire s’est maintenu dans les lieux, l’assignation du 18 septembre 2024 lui ayant été délivrée à l’adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre l’absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande, en l’espèce au 18 septembre 2024, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 3 545,81 € selon extrait de compte du 24 juin 2025 ;

Aucune disposition légale ou réglementaire n’impose au bailleur de délivrer des avis d’échéance sous format papier ou encore d’accepter un plan d’apurement sur l’imprimé mis à disposition par la Caisse d’Allocations Familiales alors qu’à la date de la réclamation de M. [B] [I] [W], le 30 septembre 2024 soit postérieurement à l’assignation, aucun paiement n’était intervenu depuis le 17 mai 2024, le dernier à cette date de 64,50 €, très inférieur au montant du loyer résiduel lorsque les APL étaient encore versées, ramenant alors la dette à 2 031,06 €.

Le montant de la dette locative, son ancienneté, novembre 2022, sa persistance alors que l’APL n’était pas encore suspendue, les retards de paiement caractérisent l’absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu’il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l’assignation.

M. [B] [I] [W], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à partir de 19 septembre 2024, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible et à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation antérieures.

M. [B] [I] [W] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion étant précisé que si le juge judiciaire peut autoriser le recours à la force publique, il ne peut l’ordonner.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution . Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont, à défaut, laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié . Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

3.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause, l’absence de diagnostic social et financier et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi, les arguments soulevés en défense et leur pertinence ne pouvant être retenus à cette fin, ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la partie demanderesse sera déboutée de cette demande.

3.2. Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, dans l’hypothèse où l’expulsion serait nécessaire, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [B] [I] [W] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

4. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 30 juin 2025 et son annexe (pièce 5.1) établissant que M. [B] [I] [W] reste lui devoir à la date de l’audience la somme de 6 804,79 €.

M. [B] [I] [W] soutient qu’une partie de l’impayé est lié à la suspension des prestations sociales au logement.

Il est constant que malgré une dette locative persistante, documentée depuis le 15 septembre 2022, les versements de la CAF se sont poursuivis jusqu’à l’échéance de mars 2024. OPHEA a satisfait à son obligation de signalement à l’organisme payeur mais n’était tenu d’aucune obligation d’accepter un plan d’apurement pour lequel M. [B] [I] [W] ne démontre pas par ailleurs avoir formulé une quelconque proposition d’échelonnement et de paiement du loyer résiduel courant.

En l’état, seule la reprise du paiement intégral du loyer courant, a minima du loyer résiduel, était de nature à permettre la reprise du versement des prestations sociales au logement.

M. [B] [I] [W] sera donc débouté de sa demande d’injonction à l’encontre du bailleur ;

Aussi la créance de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA est fondée dans son principe et son montant.

M. [B] [I] [W] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6 804,79 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision, aucune demande n’étant formulée pour en faire partir une fraction à compter de l’assignation si ce n’est pour le tout, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

6. SUR LE PRÉJUDICE DE JOUISSANCE

Les articles 6 et 9 du code de procédure civile disposent respectivement, article 6 « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder » et article 9 « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention»

Aux termes de l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 , « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation…

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;… »

En l’espèce, M. [B] [I] [W] soutient que le bailleur a manqué à ces obligations.

Les documents versés aux débats à ce titre, non localisés ni datés en ce qui concerne les photographies, les demandes de changement de logement ou les courriers ne sont pas de nature à rapporter la preuve des manquements invoqués alors qu’il n’est pas démontré qu’un organisme public en charge de la prévention et du traitement des situations de logement indigne ait été saisi, que n’est versée aux débats aucune attestation en justice, constatation ou dépôt de plainte.

En conséquence, M. [B] [I] [W] sera débouté de cette demande.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’historique du compte établit une dette locative pré-existante qui n’a cessé de croître. Des paiements sont intervenus mais ne permettent pas de diminuer la dette de sorte que les capacités financières ne sont pas établies, le locataire justifiant de la perception du revenu de solidarité active à hauteur de 559,42 € ne lui permettant pas d’assurer le paiement du loyer courant, ne serait-ce que résiduel et l’apurement de sa dette dans les délais légaux alors qu’aucune perspective amélioration de sa situation n’est arguée et établie.

En conséquence, M. [B] [I] [W] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier, cette répartition des droits de recouvrement et d’encaissement ne pouvant être remise en cause par le juge que dans les litiges civils nés du code de la consommation, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [B] [I] [W] sera condamné à lui verser une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 10 octobre 2023 le bail d’habitation conclu le 7 octobre 2011 pour une durée d’un an tacitement reconduit entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA et M. [B] [I] [W] portant sur un logement à usage d’habitation de 2 pièces n° 00010132 – étage 0 – porte n° 2 sis [Adresse 3] est résilié à la date du 30 novembre 2023 ;

PRONONCE la déchéance de M. [B] [I] [W] du droit au maintien dans les lieux à compter du 18 septembre 2024 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [B] [I] [W] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu’il occupe ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [B] [I] [W] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible et à compter du présent jugement pour les indemnités d’occupation antérieures.

CONDAMNE M. [B] [I] [W] à payer à OPHEA, Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9], au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés la somme de 6 804,79 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE M. [B] [I] [W] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [I] [W] à verser à OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 9] la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Laurent DUCHEMIN