Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00132 – N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBWC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Mme [P] [D], munie d’un pouvoir

DÉFENDERESSE

Madame [V] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 28 novembre 2022, Mme [V] [C] a commencé à occuper l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 3], dans le cadre d’un bail glissant conclu entre la SA HALPADES, d’une part, et l’association « Espaces femmes », d’autre part.

Le 6 novembre 2023, Mme [V] [C] a signalé au bailleur des problèmes de moisissures dans la salle de bain et la cuisine.

Par contrat de bail prenant effet le 11 janvier 2024, la SA HALPADES a donné en location à Mme [V] [C] le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par courrier réceptionné le 4 octobre 2024, Mme [V] [C] a fait délivrer son congé à son bailleur. Elle indiquait qu’elle ne comptait pas respecter de délai de préavis en raison de l’état du logement et qu’elle quitterait donc l’appartement le 14 octobre 2024.

Le 14 octobre 2024, la SA HALPADES accusait réception du congé, tout en fixant le terme du délai de préavis au 4 janvier 2025.

Le 22 octobre 2024, Mme [V] [C] a restitué les clefs de l’appartement par courrier.

Le 28 novembre 2024, un commissaire de justice a rédigé un procès-verbal d’état des lieux de sortie, lors duquel Mme [V] [C] était absente.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, la SA HALPADES a fait assigner Mme [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, de condamner Mme [V] [C] à lui payer les sommes de :

5 166,92 euros au titre des loyers, charges locatives et des réparations locatives,150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SA HALPADES expose que Mme [V] [C] a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois d’octobre 2024 et qu’elle a dégradé l’appartement. Elle affirme qu’avant l’occupation du logement par la locataire, aucunes moisissures n’avaient été constatées, que rien n’a été mentionné dans l’état des lieux d’entrée du 28 novembre 2022 réalisé par l’association [Adresse 4], le logement ayant été remis en très bon état.

Elle explique avoir fait intervenir une entreprise en novembre 2023 qui a constaté des problèmes d’humidité et d’aérations, les zones d’aérations du logement ayant été obstruées volontairement. Elle indique avoir voulu engager des travaux d’isolation sous les fenêtres de côté de la cuisine et des chambres, qui n’ont pu être réalisés compte tenu du refus de Mme [V] [C].

Elle ajoute que la locataire n’était pas légitime à réduire le délai du préavis lorsqu’elle a donné son congé, qu’elle ne s’est pas présenté le jour fixé pour l’état des lieux de sortie le 20 novembre 2024 et qu’elle a donc été contrainte de faire appel à un commissaire de justice pour cela. Elle s’estime bien fondée à réclamer à la locataire le coût de reprise des dégradations, évalués selon l’accord collectif du 21 novembre 2016.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SA HALPADES, représentée par Mme [P] [D] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 850,95 euros, déduction faite du dépôt de garantie.

Bien qu’assignée en personne, Mme [V] [C] n’est ni présente, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dégradations locatives

L’article 1199 du code civil prévoit le principe de l’effet relatif du contrat, en vertu duquel les tiers ne peuvent ni s’en prévaloir, ni être contraints de l’exécuter.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 7, d), de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil précise que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, il est constant que Mme [V] [C] a intégré le logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], le 28 novembre 2022, jouissant du contrat de bail conclu entre la SA HALPADES, d’une part, et l’association « Espaces femmes », d’autre part.

Il en résulte que si Mme [V] [C] était occupante du logement, elle n’avait pas la qualité de locataire, qu’elle n’a acquise qu’au 11 janvier 2024, date de prise d’effet du bail qu’elle a signé le 9 janvier 2024.

Aussi, jusqu’au 11 janvier 2024, elle était tierce au contrat de bail, les stipulations contractuelles ne lui étaient donc pas opposables, tout comme les dispositions légales applicables aux locataires.

Pour toute éventuelle dégradation survenue entre le 28 novembre 2022 et le 11 janvier 2024, la SA HALPADES ne peut chercher la responsabilité que de sa locataire pour cette période, à savoir l’association « Espaces femmes », laquelle pourra, le cas échéant, exercer une action récursoire contre Mme [V] [C] afin d’être indemnisée des dégradations qui lui seraient imputables.

Une comparaison entre l’état des lieux d’entrée contradictoire de Mme [V] [C] du 10 janvier 2024 et le Procès-verbal d’état des lieux de sortie rédigé par un commissaire de justice le 28 novembre 2024, met en lumière les dégradations suivantes :

1. trous non-rebouchés dans les murs ;

2. absence de plusieurs douilles DLC ;

sol du salon enfoncé de façon importante en trois points et coupures dans le PVC ;un crochet au plafond du salon ;poignées de portes branlantes ;gribouillis au stylo sur le mur de la chambre ;baguette de l’encadrement de l’accès à la cuisine écaillé ;quelques carreaux du carrelage du sol de la cuisine sont fissurés ;traces de moisissures ;crédence en PVC non-retirée générant d’importantes traces de colle sur la toile de verre ;une grille d’aération bouchée ;plusieurs parties de l’appartement ne sont pas nettoyées.

Les traces de moisissures ne sauraient être imputables à Mme [V] [C], alors qu’elle avertissait déjà le bailleur de cette problématique le 6 novembre 2023, soit avant la conclusion du bail, et que l’état des lieux d’entrée du 10 janvier 2024 mentionne également la présence de moisissures.

La SA HALPADES verse aux débats un courriel du 17 juin 2024 d’une entreprise « EDR Rénovation » lui faisant part du refus de Mme [V] [C] quant à la réalisation de travaux. Il n’est pas précisé en quoi ces travaux consistent, ni quelle est l’activité de « EDR Rénovation ».

Au surplus, la SA HALPADES produit la synthèse d’une affaire clôturée le 21 juin 2024, relatant que Mme [V] [C] a refusé que soient réalisés des travaux d’isolation sous les fenêtres côté cuisine et chambres, qui visaient à éradiquer les moisissures présentes sur les murs du logement.

Ces éléments ne suffisent pas à démontrer que l’occupante est responsable de la persistance du problème de moisissures dans l’appartement.

Le reste des désordres énumérés est apparu pendant la durée du bail conclu entre la SA HALPADES et Mme [V] [C]. Ces dégradations lui sont donc imputables, à l’exception des traces de moisissures.

La SA HALPADES évalue son préjudice matériel à la somme de 3 628,50 euros, par référence à un bordereau de prix pour grille de vétusté. Ce montant se décompose comme suit :

1. 500 euros au titre de l’indemnité locataire peinture – papiers peints – chambre complet,

2. 500 euros au titre de l’indemnité locataire peinture – papiers peints – chambre complet,

3. 100 euros au titre de l’indemnité locataire serrurerie – quincaillerie,

4. 600 euros au titre de l’indemnité locataire peinture – pièce humide complet,

5. 200 euros au titre de l’indemnité locataire de nettoyage,

6. 1 000 euros au titre de l’indemnité locataire peinture – papiers peints – séjour complet,

7. 720 euros au titre de l’indemnité locataire sol PVC séjour,

8. 8,50 euros au titre d’un article manquant – clé.

S’agissant de la remise en état des murs de l’appartement, la moisissure était déjà dans l’appartement au moment de l’état des lieux d’entrée de Mme [V] [C], ce n’est donc pas à elle de payer pour son traitement. En outre, quelques trous non-rebouchés et une trace de stylo ne justifient pas le paiement d’une somme totale de 1 600 euros. Les frais de remise en état seront évalués à la somme de 500 euros.

Au vu de l’état des poignées de portes et de l’absence de clé, les demandes pour la serrurerie et l’article manquant sont justifiées (100 + 8,50 euros).

Le sol en PVC du salon a été déposé en 2022. La locataire ayant quitté les lieux en 2024, il convient donc d’y appliquer l’abattement progressif de 11%. Dès lors, la SA HALPADES ne pouvait prétendre à une somme supérieure à 561,60 euros (720 – 79,20 – 79,20) pour ce chef.

Enfin, l’indemnité de nettoyage est fondée au vu de la saleté apparente du logement (200 euros).

Mme [V] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme plus raisonnable de 1 370,10 euros (500 + 108,50 + 561,60 + 200) au titre des dégradations locatives. Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 463,48 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [V] [C] au paiement de la somme plus raisonnable de 906,62 euros (1 370,10 – 463,48) au titre des dégradations locatives.

Sur la dette locative

Concernant la durée du préavis et la date de résiliation du bail

Il ressort de l’article 15-I alinéa 11 de de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le congé émane du locataire, il doit respecter un délai de préavis de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois dans les cas prévus aux 1° à 5° du même texte.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. […] Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. […] Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, dans son courrier adressé au bailleur le 30 septembre 2024 reçu le 4 octobre 2024, Mme [V] [C] invoque la présence de moisissures dans le logement et la réponse ministérielle n°107681 du 17 janvier 2012 pour justifier de son départ sans préavis.

Il résulte en effet de cette réponse ministérielle, mais également de la jurisprudence, que le locataire peut être dispensé de respecter un délai de préavis lorsque le logement est en péril ou insalubre.

Toutefois, il y a lieu de rappeler que l’insalubrité définie par la loi suppose que les conditions d’occupation du logement constituent un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes.

Or, si les pièces du dossier permettent de constater la présence de moisissures dans l’appartement, leur ampleur n’est pas déterminée, et leurs conséquences sur la santé des occupants ne sont pas démontrées. En effet, il n’apparaît pas que Mme [V] [C] aurait évoqué auprès du bailleur des problèmes des santé pour elles ou ses enfants, étant relevé qu’elle a refusé la réalisation de travaux d’isolation des soubassements de fenêtre qui auraient nécessairement contribué à l’amélioration de la situation.

Par conséquent, Mme [V] [C] était mal fondée à réduire la durée du préavis et restait donc tenu du paiement des loyers jusqu’au 4 janvier 2025.

Ainsi, quand bien même elle a restitué les clés le 22 octobre 2024 et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 28 novembre 2024 par commissaire de justice, de sorte que le bailleur a récupéré la disposition de son bien à cette date, elle restait redevable des loyers et charges jusqu’au 4 janvier 2025, date de la résiliation du bail.

Concernant les sommes dues

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans ses écritures, le bailleur réclame une somme de 1 222,45 euros au titre des loyers et charges impayés sans détailler cette somme, déduction faite du dépôt de garantie de 463,48 euros. Il ajoute la somme de 315 ,97 euros au titre des frais de contentieux.

Il produit un décompte en date du 13 février 2026 selon lequel Mme [V] [C] est redevable d’une somme de 5 630,40 euros au 31 janvier 2025 incluant les loyers charges, régularisations de charges, frais et dégradations, avant restitution du dépôt de garantie d’ores et déjà pris en compte au titre de la réparation des dégradations.

Il convient de déduire de cette somme les frais retenus au titre des dégradations (3 620€) qui ont été examinés ci-dessus, ainsi que la somme de 315,97 euros, correspondant à la moitié du coût de constat d’état des lieux de sortie réalisé par le commissaire de justice pour un montant total de 631,93 euros.

Ainsi, au regard des ces éléments, Mme [V] [C] est redevable à l’égard du bailleur d’une somme totale de 1 694,43 euros (5 630,40 – 3 620 – 315,97) au titre des loyers, charges et frais, arrêté au 31 janvier 2025.

Sur les frais du procès

Mme [V] [C] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [V] [C] sera donc condamnée à payer à la SA HALPADES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la SA HALPADES la somme de 906,62 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la SA HALPADES la somme de 1 694,43 euros au titre des loyers, charges et frais, arrêtés au 31 janvier 2025,

CONDAMNE Mme [V] [C] aux entiers dépens,

CONDAMNE Mme [V] [C] à payer à la SA HALPADES la somme de 100 euros au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS