COUR D’APPEL DE [Localité 9]

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COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

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2

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1

N° RG 21/05287 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NOOP

Pôle Civil section 2

Date : 27 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.S. [L] [P] PATRIMOINE RCS [Localité 10] n° 840 322 671, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.C.I. [N] inscrite au RCS DE [Localité 9] sou le n° 438 752 255, représentée par son gérant Monsieur [T] [J], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Monsieur [T] [J]

né le 02 Mars 1981 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Céline VILA, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Magali ESTEVE

Juges : Karine ESPOSITO

Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier lors dés débats et de Linda LEFRANC-BENAMMAR greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 25 Mars 2025 au cours de laquelle Karine ESPOSITO fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 27 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 27 Mai 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Le 6 mars 2019, Monsieur [T] [J] confiait la recherche d’un bien immobilier à acquérir à la société [L] [P] Patrimoine dans le cadre d’un mandat de recherche formalisé.

Une promesse de vente était signée le 14 mars 2019 entre les consorts [V] et Monsieur [J] par l’intermédiaire de Maître [E] [F], Notaire à [Localité 10], concernant un bien sis [Adresse 8] à [Localité 5].

Le 5 novembre 2019, la SCI [N] dont Monsieur [T] [J] est un des gérants a signé l’acte authentique.

Une attestation de vente était délivrée le même jour par la SCP Pinoli [D], office notarial, stipulant que la rémunération de l’agence [L] [P] Patrimoine serait réglée en dehors de la comptabilité de l’office notarial.

La société [L] [P] Patrimoine établissait le 18 novembre 2019, une facture n°111918 à la SCI [N] d’un montant de 41 600 euros TTC.

La société [L] [P] Patrimoine adressait à la SCI [N], une facture n°121904 du 4 décembre 2019, d’un montant de 10 000 euros TTC, dont cette dernière s’acquittait le 12 décembre 2019.

La société [L] [P] Patrimoine relançait la SCI [N] aux fins de payer l’intégralité de la rémunération prévue, sans succès

Par acte extra-judiciaire du 13 décembre 2021, la SAS [L] [P] Patrimoine a assigné la Société [N] et Monsieur [T] [J] devant le Tribunal judiciaire aux fins de :

— CONDAMNER solidairement la SCI [N] et Monsieur [J] à payer à la Société [L] [P] Patrimoine la somme de 31 600 € au titre d’un solde de sa facture, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2021,

— CONDAMNER solidairement la SCI [N] et Monsieur [J] à payer à la société [L] [P] Patrimoine la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

— ALLOUER à la Société [L] [P] Patrimoine la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la SCI [N] et Monsieur [J] aux entiers dépens.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, le juge de la mise en état a :

— DÉCIDÉ que la fin de non-recevoir sera examinée par la formation de jugement au fond,

— RAPPELÉ aux parties qu’elles doivent reprendre la fin de non-recevoir dans leurs conclusions adressées à la formation de jugement au fond,

— ORDONNÉ la fixation de l’affaire à l’audience du 25 mars 2025 avec ordonnance de clôture différée au 11 mars 2025.

***

Selon ses dernières conclusions valablement signifiées par RPVA le 11 février 2025, la SAS [L] [P] Patrimoine demande au Tribunal de :

Vu les articles 1231-6, 1353, 1984, 1985, 1986 et 1999 du Code civil

— CONDAMNER solidairement la SCI [N] et Monsieur [J] à payer à la Société [L] [P] Patrimoine la somme de 31 600 € au titre d’un solde de sa facture, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2021,

— CONDAMNER solidairement la SCI [N] et Monsieur [J] à payer à la société [L] [P] Patrimoine la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts,

— DÉBOUTER la SCI [N] et Monsieur [J] de leurs demandes,

— ALLOUER à la Société [L] [P] Patrimoine la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement la SCI [N] et Monsieur [J] aux entiers dépens.

Elle soutient que, bien que seul Monsieur [J] ait signé le mandat, la société [N] est bien redevable à son égard, rappelant qu’elle l’a reconnu dans le mandat de vente et a même versé la provision.

Concernant le moyen selon lequel l’action serait prescrite, elle soutient que la prescription est de cinq ans, Monsieur [J] étant un investisseur et la société [N] dont il est le gérant ayant pour objet la location de terrains et d’autres biens immobiliers ; qu’ils ont dès lors agit en qualité de professionnels immobiliers.

Selon elle, le moyen tiré de la nullité du mandat ne saurait prospérer, que le mandat de recherche strictement limité à l’exécution rémunérée par son mandant d’une prestation de recherche d’un bien est exclu du champ d’application de la loi Hoguet.

Elle sollicite leur condamnation solidaire au principal ainsi qu’à des dommages et intérêts pour résistance dolosive au visa des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil.

***

Selon ses dernières conclusions valablement signifiées par RPVA le 5 mars 2025, la SCI [N] et Monsieur [T] [J] demandent au Tribunal de :

VU les dispositions de l’article 2224 du Code Civil,

VU les dispositions de l’article L. 218-2 du Code de la consommation,

VU les dispositions de l’article 6 de la Loi du 2 janvier 1970 et de l’article 72 du Décret du 20 juillet 1972,

VU les pièces versées au débat,

A TITRE PRINCIPAL

— JUGER que la SCI [N] n’est pas tenue par le mandat,

— JUGER qu’il y a lieu de mettre hors de cause la SCI [N],

— JUGER que Monsieur [J] a agi en qualité de consommateur,

— JUGER qu’il y a lieu d’appliquer la prescription biennale telle prévue par le Code de la consommation.

PAR CONSÉQUENT,

— JUGER prescrite l’action en paiement intentée par la société [L] [P] Patrimoine, contre Monsieur [J].

— DÉBOUTER la société [L] [P] Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions visant non seulement la SCI [N] mais également Monsieur [J].

A TITRE SUBSIDIAIRE

— JUGER que les services prévus par le mandat dont se prévaut [L] [P] Patrimoine agent immobilier, correspondent aux activités mentionnées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, ensemble son décret d’application du 20 juillet 1972,

— JUGER les sanctions édictées par la loi du 2 janvier 1970, ensemble son décret d’application du 20 juillet 1972 lui sont applicables,

PAR CONSÉQUENT,

— JUGER qu’en l’absence de N° d’inscription au registre des mandats, le mandat de la société [L] [P] Patrimoine est nul,

— DÉBOUTER la société [L] [P] Patrimoine de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’accorder des Dommages-intérêts à [L] [P] Patrimoine agent immobilier,

— CONDAMNER la société [L] [P] Patrimoine à payer à la SCI [N] et à Monsieur [J] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance,

— JUGER ne pas avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ils exposent que la SCI n’a jamais signé de contrat ni de mandat avec le demandeur et que seul Monsieur [J] s’est engagé auprès d’elle.

Concernant Monsieur [J], ils soutiennent que l’action est prescrite au visa des articles L218-2 du Code de la consommation et 2224 du Code civil, la prescription biennale ayant commencé à courir à la date d’émission des factures prétendument impayées, soit le 18 novembre 2019.

A titre subsidiaire, ils soutiennent la nullité du mandat de recherche d’un bien au motif que, en application de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, ledit mandat ne comportait pas le numéro d’inscription sur le registre des mandats et que les demandes fondées sur ce mandat doivent être écartées.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025 avec une audience de plaidoirie fixée au 25 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mai 2025.

Motifs de la décision

1- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription à l’égard de Monsieur [J]

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel la prescription.

L’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer

L’article L218-2 du Code de la consommation prévoit que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Le consommateur est défini comme la personne qui conclut un contrat pour un usage pouvant être considéré comme étranger à son activité professionnelle.

Ainsi, la prescription biennale n’est applicable à la demande en paiement formée par un professionnel contre une personne physique que si cette dernière a eu recours à ses services à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

En l’espèce,

Monsieur [J] a signé le mandat de recherche alors qu’il exerce la profession de gérant associé de la SCI [N], société qui a pour activité principale – selon extrait Kbis – « la location de terrains et d’autres biens immobiliers ».

L’acte d’acquisition a pour objet l’achat d’un « immeuble composé de sept habitations avec diverses parcelles de terres attenantes » et la SCI [N] s’est substitué à Monsieur [J] dans l’acte authentique.

Dès lors, Monsieur [J] ne saurait être considéré comme un consommateur puisqu’il a eu recours aux services de l’agence immobilière dans le cadre de son activité professionnelle de gérant d’une SCI.

Dès lors, l’action de la société [L] [P] Patrimoine n’est pas prescrite à l’encontre de Monsieur [J].

2- Sur les parties au contrat

L’article 1101 du Code civil dispose que « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ».

L’article 1103 du même code prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce,

Un mandat de recherche d’un bien immobilier a été signé le 6 mars 2019 entre la Société [L] [P] Patrimoine et Monsieur [T] [J].

Dans le cadre de ce mandat et par promesse de vente du 14 mars 2019 reçu par Maître [E] [F], Notaire à [Localité 10], Monsieur [T] [J] va se porter acquéreur d’un bien immobilier vendu par les époux [V] sis [Adresse 8] à [Localité 6] pour un prix de 1.345.000 €.

Il est précisé, dans cet acte sous seing privé, au paragraphe « NÉGOCIATION » que le prix a été négocié par l’agence [L] [P] Patrimoine, titulaire d’un mandat dont la rémunération due par l’acquéreur est alors fixée à la somme de 55.000 €.

De même, cette promesse de vente prévoyait en son paragraphe intitulé « FACULTÉ [7] » que :« la réalisation de la présente promesse de vente pourra avoir lieu au profit du bénéficiaire ou au profit de toute autre personne physique ou morale qu’il substituera dans ses droits dans la présente promesse, mais dans ce cas, le bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions ou charges (…) »

Par acte authentique du 5 novembre 2019 reçu par Maître [X] [D], Notaire à Nîmes, la vente du bien immobilier a été réitérée entre les époux [V] et la SCI [N].

En effet, au paragraphe « PRESENCE-REPRESENTATION », il est indiqué que « la société dénommée [N] est représentée par Monsieur [T] [J], son gérant, ayant tous pouvoirs à effet des présentes tant en vertu des statuts que d’une délibération de l’assemblée générale des associés dont procès-verbal ci-annexé ».

Cet acte a rappelé, dans son paragraphe « EXERCICE DE LA FACULTÉ [7] », que les conditions ont été originairement arrêtées entre le vendeur et Monsieur [J] suivant acte reçu par Maître [F] le 14 mars 2019, que cet acte prévoyait une faculté de substitution et que Monsieur [J] en a usé et a substitué la SCI [N] dans tous ses droits aux termes d’un acte annexé.

Ainsi, la SCI [N] s’est donc substituée à Monsieur [J] dans ses obligations à l’égard des parties au contrat.

Les obligations de la SCI [N] à l’égard du demandeur ne sauraient être valablement contestées en ce qu’elles lui ont expressément été rappelées, dans le paragraphe « NÉGOCIATION » selon lequel la SCI reconnaît que les termes, prix et conditions de vente ont été conjointement réalisés par deux agences, dont l’agence [L] [P] Patrimoine à l’égard de laquelle SCI [N] est redevable d’une rémunération, taxe sur la valeur ajoutée incluse, de 55 000 €.

En outre, cette obligation a de nouveau été rappelée, par acte séparé reçu par ce même notaire et intitulé « acte de négociation » par lequel la SCI [N] a reconnu devoir cette somme à l’agence [L] [P] Patrimoine en raison du mandat de vente du 6 mars 2019.

Ainsi, les actes d’acquisition mettant à la charge de l’acheteur la rémunération de la société [L] [P] Patrimoine et la vente étant intervenue avec la SCI [N] substituant Monsieur [J], cette dernière se trouve ainsi substituée aux droits et obligations de l’acquéreur signataire de la promesse et donc du mandat.

Dès lors, la SCI [N] s’est substituée aux droits et obligations de l’acquéreur signataire de la promesse de vente et est tenue contractuellement à l’égard de cet intermédiaire.

En outre, et en application de la clause stipulée au compromis selon laquelle en cas d’exercice de sa faculté de substitution par le bénéficiaire au profit de toute personne physique ou morale qu’il substituera dans ses droits, le bénéficiaire originaire reste tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l’exécution des conditions et charges,

Ainsi, le substituant reste contractuellement tenu, l’exercice de la faculté de substitution ne le déchargeant pas des obligations contractées ni à l’égard du vendeur, ni à l’égard des autres parties intervenant à l’acte.

Dès lors, Monsieur [J] et la SCI [N] sont tenus solidairement au paiement du prix des honoraires dues à l’agence.

3- Sur la nullité du mandat

L’article 1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 prévoit que les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à (…) L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis.

L’article 3 de la même loi précise que les activités visées à l’article premier ne peuvent être exercées que par des personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle portant la mention: « transactions sur immeubles et fonds de commerce» qui justifient de leur aptitude professionnelle, d’une garantie financière et d’une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle.

Selon l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats, le numéro d’inscription sur ce registre étant reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant ;

Ainsi, il y a lieu de distinguer selon que l’agence immobilière intermédiaire agisse comme un chercheur de bien, agissant comme simple prestataire de service qui n’intervient pas dans la conclusion des actes d’acquisition et qui, dès lors, est exclu du champ d’application de la loi Hoguet, ou au contraire, comme un chercheur de bien selon mandat qui propose ses services pour la négociation du prix et l’assistance dans les démarches d’acquisition alors tenu de respecter les dispositions précitées ainsi que celles du décret du 20 juillet 1972.

En l’espèce,

Il apparaît sur la première page du « Mandat de recherche d’un bien immobilier à acquérir » signé que l’agence [L] [P] Patrimoine que son président est titulaire d’une carte professionnelle numérotée délivrée par la Chambre du commerce et de l’industrie de [Localité 10], carte portant la mention, d’une assurance professionnelle pour son activité intitulée « agent immobilier ».

Surtout, l’activité de la société [L] [P] Patrimoine n’a pas seulement consisté à rechercher un bien pour Monsieur [J] mais également à apporter son concours dans la négociation du bien immobilier, activité qu’elle a apportée aux parties lors de la promesse de vente telle qu’indiquée expressément dans le paragraphe « NÉGOCIATION ».

Dès lors, l’agence [L] [P] Patrimoine s’est bien livrée aux opérations mentionnées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 et est, par conséquent, soumise aux obligations édictées par le décret du 20 juillet 1972, notamment au regard de l’obligation de numérotation du mandat.

Or, il n’est pas contesté que le mandat remis à Monsieur [J] ne comporte pas le numéro d’inscription au registre des mandats comme il devait obligatoirement l’être, de telle sorte que ledit mandat est nul.

Dès lors, l’agence [L] [P] Patrimoine ne saurait ni percevoir la rémunération prévue par le mandat de recherche, ni même obtenir du mandant des dommages-intérêts, dès lors que le préjudice qu’il invoque trouve sa cause dans l’irrégularité du mandat qui lui est imputable.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [L] [P] Patrimoine qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de condamner la société [L] [P] Patrimoine à payer à Monsieur [T] [J] et la SCI [N] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes de [L] [P] Patrimoine à ce titre seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action à l’encontre de Monsieur [T] [J],

DIT que le mandat de recherche signé entre Monsieur [T] [J] et la société [L] [P] Patrimoine est nul,

DÉBOUTE la société [L] [P] Patrimoine de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE la société [L] [P] Patrimoine aux entiers dépens

CONDAMNE la société [L] [P] Patrimoine à payer à Monsieur [T] [J] et la SCI [N] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Linda LEFRANC-BENAMMAR Magali ESTEVE