Du 16 janvier 2025

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01536 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPDU

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[F] [T]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Sté MESOLIA HABITAT

Le 16/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par Mme [S] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [F] [T]

[Adresse 7]

[Adresse 8] [Adresse 11]

[Localité 6]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 29 Novembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 05 Août 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 5 juin 2018, la SA MESOLIA HABITAT a donné à bail à Mme [F] [T] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 13] ([Adresse 5])[Adresse 1] [Adresse 12]. Selon bail en date du même jour, la SA MESOLIA HABITAT a en outre loué à Mme [F] [T] un emplacement de stationnement (PL16) situé dans la résidence.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA MESOLIA HABITAT a fait signifier à Mme [F] [T] le 19 avril 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. La SA MESOLIA HABITAT lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 5 août 2024, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Mme [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé en lui demandant :

— de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non production d’un justificatif d’assurance concernant le logement et l’emplacement de stationnement ;

— d’autoriser son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;

— de la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1.605,62 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience ;

— de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à la libération des lieux ;

— de la condamner à lui payer la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 29 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

Lors des débats, la SA MESOLIA HABITAT, régulièrement représentée, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus la SA MESOLIA HABITAT maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 1.500,33 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

La SA MESOLIA HABITAT donne toutefois son accord sur l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire, en précisant que la Commission de Surendettement des Particuliers a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Mme [F] [T].

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par la SA MESOLIA HABITAT à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Mme [F] [T], qui comparaît en personne, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. Elle propose de verser 150 euros par mois en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— sur la recevabilité de l’action :

La SA MESOLIA HABITAT justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales, le 25 mars 2024, de sorte qu’est réputé constitué le signalement de l’impayé à la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 6 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 709,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 juin 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, prévoit cependant que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI 1° de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, et que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge, qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

De plus, l’article 24-VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est produit par la SA MESOLIA HABITAT les baux ainsi qu’un décompte mentionnant que Mme [F] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.500,33 euros à la date du 27 novembre 2024.

Mme [F] [T] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Mme [F] [T] a repris le paiement d’un loyer et des charges courants, et que la Commission de Surendettement des Particuliers par décision du 6 septembre 2024 a déclaré son dossier recevable, avec orientation vers un réaménagement des dettes, sans qu’au jour des débats l’issue de la procédure soit connue.

Dans ces conditions, en l’attente de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, il y a lieu d’accorder à Mme [F] [T] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif et de suspendre les effets du commandement de payer à charge pour elle de régler aussi le loyer et les charges courants.

A défaut la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Mme [F] [T] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 590,87 euros (pour le logement et l’emplacement de stationnement), réévaluable dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

Mme [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de sa situation économique Mme [F] [T] supportera une indemnité de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, E. VIDALIE-TAUZIA, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 20 juin 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juin 2018 et liant la SA MESOLIA HABITAT à Mme [F] [T], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 14] L, porte L105, ainsi que l’emplacement de stationnement annexe (PL16) situé au même lieu ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à payer à la SA MESOLIA HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.500,33 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges (décompte arrêté au 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [F] [T], sur le fondement de l’article 24 VI 1° et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en l’attente de la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, du jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou de toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, à s’acquitter de sa dette par mensualités de 150 euros par mois, en sus du loyer et des charges courants ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire en l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ;

DISONS que Mme [F] [T], jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement, devra régler la mensualité ci-dessus fixée et le loyer et les charges courants ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Mme [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA MESOLIA HABITATpourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Mme [F] [T] sera tenue de payer à la SA MESOLIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale du loyer et des charges (590,87 euros au jour du dernier décompte),dont le montant sera actualisé selon les modalités contractuelles au jour de la déchéance des délais de paiement, à effet du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

RAPPELONS que l’article L.714-1 du code de la consommation régit l’articulation entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en constat de la résiliation du bail et que les mesures adoptées ont vocation à se substituer aux dispositions prises par la présente ordonnance en l’attente ;

AUTORISONS l’expulsion de Mme [F] [T] et de tous occupants de son chef des lieux précités, en cas de non respect des modalités d’apurement de la dette et/ou de défaut de paiement des loyers et charges, dans le délai de deux ans courant à compter du caractère définitif de la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de surendettement ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS Mme [F] [T] à payer à la SA MESOLIA HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE