Expéditions le : Minute n° 26/00080

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00565 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7SX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur, [Y], [P], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

Madame, [H], [C] épouse, [P], demeurant, [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 20 décembre 2017, la S.A. CDC Habitat social (anciennement dénommée SCIC HABITAT RHONE-ALPES) a donné en location à M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

La S.A. CDC Habitat social a également donné à bail à M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] un parking intérieur, annexe au logement, par contrat du 18 juin 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] un commandement de payer la somme de 715,54 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 octobre 2025, la S.A. CDC Habitat social a fait assigner M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le bail en date du 20 décembre 2017 à effet du 28 décembre 2017 et que le bail en date du 18 juin 2020 à effet du 22 juin 2020 liant M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] et la requérante, ont été résiliés de plein droit à la date du 14 mai 2025,

— Déclarer M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] occupants sans droit ni titre,

— Ordonner à M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] ainsi qu’à tous occupant de leur chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la, [Localité 3] publique si besoin est,

— Autoriser la SELARL OFFICIALIS, commissaires de justice à, [Localité 2], à établir un procès-verbal d’inventaire du mobilier laissé dans les lieux,

— Autoriser la SELARL OFFICIALIS, commissaires de justice à, [Localité 2], à faire déposer les meubles et objets mobiliers entreposés dans le logement et les garages en déchetterie pour destruction si lesdits biens et affaires ne présentent aucune valeur marchande,

— Condamner solidairement M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] à payer à la requérante une provision de 981,38 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 2 septembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date du 14 mars 2025, date du commandement de payer,

— Condamner solidairement M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale aux montants justifiés des loyers, de leur révision et des charges tels qu’il résulterait de la poursuite des baux du 3 septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner solidairement M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] à lui payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2025,

— A titre subsidiaire, dire que, si des délais devaient être octroyés, à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité ou du loyer courant pendant la période de l’arriéré par M., [Y], [P] et Mme, [H], [C] épouse, [P], la clause résolutoire reprendra son plein effet, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation des baux sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la, [Localité 3] publique si besoin est.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la S.A. CDC Habitat social, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 600,00 euros, au 16 janvier 2026. Elle indique que les APL ont été suspendues en 2026.

Mme, [H], [C] épouse, [P] comparaît en personne. Elle affirme que son époux travaille en tant que peintre en bâtiment, dans le cadre d’un C.D.I., pour un salaire de 2 200,00 euros bruts. Quant à elle, elle est actuellement en recherche d’emploi et ne perçoit pas d’allocation chômage. En revanche, elle bénéficie d’une aide de 630,00 euros par mois de la Caisse d’allocations familiales (C.A.F.) et de 491,00 euros d’A.P.L., bien que cette aide ait été suspendue en l’absence d’un document qu’elle s’apprête à régulariser. Elle a trois enfants, âgés respectivement de 14, 4 et 3 ans. Elle sollicite la mise en place de délais de paiement échelonnés sur cinq mensualités et la suspension de la clause résolutoire.

Bien qu’assigné à domicile, M., [Y], [P] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 11 mars 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2025 pour une première audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, la S.A. CDC Habitat social sollicite l’acquisition des effets des clauses résolutoires qui seraient contenues dans le contrat de bail à usage d’habitation, d’une part, et dans celui affectant le parking annexe, d’autre part.

Or, il apparaît que le contrat de bail à usage d’habitation conclu le 20 décembre 2017 ne contient pas de clause résolutoire. Le commandement de payer du 14 mars 2025 reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail du garage, qui prévoit sa résiliation au terme d’un délai d’un mois suivant un commandement de payer resté vain.

Cependant, cet acte de commissaire de justice porte non seulement sur la dette née en raison des impayés de loyers du garage, mais aussi du local à usage d’habitation, et ce, de manière indissociable.

Par conséquent, les demandes formées par la requérante devront être rejetées.

Sur les frais du procès

La S.A. CDC Habitat social succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La S.A. CDC Habitat social sera déboutée de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la S.A. CDC Habitat social,

REJETTE l’ensemble des demandes formées par la S.A. CDC Habitat social,

CONDAMNE la S.A. CDC Habitat social aux entiers dépens de l’instance,

DEBOUTE la S.A. CDC Habitat social de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE