TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 01 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/01678 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVAQ

N° de minute :

S.C.I. LIZOU

c/

S.A. FINAMUR

DEMANDERESSE

S.C.I. LIZOU

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 574, avocat postulant

et par M^e Christophe BLANC de la SCP DELBOSC CLAVET BLANC CURZU SFEG AVOCATS, avocats au barreau de TOULON, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A. FINAMUR

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Quentin SIGRIST de la SELEURL SIGRIST & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L098

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 28 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

Par acte notarié du 6 mai 2021 la SOCIÉTÉ FINAMUR a acquis l’immeuble LA COUPOLE sis à [Adresse 6] et de l'[Adresse 5] et a consenti à la société SCI LIZOU un crédit- bail immobilier pour que cette dernière puisse l’acquérir au terme du contrat. Un avenant a été conclu le 19 avril 2022 pour un financement complémentaire.

A compter de février 2022 des loyers ont été impayés.

A compter du 6 mai 2022, l’immeuble a été loué par la société SCI LIZOU à la société L’ANNA aux fins d’exploitation en restaurant.

Le 25 septembre 2022 un incendie qualifié de criminel est survenu dans le local exploité en restaurant. Une indemnisation de 228 432,30 euros HT en faveur de la société SCI LIZOU a été chiffrée par l’assurance. La société L’ANNA n’a plus pu continuer à exploiter le local, créant des difficultés financières également pour la société SCI LIZOU. Une saisie attribution a été réalisée le 15 décembre 2023 par la SOCIÉTÉ FINAMUR sur la somme de 228 432,30 euros que la société GENERALI a versée à cette dernière le 6 mai 2024.

Cette somme a été imputée par la SOCIÉTÉ FINAMUR sur les dettes les plus anciennes de la société SCI LIZOU à son égard et a couvert la dette jusqu’au mois de juillet 2023.

D’autres loyers ont été impayés.

Le 14 juin 2024 un commandement de payer a été délivré par la SOCIÉTÉ FINAMUR à la société SCI LIZOU visant la clause résolutoire du contrat de crédit-bail immobilier pour le règlement de la somme de 403 497,43 euros.

Par acte d’huissier du 12 juillet 2024 , la société SCI LIZOU a fait assigner LA SOCIÉTÉ FINAMUR devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement :

— -débouter la SOCIÉTÉ FINAMUR de ses demandes dont celle tendant à voir la société SCI LIZOU condamnée à lui verser la somme de 403 497,43 euros et voir prononcer la résiliation du contrat de crédit bail immobilier

— suspendre les effets de la clause résolutoire

— ordonner le report dans 2 ans du règlement du solde des sommes dues par la SCI

— condamner LA SOCIÉTÉ FINAMUR à lui verser 3000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens.

A l’audience du 17 décembre 2024 l’affaire a été renvoyée au 28 mai 2025 avec injonction de rencontrer le médiateur.

Les parties ne sont pas entrées en médiation.

A l’audience du 28 mai 2025, la société SCI LIZOU a soutenu des conclusions selon lesquelles elle maintient les demandes de son assignation.

Elle expose que la SOCIÉTÉ FINAMUR a été indemnisée par la société GENERALI IARD à hauteur de 228 432,30 euros par virement du 6 mai 2024 ce qui n’a pas été intégré au commandement de payer ; qu’elle a tenté de bonne foi de trouver des solutions et que la SOCIÉTÉ FINAMUR fait preuve de mauvaise foi ; que la société GENERALI IARD a indemnisé ses assurées, à savoir les sociétés LIZOU et L’ANNA, à hauteur de 1 025 325,26 euros et que la somme de 228 432,30 euros a été versée directement à la SOCIÉTÉ FINAMUR par l’assureur par saisie attribution en date du 6 mai 2024 ; qu’elle conteste donc le quantum réclamé au commandement de payer du 14 juin 2024 ; que l’article 1343-5 du code civil s’applique à tous les contrats et qu’il est nécessaire de reporter de deux ans le paiement des sommes qui seraient dues à la société FINAMUR.

A l’audience, la SOCIÉTÉ FINAMUR soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 juillet 2024

— condamner la SCI LIZOU à lui payer la somme provisionnelle de 395 537,63 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’à la résiliation du contrat, avec capitalisation des intérêts

— ordonner l’expulsion de la société SCI LIZOU et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, sous astreinte de 2500 euros par jour de retard

condamner la SCI LIZOU au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 17 485,95 euros outre les charges égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes jusqu’à la libération des locaux

condamner la SCI LIZOU au paiement d’une somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le contrat de crédit bail immobilier est une opération de crédit, régie par les articles L313-7 et suivants du Code Monétaire et Financier et comme telle ne peut faire l’objet d’une suspension de la clause résolutoire ; qu’aucune texte ne permet de solliciter des délais de paiement ni d’autoriser la suspension des effets d’une clause résolutoire acquise d’un contrat de crédit bail ; qu’au demeurant la société SCI LIZOU a déjà bénéficié de plus d’un an de délais de paiement.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures soutenues à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

A titre préliminaire, il sera rappelé que les demandes de dire et juger, qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne seront pas examinées , ni mentionnées au dispositif.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article L313-7 du code Monétaire et Financier :

Les opérations de crédit-bail mentionnées par la présente sous-section sont :

(…) Les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l’expiration du bail, soit par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant audit locataire. (…)

Selon l’article 1225 du code civil dans sa version applicable au contrat, la clause résolutoire d’un contrat précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce,

L’article B.12.1 des conditions générales du contrat de crédit-bail immobilier et son avenant stipule :

« le crédit- bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer notifiée au preneur et restée infructueuse, dans les cas suivants :

— défaut de paiement d’un seul terme de loyers ou de toutes sommes dues à leurs échéances (…)

(…)

A défaut de restitution immédiate de l’immeuble le preneur sera redevable envers le Bailleur d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée prorata temporis sur la base du dernier loyer honoré. Elle sera payable mensuelle et sera assujettie à la TVA en vigueur. (…) »

Concernant le commandement de payer du 14 juin 2024, il a été régulièrement délivré à la société SCI LIZOU à personne morale.

Néanmoins le crédit preneur conteste la quantum réclamé au commandement de payer, indiquant que la somme de 228 432,30 euros ayant été versée à la SOCIÉTÉ FINAMUR le 6 mai 2024, le montant réclamé au commandement de payer est faux.

Force est de constater que le décompte présenté au commandement de payer du 14 juin 2024 ne mentionne pas le versement du 6 mai 2024 à la SOCIÉTÉ FINAMUR de la somme de 228 432,30 euros.

En outre le décompte est très peu clair, ne mentionnant qu’une colonne débit depuis le loyer du 6 aout 2023 , sans préciser les sommes venant au crédit, et ce alors que la dernière écriture mentionnée au décompte est un débit de frais de gestion au 3 juin 2024.

Enfin, la clause résolutoire du contrat de crédit bail n’est pas reproduite dans le commandement de payer, bien que le commandement de payer mentionne en page 2 qu’une copie des conditions générales figure en annexe.

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les effets du commandement de payer.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, et sur les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision de 395 537,63 euros

S’agissant du paiement par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite. (…) »

En l’espèce,

La demande de provision est basée sur le décompte versé en pièce n° 11 de la SOCIÉTÉ FINAMUR.

L’article 1353 disposant que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, le décompte doit permettre de justifier le montant important sollicité par la SOCIÉTÉ FINAMUR.

Or le décompte en pièce n° 11 présente non pas un décompte mais 2 décomptes, le premier pour un total de 259 496,82 euros, dont le dernier appel de loyer date du 30 septembre 2024, et le second pour un montant de 136 040,81 euros, dont le dernier appel de loyer date aussi du 30 septembre 2024.

Ni le décompte, ni les conclusions de la SOCIÉTÉ FINAMUR n’explicitent ce double décompte, ce alors que le décompte intégré au commandement de payer du 14 juin 2024 était peu clair mais unique.

En outre, le décompte n’indique pas les échéances de loyers , ni la période des intérêts de retard , et il n’y a pas de colonne crédit, de sorte qu’il est impossible de faire la critique du décompte , et de définir ce qui a été payé et quand.

Dès lors, il n’est pas possible d’établir le montant non sérieusement contestable de l’arriéré locatif de la société SCI LIZOU.

Il en résulte qu’il existe une contestation sérieuse sur la totalité de la demande de provision.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SOCIÉTÉ FINAMUR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SOCIÉTÉ FINAMUR à payer à la société SCI LIZOU la somme de 2500 euros sur le fondement de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision,

CONDAMNE la SOCIÉTÉ FINAMUR à payer à la société SCI LIZOU la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SOCIÉTÉ FINAMUR aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ,

RAPPELLE que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 01 septembre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

LE PRÉSIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente