Expéditions le : Minute n° 26/00072

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00362 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5XX

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur, [U], [X] et Madame, [H], [R] épouse, [X], demeurant, [Adresse 1], [Localité 1], [Adresse 2], [Localité 2], [Adresse 3]

représentés par Maître David ROGUET – SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par M^e Eléonore RUBAT DU MERAC, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEURS

— Monsieur, [C], [A], demeurant, [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-004146 du 23/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de, [Localité 3])

— Madame, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A], demeurant, [Adresse 4]

comparants, assistés de M^e Annelieke GILLOTOT, avocat au barreau d’ANNECY

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats de baux en date du 27 juillet 2012, M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X], ont donné en location à M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] un logement et un garage situés, [Adresse 5] à, [Localité 4].

Par actes de commissaire de justice en date du 11 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires deux commandements de payer : un pour la somme en principal de 8 220,16 euros pour l’appartement et l’autre pour le montant de 1 659,84 euros pour le garage, visant la clause résolutoire, motivés par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] ont fait assigner M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 3], statuant en référé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025 et renvoyée pour bénéficier de l’aide juridictionnelle.

A l’audience de renvoi du 4 février 2026, M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X], représentés par leur conseil, formulent conformément à leur assignation les demandes suivantes :

— constater la résiliation de plein droit du bail en date du 27 juillet 2012 portant sur l’appartement situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] et du bail en date du 27 juillet 2012 portant sur le garage situé même adresse, par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] ainsi que celle de tout autre occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la, [Localité 5] publique,

— condamner solidairement M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] au paiement d’une somme de 11 302,72 euros, correspondant aux loyers, charges et frais arrêtés dus pour le garage à la date du 10 juin 2025, sauf à parfaire au jour où le Tribunal statue,

— condamner solidairement M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] au paiement d’une somme de 2 282,28 euros, correspondant aux loyers, charges et frais arrêtés dus pour le garage à la date du 10 juin 2025, sauf à parfaire au jour où le Tribunal statue,

— condamner solidairement M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, et comme telle, subissant les augmentations légales,

— dire que cette indemnité restera due jusqu’à la libération effective des lieux,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ceux compris, le coût du commandement, de sa dénonciation et de l’assignation.

Ils s’opposent à la demande de délais de paiement.

Ils soutiennent que leurs prétentions ne sont sujettes à aucune contestation sérieuse, l’urgence étant caractérisée par l’absence de paiement des loyers et l’importance de la dette. En outre, leurs demandes sont formulées à titre provisionnel.

Ils indiquent que les locataires ne payaient plus leurs loyers depuis le mois d’août 2024. Bien qu’ils aient repris le règlement à compter de l’assignation, les bailleurs sollicitent le rejet des prétentions adverses, car les revenus des locataires ne couvrent pas le montant du loyer. Les bailleurs en déduisent donc que les locataires n’ont pas la capacité d’apurer leur dette. Ils indiquent que les sommes réglées par les époux, [A] sont conformes au montant du loyer, qui après indexation a été fixé à la somme de 1235 euros au total pour l’appartement et le garage.

M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] comparaissent assistés de leur avocat, ils s’en réfèrent à leurs écritures, selon lesquelles ils demandent :

A titre principal :

— constater que M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] ne justifient pas de l’urgence que requiert une procédure en référé,

— débouter M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

— ordonner que la somme de 4 200 euros soit déduite de la dette locative,

— autoriser M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] à se libérer de leur dette en s’acquittant de la dette locative, en plus du loyer courant, en plusieurs mensualités,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A],

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

En tout état de cause :

— condamner M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que l’urgence des demandes n’est pas caractérisée.

Ils expliquent que leurs revenus se composent d’un salaire, complété par des aides sociales, mais qu’ils seront bientôt à la retraite, sous le régime suisse. Ils souhaitent quitter les lieux, mais sollicitent néanmoins des délais de paiement. Ils proposent de payer 300 euros par mois en sus du loyer courant, soit une somme totale de 1 500 euros à compter du mois de mars.

Par ailleurs, ils affirment qu’ils ont repris le paiement du loyer à compter du mois de juin 2025 et que ces sommes doivent donc être déduites de leur dette locative. Plus encore, ils exposent que les bailleurs auraient bénéficié d’un trop-perçu. En effet, M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] disent qu’ils se sont aperçus qu’ils payaient 1 235 euros par mois au lieu de 1 200 euros par mois et ce, depuis 2015. Par conséquent, ils soutiennent que M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] ont perçu 4 200 euros à tort, au cours de la dernière décennie. Les locataires sollicitent donc que cette somme soit déduite de leur dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les consorts, [A] soutiennent que l’urgence, telle que prévue par l’article 834 du code de procédure civile n’est pas caractérisée.

Toutefois, l’absence du paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise l’urgence.

Le juge des référés est donc compétent matériellement pour statuer sur les demandes.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 février 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 juin 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent des clauses résolutoires et que les bailleurs ont fait délivrer aux locataires deux commandements de payer par actes du 11 février 2025, visant le défaut de paiement des sommes en principal de 8 220,16 euros concernant le loyer de l’appartement et 1 659,84 euros pour le garage.

Le décompte reproduit au sein de l’assignation permet de constater qu’entre le 11 février 2025 et le 12 avril 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 avril 2025 et que M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 27 juin 2025, date de l’assignation, M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] sont redevables d’une somme totale de 13 585 .

Les époux, [A] indiquent avoir réglé le loyer du mois de juin. Si la capture d’écran produite n’est pas suffisante à apporter la preuve du paiement du loyer au mois de juin, force est de constater que cet élément n’a pas été contesté à l’audience par la partie adverse, de sorte qu’il convient de retirer le loyer du mois de juin du décompte.

Les époux, [A] font en outre, état d’un surcoût de loyer qu’ils auraient versé pendant 10 ans ; le loyer s’élevant selon le bail à la somme de 1200 euros, et ceux-ci ayant versé 1235 euros, selon leurs déclarations, depuis 10 ans.

Les bailleurs expliquent que le loyer, après indexation a été fixé à la somme de 1235 euros par mois au total et s’opposent à toute déduction à ce titre.

Force est de constater que les contrats de location produits prévoient la possibilité d’augmenter le loyer selon l’indexation, mais qu’il n’est pas justifié de l’envoi aux locataires d’un courrier les informant de cette augmentation du loyer, ni d’autres justificatifs à ce sujet.

Il ne pourra donc être tenu compte de cette augmentation.

Il est justifié par les locataires, de virements réalisés du mois de juin au mois de décembre à hauteur de 1235 euros par mois, soit pendant 7 mois.

Il convient également de déduire du décompte la somme de 1235 euros par mois pour la période d’août 2024 à mai 2025 soit pendant 10 mois.

Il y a donc lieu de déduire la somme totale de 595 euros.

En revanche, les époux, [A] ne justifient pas du montant du loyer réglé antérieurement, de sorte que pour le surplus, leur demande sera rejetée.

Les époux, [A] sont donc redevables de la somme de 11 755 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dû au titre du logement et du garage.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu du statut marital des locataires et malgré l’absence de clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constant que M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] ont repris le paiement du loyer à la suite de l’assignation.

Ils justifient de revenus composés de la manière suivante :

— salaire de M., [A] d’environ 400 euros par mois,

—  953 euros d’aides sociales.

Leurs revenus actuels ne permettent pas d’envisager un remboursement de leur dette locative en sus de leur loyer. Ils indiquent toutefois que leurs revenus devraient augmenter prochainement, puisqu’ils vont tous deux faire valoir leurs droits à leur retraite suisse.

Bien qu’aucun élément ne soit produit en ce sens, dans la mesure où les époux, [A] ont repris le paiement de leur loyer et compte tenu de leurs déclarations, il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités qui seront exposées au dispositif de la présente décision.

Il convient d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur les frais du procès

M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, de sa dénonciation et de l’assignation.

Il parait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] seront donc condamnés in solidumà payer à M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le juge des référés est compétent,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X],

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 27 juillet 2012 entre M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] d’une part, et M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] d’autre part, concernant un logement et un garage situés, [Adresse 5] à, [Localité 4], sont réunies à la date du 12 avril 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE solidairement M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] à verser à titre provisionnel à M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X], la somme de 11 755 euros (onze mille sept cent cinquante-cinq euros) au titre des loyers et charges, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 mensualités de 327 euros (trois cent vingt-sept euros) chacune et une 36e mensualité représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la, [Localité 5] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, solidairement M., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] à payer à titre provisionnel à M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE in solidum ., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce comprisle coût du commandement, de sa dénonciation et de l’assignation,

CONDAMNE in solidum ., [C], [A] et Mme, [B], [F], [Y], [D] épouse, [A] à payer à M., [U], [X] et Mme, [H], [R] épouse, [X] la somme de 500 eurossur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE