N° RG 24/03910 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWJH

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/03910 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MWJH

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Bahar CEVIZ

M^e Aurore SUTTER

Le

Le greffier

M^e Bahar CEVIZ

M^e Aurore SUTTER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

JUGEMENT DU 14 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [J] [N]

née le 28 Mai 1986 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aurore SUTTER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 303

DEFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 10], représenté par son syndic la société SYNDIC ONE, société par actions simplifiées ayant son siège [Adresse 8], agissant par son représentant légal en exercice,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Bahar CEVIZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 354

Monsieur [I] [V],

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Bahar CEVIZ, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 354

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Audrey TESSIER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 5 février 2019, Mme [J] [N] a acquis auprès de Madame [H] [V] les lots numéros 7, 11 et 16 au sein d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 9] et référencé au cadastre Section [Cadastre 1] numéro 212/31.

L’ensemble immobilier ainsi acquis est composé des éléments suivants :

Lot numéro 7 d’une surface de 78,73 m² :

– Au deuxième étage : un salon, un séjour, trois chambres, une cuisine, une salle de bains, un WC, deux dégagements, un dressing, et une entrée

Et les

– 1682/10.000èmes des parties communes PC1

– 2680/10.000èmes des parties communes PC4

– 2735/10.000èmes des parties communes PC5

Lot n° 11 — Au sous-sol, la cave n° 4

Et les

– 28/10.000èmes des parties communes PC1

– 44/10.000èmes des parties communes PC4

– 45/10.000èmes des parties communes PC5

Lot n° 16

– Dans la cour : un emplacement de parking

Et les

– 24/10.000èmes des parties communes PC1

– 38/10.000èmes des parties communes PC4

La copropriété a été organisée selon un règlement de copropriété établi le 30 décembre 1999 et déposé au livre foncier de [Localité 12].

M. [I] [V] avait été désigné comme syndic bénévole provisoire et est membre de cette copropriété.

Une assemblée générale (AG) a été tenue le 13 mai 2022 lors de laquelle un syndicat professionnel, SYNDIC ONE, a été désigné au vu de procès-verbal (PV).

Par acte d’huissier délivré le 25 avril 2024, Mme [J] [N] a fait assigner M. [I] [V] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux fins d’annulation des assemblées générales et d’indemnisation.

Le juge de la mise en état a mis au débat la recevabilité des demandes d’annulation de l’AG dans leur ensemble au vu du vote favorable à certaines résolutions de Mme [J] [N].

La clôture est intervenue le 5 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 05 novembre 2025 et mise en délibéré au 14 janvier 2026

***

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 février 2025, Mme [J] [N] sollicite que soit :

— DECLARER ses demandes recevables ;

— PRONONCER la nullité de l’ensemble des décisions rendues par l’assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2022 ;

— DEBOUTER M. [I] [V] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires portant désignation des membres du conseil syndical de l’assemblée générale du 13 mai 2022 ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 6 et de la résolution n° 8 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires portant approbation du budget initial prévisionnel relatif à la période du 01/10/2022 au 30/09/2023 et n° 8 Approbation du budget initial prévisionnel relatif à la période du 01/10/2023 au 30/09/2024 ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 10a et 10c adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires relatives au nettoyage de la copropriété et à l’entrée et sortie des poubelles ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 10e adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires portant sur le règlement intérieur ;

— PRONONCER la nullité de l’ensemble des décisions rendues par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 9] le 8 mars 2024.

A titre subsidiaire :

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 5 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires portant approbation des comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2024 ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 6 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires donnant quitus au syndic de sa gestion du procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2024 ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 8 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2024 portant examen et approbation du budget prévisionnel relatif à la période du 01/10/2023 au 30/09/2024 ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 9 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2024 portant approbation du budget initial prévisionnel relatif à la période du 01/10/2023 au 30/09/2025 ;

— PRONONCER la nullité de la résolution n° 10 du procès-verbal d’assemblée générale du 8 mars 2024 portant désignation d’un membre du conseil syndical ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [I] [V] à verser à Madame [N] épouse [O] la somme de 1 671,74 € augmenté des intérêts au taux légal en réparation de son entier préjudice matériel ;

— CONDAMNER Monsieur [I] [V] à Madame [N] épouse [O] la somme de 4 000 € augmenté des intérêts au taux légal en réparation de son entier préjudice moral CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser à Madame [N] les frais de réfection des travaux de toiture avancés par ses soins à l’exception de sa quotepart au sein de la copropriété soit un montant total de 1256,28 € répartis entre l’ensemble des autres copropriétaires au prorata de leurs parts au sein de la copropriété ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 9] à verser à Madame [N] épouse [O] la somme de 2 000 € augmenté des intérêts au taux légal en réparation de son entier préjudice moral ;

— DIRE ET JUGER que Madame [J] [N] épouse [O] sera dispensée de contribuer au paiement des charges de copropriété correspondant aux sommes engagées par le syndicat des copropriétaires résultant de la présente procédure ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 9] au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER solidairement Monsieur [I] [V] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 9] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Elle fonde ses demandes sur les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété du 30 décembre 1999, les articles 1240 et suivants du code civil et les articles 1217 et suivants du code civil sans développer l’argumentaire juridique pour le dernier moyen.

Elle indique qu’elle est arrivée dans une copropriété familiale qui n’était pas bien tenue et qu’il y a eu des irrégularités lors de la désignation du syndicat professionnel et la tenue comptable de la copropriété.

Mme [J] [N] indique que M. [I] [V] n’avait plus de mandat de syndic lors de la convocation et qu’il n’y avait donc pas de syndic. Elle rappelle que le délai de convocation de 21 jours n’a pas été respecté comme la transmission des devis obligatoires. Elle relève une discordance entre l’ordre du jour transmis en prévision de l’AG et l’ordre du jour du procès-verbal dressé ainsi qu’entre l’ordre du jour du PV et le contenu du PV et l’absence de précision des tantièmes correspondants. Elle soutient que le PV d’AG a été falsifié et que si l’AG a autorisé le syndicat à modifier le procès-verbal, cela n’a fait l’objet d’aucun vote. Elle indique que la double désignation d’une personne extérieure au syndic, amie de l’une des copropriétaires en tant que secrétaire de séance et scrutateur constitue un vice d’ordre public entachant la validité de l’ensemble des décisions prise l’assemblée générale du 13 mai 2022 et que cette personne n’a pas signé le PV en tant que scrutateur. Elle indique qu’un abus de majorité a été commis en ce que M. [I] [V] a été chargé contre rémunération des poubelles, puis qu’une société créée par M. [I] [V] a été chargée des poubelles pour une rémunération excessive sans mise en concurrence. Elle indique qu’elle a subi un préjudice du fait des fautes de M. [I] [V] et du syndicat des copropriétaires.

Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées le 04 septembre 2024, M. [I] [V] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] sollicitent que le tribunal :

— Déboute de ses demandes Mme [J] [N] ;

— Condamne Mme [J] [N] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 2965, ils rappellent que la notification du procès-verbal l’AG n’est pas prescrite à peine de nullité et qu’il appartient à Mme [J] [N] de prouver les irrégularités dont elle se prévaut (absence de communication des documents, absence du respect du délai de convocation..). Les défendeurs soutiennent qu’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions n’est pas fondé à solliciter l’annulation de l’AG dans son ensemble.

Ils soulignent que Mme [J] [N] ne prouve pas d’irrégularités justifiant une annulation des AG ou des résolutions

Ils considèrent que Mme [J] [N] doit prouver que le délai de 21 jours n’a pas été respecté et qu’en tout état de cause l’urgence justifiant d’organiser une assemblée générale avant le délai de 21 jours du fait de plaintes de Mme [J] [N]. Ils considèrent que l’absence d’approbation des comptes ne fait pas encourir la nullité de l’AG. Ils ajoutent que la rémunération de 300 euros par mois de M. [I] [V] pour sortir les poubelles a été votée en respectant la procédure et qu’il y avait un intérêt pour la copropriété, ce qui exclut un abus de majorité. Ils indiquent que le projet de règlement intérieur a été uniquement joint pour une discussion et non son adoption.

Ils rappellent que la convocation à l’AG n’était pas un moyen de pression pour qu’elle paye les charges, puisqu’elle était en demande d’une AG.

Ils rappellent que la responsabilité de M. [I] [V] ne peut être engagée que pour une faute personnelle et non les agissements et une « coalition » de la famille [V].

***

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’AG du 13 mai 2022

A.Sur la prescription des demandes relatives à l’AG du 13 mai 2022

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété prévoit que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 18 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que : « Le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à au premier alinéa de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu’un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants. La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte du deuxième alinéa de l’article 42 de ladite loi ».

Mme [J] [N] indique que le procès-verbal ne lui a pas été notifié et qu’elle peut donc contester les décisions pour lesquelles elle s’est opposée.

Les défendeurs indiquent que Mme [J] [N] doit prouver que le procès-verbal ne lui a pas été notifié.

En l’espèce, s’il ressort de l’assignation que Mme [J] [N] avait connaissance du compte rendu d’AG du 13 mai 2022 puisqu’elle indique « il est vrai que la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 13 mai 2022 ne permet pas de déterminer avec exactitude la date effective de la clôture de l’exercice comptable ». Pour autant, il appartient au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] de prouver la date de la notification, car Mme [J] [N] pourrait encore être dans le délai en fonction de la date de notification.

Ainsi, la charge de la preuve de la notification repose sur le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] qui ne prouve pas que le PV de l’AG du 13 mai 2022 a été notifié à Mme [J] [N] dans les temps.

Par conséquent, Mme [J] [N] est fondée à contester les décisions pour lesquelles elle s’est opposée.

B. Sur l’irrégularité du PV d’AG

L’article 17 du décret de 1967 prévoit que « Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaires défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965… ».

L’article 17-1 du même décret prévoit que « L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

Le procès-verbal fait ainsi foi jusqu’à preuve contraire des constatations qui y sont faites ou des mentions qui y figurent.

En l’espèce, il est nécessaire de rappeler que l’assemblée générale dispose d’un pouvoir d’amendement. Pour autant, ce pouvoir d’amendement est encadré par l’obligation de ne pas dénaturer l’objet de la résolution.

Il existe des différences entre le projet de résolution et le procès-verbal d’AG. Pour autant, il apparait que les modifications ne sont pas substantielles et respectent le cadre du pouvoir d’amendement de l’assemblée générale sans dénaturation.

Par ailleurs, il y a de légères discordances entre l’ordre du jour de l’AG et son contenu (le point 10 de l’ordre du jour a été supprimé du contenu de l’AG) et des inexactitudes (résolutions annoncées sans vote qui ont été votées). Cependant, elles n’empêchent pas de reconstituer les sens des votes et leurs résultats.

Il ressort du corps du PV d’AG, différentes modifications qui ont eu lieu dans son sein :

Celle de la date du début de mandat du syndic qui apparait avoir été ajoutée postérieurement à l’édition du PV d’assemblée générale, mais qui n’a pas d’incidence en termes de fin de mandant ; Celle de la date du budget initial prévisionnel relatif à la période du 01/10/2022 au 30 septembre 2023, qui apparait avoir été modifiée postérieurement à l’édition du procès-verbal, 2022 ayant été remplacée par 2023 et 2023 par 2024;La modification de l’ordre du jour pour la résolution n° 6 postérieurement à l’édition du PV, tandis que le contenu de la résolution n° 6 a été modifié avant l’édition du procès-verbal ;Les autres modifications apparaissent avoir été incorporées avant l’édition du procès-verbal d’AG dans le cadre du pouvoir d’amendement de l’assemblée générale et sont concordantes les unes par rapport aux autres.

Ainsi, il est possible de reconstituer le sens et la portée des votes de l’assemblée générale, soit :

– un début de mandat du syndic au 13 mai 2022

– une résolution n° 8 concernant l’approbation d’un budget relatif à la période du 01 octobre 2022 au 30 septembre 2023

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les résolutions.

Par ailleurs, Mme [J] [N] ne prouve pas qu’il y a eu d’autres modifications, qui seraient substantielles, au sein du PV d’AG (date de fin de mandat du syndicat par exemple). Il est à souligner que la date de la fin de mandat est corroborée par le contrat de syndic, auquel renvoyait le PV d’ag.

De même l’absence de précision des tantièmes n’empêchent pas de reconstituer le sens et la portée des votes.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’annuler le procès-verbal.

C. Sur l’intérêt à agir de Mme [J] [N] à l’égard d’une annulation des AG dans leur ensemble

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il en ressort que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Mme [J] [N] soutient qu’au vu des violations de dispositions d’ordre public, elle peut demander l’annulation de l’AG dans son ensemble même si elle n’a été opposante et défaillante qu’à l’égard de certaines résolutions et qu’en cas de dol elle peut contester l’AG, même si elle n’était ni opposante ni défaillante. Elle ajoute qu’un dol a été commis au vu de la multiplication des irrégularités, la célérité avec laquelle l’assemblée générale a été organisée, l’absence de communication de devis et documents comptables et la modification ultérieure sans autorisation du procès-verbal d’assemblée générale, pour la contraindre à s’acquitter des charges de copropriété indument réclamées.

En l’espèce, il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730), et même en présence d’une erreur ayant vicié le consentement du copropriétaire lors du vote (Civ. 3ème, 6 octobre 2016, n° 15-20.242) sauf dol.

Ainsi, M. [J] [N] ne peut se prévaloir d’une irrégularité dans la désignation du scrutateur, de l’absence de sa signature, d’une absence de précision des tantièmes pour solliciter l’annulation de l’AG dans son ensemble.

Seul le dol permet de contester une délibération acceptée par le copropriétaire. Pour autant, le dol nécessite la preuve d’un élément matériel (manœuvres/mensonges/dissimulation intentionnelle d’une information) et une intention dolosive.

Il n’est pas prouvé de dissimulations intentionnelles, de mensonges ou de manœuvres qui auraient trompé et impacté Mme [J] [N] dans son consentement. Ainsi, il n’est pas prouvé l’existence d’un dol qui aurait trompé du consentement de Mme [J] [N] lors de son vote favorable à certaines résolutions.

La modification du PV d’AG ne peut permettre de caractériser le dol, puisque cette modification a eu lieu postérieurement à la tenue de l’AG et à la détermination des votes.

Par conséquent, la demande de nullité de Mme [J] [N] à l’égard de l’ensemble de l’assemblée générale est déclarée irrecevable.

D. Sur la nullité de l’AG du 13 mai 2022 pour les résolutions sur lesquelles Mme [J] [N] est opposante

Une erreur de frappe est présente dans le dispositif des conclusions de Mme [J] [N] qui demande l’annulation de la résolution du budget prévisionnel pour la période de 2023 à 2024, ce qui correspond à la résolution n° 9 et non n° 8.

En application des dispositions de l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la convocation est notifiée « au moins vingt et un jours avant la date de la réunion ».

Un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé.

En l’espèce, les défendeurs ne prouvent pas que le délai de convocation a été respecté et qu’il existait une urgence justifiant de réduire le délai de convocation ; le fait qu’il y ait des plaintes dans la copropriété et quelques impayés ne suffisant pas à caractériser une urgence.

Par conséquent, il n’est pas prouvé que le délai impératif de convocation a été respecté. Les résolutions n° 4, 6, 8, 9, 10 a, 10 c, 10e sont annulées sans qu’il y ait lieu d’étudier les autres moyens soulevés.

II. Sur la nullité de l’assemblée générale du 8 mars 2024

A. Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’AG dans son ensemble

L’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il en ressort que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »

Pour l’assemblée générale dans son ensemble, Mme [J] [N] soutient qu’au vu des violations de dispositions d’ordre public, elle peut demander l’annulation de l’AG dans son ensemble même si elle n’a été opposante et défaillante qu’à l’égard de certaines résolutions et qu’en cas de dol elle peut contester l’AG même si elle n’était ni opposante ni défaillante. Mme [J] [N] indique qu’il y a un abus de majorité.

Les défendeurs soutiennent qu’un copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions n’est pas fondé à solliciter l’annulation de l’AG dans son ensemble.

En l’espèce, il est constant qu’en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, 24 mars 2015, n° 13-28.799, 14 mars 2019, n° 18-10.382 et 18-10.379, etc.), et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730), et même en présence d’une erreur ayant vicié le consentement du copropriétaires lors du vote (Civ. 3ème, 6 octobre 2016, n° 15-20.242) sauf dol (Civ. 3ème, 4 juin 2009, n° 08 10 493). L’abus de majorité ne permet donc pas plus de faire annuler une assemblée générale dans son ensemble en cas de vote favorable.

Ainsi, seul le dol permet de contester une délibération acceptée par le copropriétaire. Pour autant, le dol nécessite la preuve d’un élément matériel (manœuvres/mensonges/dissimulation intentionnelle d’une information) et une intention dolosive. Mme [J] [N] ne prouve pas l’existence d’un dol.

Par conséquent, sa demande de nullité à l’égard de l’ensemble de l’assemblée générale est déclarée irrecevable.

B. Sur les moyens communs aux demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale pour lesquels le demandeur était opposant

1. L’erreur dans les tantièmes et imprécisions

L’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quotepart des parties communes […] »

Le règlement de copropriété prévoit que : « En assemblée, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quotepart des parties communes, éventuellement réduite à la somme des voix des autres copropriétaires si sa quotepart excède la moitié ».

L’article 1761 du décret de 1967 précise que : « L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

Mme [J] [N] indique qu’elle est titulaire d’un total de 1734/10 000 ème des PC1, alors que le PV note un total de 1739/10 000. Elle rappelle que les votes ont été calculés sur cette base comme ses charges.

Les défendeurs indiquent qu’il est de jurisprudence constant qu’une erreur sur les tantièmes n’emporte pas l’annulation de l’AG ou d’une résolution si le résultat de la vente est inchangé en l’absence d’erreur (cass 3ème 7 juillet 2016 15-14-233).

Mme [J] [N] ne prouve pas que l’erreur de 5/10 000ème tantièmes des PC1, à son avantage, aurait affecté le résultat du vote. Par ailleurs, il est possible de reconstituer le résultat et le sens des différents votes.

Par conséquent, Mme [J] [N] est déboutée de sa demande d’annulation sur ce fondement.

2. Sur les manquements de la société SYNDIC ONE et le défaut de mandat du syndic

Le défaut d’inscription d’une question à l’ordre du jour

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Lorsque la convocation de l’assemblée générale est sollicitée en application de l’article 17-1 AA de la loi du 10 juillet 1965, le syndic ne porte à l’ordre du jour de cette assemblée que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaires demandeurs.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. »

Mme [J] [N] indique que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a manque à son obligation d’inscrire sa demande de raccordement à la fibre à l’ordre du jour. Elle ajoute qu’elle a transmis sa demande au syndic électroniquement, comme il n’a cessé de lui demander.

Les défendeurs indiquent que Mme [J] [N] n’a pas respecté les conditions de forme pour inscrire sa demande à l’ordre du jour (projet de résolution transmis par LRAR).

En l’espèce, Mme [J] [N] n’a pas respecté les conditions de forme pour transmettre sa demande et demander son inscription à l’assemblée générale. Par conséquent, elle n’a pas valablement saisi le syndic de cette demande, peu importe si celui-ci ne l’a pas averti qu’elle devait refaire sa demande dans les formes ; ce qui relève d’une action en responsabilité contre le syndic.

Mme [J] [N] est donc déboutée de sa demande d’annulation sur ce fondement.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que :

I. — Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Le fait de ne pas soumettre cette question à une assemblée générale n’est pas sanctionné par la nullité, cette approbation pouvant avoir lieu postérieurement.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’annuler l’AG sur ce fondement.

Le défaut de mandat

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Mme [J] [N] indique qu’aucune AG n’a été organisée dans le délai de 6 mois de la clôture de l’exercice comptable et que le syndic n’avait plus le mandat pour convoquer l’AG.

Les défendeurs indiquent que l’exercice comptable s’achevait le 30 septembre 2023, que le délai pour l’approbation des comptes était échu au 30 mars 2024 et que l’AG s’est tenue avant cette date.

En l’espèce, l’assemblée générale du 13 mai 2022 a donné un mandat au syndicat du 13 mai 2022 au 31 décembre 2023, prolongé de 9 mois pour tenir compte des délais légaux de tenue d’une assemblée sans pouvoir excéder trois ans. Cette résolution n’a pas été annulée.

Par conséquent, le syndic avait un mandat jusqu’au 30 septembre 2024 pour convoquer l’assemblée générale. L’assemblée générale a été tenue le 08 mars 2024. Ainsi le syndic était toujours titulaire de son mandat à cette date.

Mme [J] [N] est donc déboutée de sa demande d’annulation sur ce fondement.

Sur l’ambiance « au sein de la copropriété témoignant de l’abus de majorité et de la fraude »

Celui qui invoque l’abus de majorité doit démontrer qu’il y a eu des manœuvres, moyens frauduleux, intention malveillante ou que c’est contraire à l’intérêt de la copropriété, que ça a été pris dans l’intérêt personnel d’un copropriétaire.

En l’espèce, Mme [J] [N] ne justifie pas en quoi il y aurait un abus de majorité et une fraude sur chacune de l’ensemble des résolutions de l’assemblée générale ; l’abus de majorité devant être précis, circonstancié et non résulter d’une « ambiance générale ». En conséquence, elle est déboutée de sa demande d’annulation sur ce motif.

C. Sur les moyens particuliers des demandes d’annulation des résolutions n° 5, 6, 8, 9 et 10

Il n’y a pas lieu d’étudier les moyens communs à toutes les résolutions, qui ont déjà été étudiés.

Il est rappelé qu’une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. L’abus de majorité ne peut se déduire du seul fait que la décision adoptée soit favorable aux intérêts des copropriétaires ayant voté en sa faveur.

1. Sur les résolutions n° 5 portant sur l’approbation des comptes

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que des documents comptables doivent être transmis à titre de validité de la décision d’approbation des comptes.

Au vu de l’annulation de la dépense relative à la rémunération indéterminée fixée par M. [I] [V] (300 euros sans précision de la période), les documents nécessaires à l’approbation des comptes étaient inexacts.

Par ailleurs, la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice écoulé, dans lesquels figure une dépense non autorisée par l’AG, sont contraires à l’intérêt de la copropriété. Elle doit être annulée.

Par conséquent, la résolution n° 5 de l’AG du 8 mars 2024 est annulée.

2. Sur les résolutions n° 6 portant sur le quitus donné au syndic pour sa gestion

Il est nécessaire de rappeler que l’assemblée générale est souveraine, en l’absence d’abus de majorité.

Il n’appartient pas au tribunal d’apprécier si le syndic a bien rempli sa mission, mais seulement d’examiner si la décision prise par l’assemblée des copropriétaires relève d’un abus de droit ou de majorité.

Il sera rappelé que le quitus donné au syndic pour sa gestion n’empêche pas le copropriétaire de contester le décompte individuel de ses charges, ni même d’engager une action en responsabilité contre le syndic.

Il en résulte que l’erreur d’avoir pris en compte une dépense votée par l’AG et les erreurs invoquées ne peuvent à elles seules entacher d’irrégularité la décision donnant quitus au syndic de sa gestion.

Ainsi, Mme [J] [N] échoue à prouver que le fait de donner un quitus au syndic est contraire à l’intérêt de la copropriété, la délivrance d’un quitus n’étant ni contraire aux intérêts collectifs de copropriétaires ni prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels.

3.Sur la résolution n° 8 et 9 portant approbation du budget prévisionnel

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l’assemblée générale doit en principe être séparé.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que des documents comptables doivent être transmis à titre de validité de la décision d’approbation des comptes.

En l’espèce, le budget prévisionnel tient compte de la rémunération d’un service de prise en charge des poubelles par une nouvelle société, ce qui n’a jamais été valablement voté par l’assemblée générale (la résolution de l’assemblée générale du 13 mai 2022 ayant été annulée et concernait uniquement une rémunération de M. [I] [V] et non d’une société).

En effet, l’assemblée générale du 8 mars 2024 ne vote pas l’attribution de ce service à une nouvelle société pour une rémunération avec une périodicité différente de ce que prévoyait la précédente AG ; alors que chaque décision doit faire l’objet d’une résolution et donc d’un vote séparé.

Par ailleurs, cette décision a été prise sur le fondement de documents comptables inexacts.

Les budgets prévisionnels prennent donc en compte une dépense non approuvée par les AG, ce qui est contraire aux droits des copropriétaires.

Au vu de l’adoption d’un budget prévisionnel inexact sur la base de documents comptables inexacts, il y a lieu d’annuler cette résolution.

4. Sur la résolution n° 10 portant désignation d’un membre du conseil syndical

Il n’est pas établi que la désignation de Madame [U] [V] en tant que membre du conseil syndical est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ni qu’elle aurait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En effet, le fait qu’il existe des conflits au sein de la copropriété est insuffisant à caractériser une désignation relevant de l’abus de majorité.

Par conséquent, la demande d’annulation est rejetée.

III. Sur la responsabilité de Monsieur [I] [V]

L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 17 de la loi de 1965 prévoit que : les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

À défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. À défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.

Mme [J] [N] indique que M. [I] [V] s’est octroyé des frais de syndic bénévole de 500 euros en dehors de tout mandat et de toute AG l’acceptant, émis des appels de fonds sans organiser d’AG, puis qu’il a sollicité des rémunérations abusives, manqué à mon obligation de conservation de l’immeuble au vu d’infiltrations faute de remise en état du bien. Elle soutient avoir subi un préjudice du fait du paiement d’avance sur charge et un préjudice moral.

En l’espèce, il est reconnu par M. [I] [V] qu’il a exercé les fonctions de syndic pendant plusieurs années.

Or, il ressort du dossier qu’il a exercé cette fonction de fait, en dehors de tout mandar puisqu’aucune assemblée générale ne l’avait désigné comme syndic.

Il ressort des appels de fonds que M. [I] [V] s’est octroyé des honoraires de syndic en 2019, alors qu’il exerçait cette fonction sans mandat et à titre bénévole, ce qu’il ne conteste pas. Il a ainsi commis une faute qui a occasionné des frais injustifiés pour Mme [J] [N].

Ainsi, il est condamné à lui verser la somme de 139 euros ce qui correspond à la quotepart de Mme [J] [N].

Hormis cet élément, force est de constater que Mme [J] [N] ne démontre pas avoir subi un préjudice en lien avec les fautes qu’elle invoque. En effet, il est rappelé que les copropriétaires peuvent provoquer une AG et il n’est pas prouvé que M. [I] [V] a dégradé la situation financière de la copropriété. Par ailleurs, il ressort du dossier que les infiltrations sont apparues postérieurement à la désignation du SYNDIC ONE comme syndic (soit en septembre 2022) et ne relèvent donc pas de la responsabilité de M. [I] [V].

Il n’est pas prouvé par des devis et pièces, que les rémunérations prévues pour la gestion des poubelles sont abusives et exorbitantes.

Enfin et contrairement aux allégations de la demanderesse, les provisions versées ne constituent pas un préjudice réparable en ce qu’elles ne sont pas la conséquence des fautes commises par M. [I] [V] dans le cadre de sa gestion, mais une obligation à sa charge au regard de sa qualité de copropriétaires.

Par conséquent, M. [I] [V] sera condamné uniquement condamné à verser à Mme [J] [N] une somme de 139 euros au titre de son préjudice matériel.

IV. Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 1240 du code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Mme [J] [N] soutient qu’au vu de la fraude, de l’abus de majorité, des décisions contraires aux intérêts de la copropriété par le syndicat des copropriétaires, celui-ci a commis une faute responsable de la dégradation de la situation financière de la copropriété entravant la réalisation de travaux urgents de réfection de la toiture. Elle ajoute que la réparation de la toiture est actuellement entravée par l’absence de signature de la décision par la présidence du conseil syndical et de l’absence de fond suffisant, ce qui a engendré un préjudice moral de 2000 euros.

En l’espèce, il n’est pas prouvé que la rémunération qui avait été retenue pour la gestion des poubelles était exorbitante et caractéristique d’un abus de la majorité au détriment de la copropriété, en l’absence de devis et estimations objectives du service rendu. Il n’est pas non plus prouvé que les autres décisions des assemblées générales sont constitutives d’un abus de majorité.

Il n’est pas prouvé que le préposé du syndicat des copropriétaires ou le syndicat ont été insuffisamment diligents concernant l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble à l’égard des fuites d’eau. En effet, un expert a été mandaté, les travaux ont été votés, et le syndicat ne peut être tenu comptable de l’insuffisance des fonds qui entrave actuellement la réalisation des travaux.

À l’égard des dépenses du service de poubelles, le syndicat tout comme le syndic ne peuvent être tenus responsables d’avoir tenu la comptabilité de la copropriété en fonction des dépenses votées et non annulées.

Par conséquent, Mme [J] [N] ne prouve pas de faute en lien avec un préjudice.

Elle est déboutée de sa demande d’indemnisation.

V. Sur le remboursement de la quotepart de Mme [J] [N]

Mme [J] [N] ne prouve pas avoir avancé l’intégralité des frais de réfection de la toiture.

Elle est donc déboutée de sa demande de remboursement de sa quotepart.

Sur les mesures accessoires :

• Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Au vu de la faible somme à laquelle M. [I] [V] est condamné, seul le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], qui succombe à l’instance, est condamné aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] devra verser à Mme [J] [N] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [J] [N] sera dispensée de participation à ces frais (dépens et frais irrépétibles).

• Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort :

DÉCLARE IRRECEVABLE les demandes d’annulation de Mme [J] [N] des AG du 13 mai 2022 et du 08 mars 2024 dans leur ensemble ;

ANNULE les résolutions n° 4, 6, 8, 9, 10a, 10c, 10e de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] du 13 mai 2022 ;

ANNULE les résolutions n° 5 et 8 et 9 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] du 08 mars 2024 ;

DÉBOUTE Mme [J] [N] de ses demandes d’annulation des résolutions 10 et 6 de l’assemblée générale du 08 mars 2024, de sa demande d’indemnisation à l’égard du syndicat des copropriétaires, de sa demande de préjudice moral à l’égard de M. [I] [V] et de sa demande de remboursement de quotepart, de ses demandes de dépens et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [I] [V] ;

CONDAMNE M. [I] [V] à verser à Mme [J] [N] la somme de 139 euros avec intérêt au taux légal à compter de la date du jugement au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à payer à Mme [J] [N] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [J] [N] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 12] le 14 janvier 2026.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT