Expéditions le : Minute n° 26/00115

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00645 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAOW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [Y] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 10 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a donné en location à M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 9 juillet 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a délivré à M.[K] [H] et Mme [M] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 7 octobre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner M.[K] [H] et Mme [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 20 août 2025 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.461,10 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation non réglés au 25 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 689,90 €

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mars 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 13 193,32 € au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse. Il indique que les paiements sont irréguliers et incomplets. Il ajoute qu’un supplément de loyer solidarité de 1207,22 euros est appliqué depuis le mois de janvier 2026. Il souligne en outre qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion. Il maintient l’intégralité de ses demandes, s’oppose à tout délai de paiement et sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 903,69 €.

En défense, Madame [H] [M], comparaissant en personne, a reconnu les sommes réclamées et souligne avoir effectué un règlement la veille de l’audience de 675 euros, mais n’est pas en mesure de produire un justificatif de ce paiement. Elle indique que son mari a quitté le domicile depuis octobre 2025 et qu’il vivrait sur [Localité 2]. Elle déclare percevoir des allocations chômage de 1.200 euros, être accompagnée par les services sociaux et qu’une demande de surendettement et de FSL seraient en cours.

En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [H] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et 10, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 10 octobre 2024 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 9 juillet 2025, pour la somme en principal de 4 689,90 €.

Il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, que l’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les six semaines du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2025, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter de cette date et que M.[K] [H] et Mme [M] [E] doivent être dés lors considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours de ces délais, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que le versement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens du texte précité, n’a pas été repris. Si Mme [E] affirme avoir procédé à un règlement de 675 euros la veille de l’audience, elle n’en apporte aucun justificatif et n’est pas en mesure, au regard de sa situation actuelle, de proposer un échéancier afin de solder sa dette dans le délai légal. Au vu de ces éléments, il ne peut lui être octroyé des délais de paiement, a fortiori des délais suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M.[K] [H] et Mme [M] [E] de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur l’arriéré locatif

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE produit un décompte aux termes duquel M.[K] [H] et Mme [M] [E] sont redevables de la somme de 13 193,32 €, déduction faite des frais de procédure.

Il ressort des quittances produites que les sommes réclamées comprennent l’application mensuelle d’un supplément de loyer de solidarité de 1.207,22 euros et de pénalités de retard de 7,62 euros en janvier et février 2026, ainsi que des frais de dossier SLS de 25 euros facturés sur le mois de janvier 2026.

S’il ressort des éléments produits que le bailleur justifie de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, préalable nécessaire à l’application de ces frais, il convient toutefois de rappeler que ces pénalités et frais, attachés à l’exécution du contrat de bail et aux obligations déclaratives du locataire dans le cadre du logement social, ne peuvent être appliqués qu’au titre d’une période antérieure à la date de résiliation du bail, à savoir le 20 août 2025.

Concernant la période postérieure à cette date, les locataires, considérés comme occupants sans droit, ni titre, ne sont plus tenus par les stipulations contractuelles du bail, ne sont plus redevables des accessoires du loyer, et notamment du surloyer, mais que du paiement d’indemnités d’occupation, que les pénalités et frais, attachés à l’exécution du contrat de bail, ne sauraient également être retenus dans le décompte de la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc de déduire du montant de la dette locative, les sommes facturées à ce titre pour les mois de janvier et février 2026, soit la somme de 2.454,68 euros (1.207,22 euros x 2mois + 7,62 euros x 2 + 25 euros).

Concernant la dette locative, Mme [E] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

M. [E], absent à l’audience, n’apporte par définition aucun élément permettant de remettre en cause ce décompte.

En conséquence, M.[K] [H] et Mme [M] [E] seront condamnés à titre provisionnel, à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 10.738,64 euros, à valoir sur les loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation, arrêtés au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Si M. [E] a quitté le domicile, il n’en a pour autant pas informé le bailleur. Il reste donc tenu au paiement des loyers. La condamnation sera prononcée solidairement entre eux, compte tenu de la clause de solidarité prévue au bail et des dispositions légales prévues à l’article 220 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 20 août 2025, M et Mme [E] causent un préjudice à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, M.[K] [H] et Mme [M] [E] seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 896,07 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M.[K] [H] et Mme [M] [E], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande par contre de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de constater que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 10 octobre 2024 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 20 août 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], sont occupants dans droit ni titre depuis cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 896,07 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, à titre provisionnel, la somme de 10.738,64 euros, au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM M.[K] [H] et Mme [M] [E], née [Y], aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement ;

REJETONS la demande formée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS