TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00455 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5KR

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

Société SA [Adresse 8]

C/

[Z] [M] [O] [S] [D]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SA D’HLM MAISONS & CITES,

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 334 654 035

dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M. [X] [U] muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [M] [O] [S] [D]

né le 22 Avril 1989 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 juin 2024, la SA d'[Adresse 11] a donné à bail à M. [Z] [D] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 546,53 euros révisable annuellement et 21,09 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM MAISONS ET CITES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [Z] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d'[Adresse 11] – représentée par M. [X] [U] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [D] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 2 381,75 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La SA d’HLM MAISONS ET CITES n’est pas opposée à la demande de délais de paiement au vu de la reprise des règlements.

M. [Z] [D] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 11] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 14 juin 2024 contient une clause résolutoire (article 6-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 décembre 2024, pour la somme en principal de 2 592,13 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 février 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM MAISONS ET CITES produit un décompte démontrant que M. [Z] [D] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 381,75 euros à la date du 9 septembre 2025.

M. [Z] [C] fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

M. [Z] [D] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2 381,75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (10 avril 2025).

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que le locataire vit en concubinage et avec trois enfants à charge, outre trois autres enfants en résidence alternée. Il déclare un salaire entre 2000 et 2500 euros. Sa compagne est en congé maternité. Il a effectué plusieurs versements continus et d’un montant relativement important, dépassant le loyer courant, depuis mai 2025.

Ainsi M. [Z] [D] justifie de la reprise du versement intégral du loyer courant et de sa capacité à régler sa dette locative dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de M. [Z] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

En revanche, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SA d’HLM MAISONS ET CITES ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'[Adresse 11], M. [Z] [D] et sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 2024 entre la SA d’HLM MAISONS ET CITES et M. [Z] [D] et concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 11 février 2025 ;

CONDAMNE M. [Z] [D] à verser à la SA d'[Adresse 11] la somme de 2 381,75 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 9 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 ;

AUTORISE M. [Z] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 200 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Z] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM MAISONS ET CITES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Z] [D] soit condamné à verser à la SA d'[Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, si la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

DÉBOUTE la SA d’HLM MAISONS ET CITES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [D] à verser à la SA d'[Adresse 11] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,