TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

SITE SALENGRO

N° RG 24/00473

N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2VE

JUGEMENT 16 Mai 2025

Minute:

S.C.I. [Adresse 6]

C/

[U] [S] [L] [J] [W], [P] [N] [D]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 28 Mars 2025, sous la présidence de Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025,

ENTRE :

S.C.I. LA PLACE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Philippe VERAGUE, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

Mme [U] [S] [L] [J] [W]

née le 03 Janvier 1922 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine VAAST, avocat au barreau d’ARRAS

M. [P] [N] [D]

né le 16 Mars 1983 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Antoine VAAST, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2017, la SCI [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [P] [D] et Madame [U] [W] un logement situé [Adresse 2], à AVERDOINGT (62127) moyennant un loyer mensuel de 690 euros révisable annuellement, outre une provision pour charges libellée « taxe ordures ménagères ».

Par lettre recommandée du 26 avril 2022, les locataires ont donné congé à la société bailleresse, avec une prise d’effet au 26 juillet suivant.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 12 août 2022.

Par exploit du 3 juillet 2024, la SCI LA PLACE a fait assigner Monsieur [P] [D] et Madame [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection d’Arras, auquel il est demandé, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

la somme de 690 euros au titre du terme de loyer de juillet 2022 ;la somme de 550,62 euros au titre de l’actualisation des loyers d’août 2020 à juillet 2022 ;la somme de 240,41 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères ;la somme de 7889,75 euros au titre des dégradations imputées aux locataires ;la somme de 144 € au titre de l’entretien de la fosse septique ;la somme de 99 euros au titre du coût de l’état des lieux de sortie ;la somme de 1 700,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 27 septembre 2024, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 28 mars 2025.

A cette audience, la SCI [Adresse 6], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et le rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, la SCI LA PLACE expose avoir reçu congé des locataires par lettre recommandée du 26 avril 2022 avec une prise d’effet au 26 juillet suivant. Selon elle, outre les sommes que les locataires restent lui devoir au titre du dernier mois de loyer et de la taxe d’ordures ménagères, l’état des lieux de sortie établi le 12 août suivant par commissaire de justice a révélé diverses dégradations la fondant à poursuivre la condamnation des locataires. Elle ajoute que la tentative de médiation entre les parties est demeurée vaine.

La SCI [Adresse 6] combat l’argument tiré de la prescription de ses demandes, rappelant que son action a été introduite mois de trois ans après l’exigibilité des sommes qu’elle réclame.

Pour s’opposer aux prétentions adverses, la SCI LA PLACE fait valoir qu’elle n’a jamais été mise en demeure de restituer le dépôt de garantie, ce d’autant moins que les dégradations locatives la fondait à retenir ces sommes et à poursuivre la condamnation des défendeurs pour le surplus du coût des réparations.

Monsieur [P] [D] et Madame [U] [W], représentés par leur conseil, sollicitent le rejet des demandes formées à leur encontre, à l’exception de la demande tendant au paiement de la somme de 144 euros au titre de l’entretien de la fosse septique. A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation de la SCI [Adresse 6] à leur restituer la somme de 690 euros au titre du dépôt de garantie, majoré de 10 % du montant du loyer mensuel par mois de retard à compter du mois d’octobre 2022. Ils sollicitent par ailleurs la condamnation de la société demanderesse au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.

Pour contester les sommes dues au titre de l’exécution du bail, les défendeurs opposent le moyen tiré de la prescription de ces demandes par application du délai triennal de prescription applicable aux actions en recouvrement des sommes nées d’un bail.

Pour combattre les demandes au titre des réparations locatives, les défendeurs contestent les termes du devis produit par le bailleur, font valoir que ce document a été établi plus de six mois après la reprise des lieux, que la présente action a été engagée près de deux ans après. Ils ajoutent que le bailleur ne peut leur imputer le coût de la remise à neuf du logement sans tenir compte de l’état initial du logement et de la vétusté normalement induite par l’occupation des lieux.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande au titre de l’actualisation des loyers :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 17-1, I, de ce texte, dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Pour solliciter l’indexation des loyers pour la période d’août 2020 à juillet 2022, le bailleur produit le courrier manuscrit par lequel il a fait part aux locataires de son intention de procéder à l’indexation des loyers.

Les locataires font valoir que la date de ce document n’est pas connue, pas plus que les modalités de sa remise.

Il apparaît en effet que la preuve du bon envoi de ce document n’est pas fournie, la date à laquelle le bailleur aurait exprimé une quelconque intention d’indexer le loyer n’est pas davantage connue, la photocopie versée aux débats étant incomplète. Il en résulte que le bailleur ne justifie pas avoir manifesté, dans le délai d’un an à compter de la date anniversaire du bail, son intention d’indexer le loyer pour la période écoulée. Sa première demande en ce sens, par voie d’assignation le 3 juillet 2024, est tout aussi tardive de sorte que le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause d’indexation des loyers pour l’entièreté de la période qu’il invoque.

Sur la demande au titre du terme de juillet 2022 :

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Aux termes de l’article 7-1 de ce texte, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

A l’audience, la société demanderesse ne produit aucun décompte de sa créance mais renseigne que les locataires n’ont effectué aucun règlement au titre du terme de juillet 2022, ce que les locataires confirment. Il est produit le congé délivré par les locataires par lettre recommandée du 26 avril 2022 et les parties s’accordent pour affirmer qu’en application du préavis de trois mois, le bail s’est trouvé résilié entre elles le 26 juillet suivant. Les locataires demeuraient dès lors et malgré leur congé tenus au paiement du loyer jusqu’à cette date, soit la somme de 578,70 euros au titre du loyer échu pour la période du 1er au 26 juillet 2022.

Compte tenu de la date d’exigibilité de ces sommes, il apparaît que l’action du bailleur a été introduite dans le délai triennal de prescription de son action de sorte que le moyen tiré de la prescription sera écarté s’agissant de ce chef de demande. Il en va de même à l’égard des autres demandes formées par le bailleur, lesquelles sont nées de la reprise des lieux et ne sont dès lors pas frappées par la prescription triennale.

Sur la demande au titre des charges récupérables :

L’article 8-1, V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties comme prévu par ce contrat :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

L’article 23 de ce texte prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Au cas d’espèce, le bail liant les parties se borne à prévoir, en sa clause IV. CONDITIONS FINANCIERES, « Charges récupérables. Modalités de règlement des charges récupérables : Provisions sur charges avec régularisation annuelle. Montant : taxe d’ordures ménagères. »

Ce silence du contrat, qui exclut un éventuel forfait mensuel fixé entre les parties mais renvoie à une provision mensuelle, implique l’obligation pour le bailleur de justifier des sommes réclamées au locataire au titre des charges récupérables. Or, pour justifier sa créance, la SCI LA PLACE se borne à produire une photocopie incomplète de l’avis d’imposition au titre de la taxe d’ordures ménagères, lequel ne permet de connaître ni l’année d’imposition ni de vérifier le montant de la taxe appliquée. Il en résulte que le bailleur ne rapporte pas suffisamment la preuve des sommes imputables aux locataires à ce titre, conduisant à rejeter sa demande au titre de ces charges.

Sur la demande au titre des frais d’entretien de la fosse septique :

Les parties s’accordent sur le fait que les locataires restent devoir au bailleur la somme de 144 euros au titre de l’entretien de cet équipement. Compte tenu de l’accord des parties, tant sur le principe de la créance que sur son montant, il y a lieu de mettre à la charge des défendeurs la somme de 144 euros.

Sur les demandes au titre des dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, la SCI [Adresse 6] invoque l’existence de dégradations du bien loué, et produit en ce sens :

— le devis établi le 27 janvier 2023 par l’établissement Yannick POTAIRE, portant sur

* dans la chambre 1, la réfection du parquet par pose d’un parquet stratifié,

* la réfection du plâtre du couloir,

* dans la salle de bain, le remplacement de la paroi de douche et du contour de la baignoire,

* dans la chambre 2, le changement d’un radiateur électrique,

* la réfection de la peinture de la pièce à vivre, du couloir et de l’entrée,

* le rebouchage de 35 trous ;

— l’état des lieux d’entrée signé de l’ensemble des parties, et dont le caractère contradictoire n’est pas combattu ;

— l’état des lieux dressé le 12 août 2022 par Maître [Y], commissaire de justice.

S’agissant des postes spécifiques de travaux repris au devis, l’état des états des lieux d’entrée révèle, des éléments (peinture, radiateurs, etc) en bon état. Dans la chambre 1, le parquet est abîmé à l’entrée de la pièce, en état « B » pour le reste. Dans la salle de bain, la paroi de douche est décrite en bon état, de même que la baignoire, il est noté qu’il manque un cale baignoire.

L’état des lieux de sortie renseigne, s’agissant de l’entrée et du séjour, une peinture en état d’usage. Il est précisé que dans son ensemble, la peinture présente de nombreuses traces et griffes d’usage, ainsi que des éclats de peinture. Sur les murs, présence de traces grisâtres et de nombreux trous chevillés ainsi que la présence de nombreux clous et vis. Le plâtre du couloir menant aux chambres cloque par endroits. Le mur présente des traces d’humidité. Les murs sont peints en blanc mais présentent de nombreuses traces de salissure. Dans la chambre 1, le sol est revêtu d’un balatum en état d’usage. Le parquet d’origine a été déposé au profit d’un revêtement en balatum gondolé par endroits. Monsieur [D] renseigne que suite à une infiltration d’eau provenant de la salle de bain, il a enlevé les lames du plancher d’origine et les a remplacées par un revêtement en balatum. Dans la chambre 2, le radiateur électrique est en état d’usage, mais désolidarisé de sa fixation murale droite. Dans la salle de bain, la paroi de douche est entartrée, les joints de la baignoire sont noircis.

Au vu de ce qui précède, il convient de rappeler que si le locataire doit répondre des dégradations commises pendant le bail selon les limites évoquées plus haut, il ne peut en résulter que le locataire soit tenu de rendre les lieux loués absolument dans le même état que lors de l’entrée dans les lieux. S’agissant de simples réparations locatives, il doit en effet être tenu compte de l’usage courant et normal des lieux et de la vétusté qui ne peuvent être imputés au locataire. En l’espèce, cette vétusté tient en l’usure qu’aurait inévitable induit un usage normal des lieux loués au terme d’une occupation de cinq années. Lorsque la dépréciation précipitée trouve son origine dans des dégradations, aucune vétusté n’apparaît toutefois devoir être prise en compte.

En outre, s’il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la réalisation des réparations, il n’en reste pas moins que le bailleur doit démontrer la juste évaluation par lui des frais de remise en état du bien loué.

De la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il apparaît que la présence de trous en nombres, l’état entartré et noirci des éléments de salle de bains, et la dépose du parquet de l’une des chambres ont bien la nature de réparations locatives, dont le coût incombe aux locataires, seuls. S’agissant toutefois du parquet et du remplacement du contour de la baignoire, il doit être tenu compte de l’état déjà dégradé de ces équipements lors de l’entrée de les lieux, justifiant qu’il soit fait application d’un coefficient de vétusté.

Les dégâts observés sur le radiateur de la chambre n’ont pas la nature de réparation locative et il n’est pas davantage établi que cet état résulterait d’une réelle dégradation par les locataires. Le coût de leur remise en état ne saurait dès lors être mis à leur charge. En outre, l’état des peintures du logement, à l’exception du couloir, n’excède pas la vétusté de ces équipements qu’aurait inévitablement induit une occupation normale des lieux pendant une période de cinq années, équipements par ailleurs décrits simplement en bon état lors de l’entrée dans les lieux.

Il en résulte que les réparations locatives dont le coût incombe aux locataires s’évaluent comme suit:

— rebouchage des trous et ponçage : 300 euros à titre de juste indemnisation

— réfection du parquet : 334 euros par application d’un coefficient de vétusté de 50%

— réfection salle de bain : 300 euros à titre de juste indemnisation

— réfection plâtre du couloir : 525 euros.

Total : 1459 euros

Les comptes entre les parties s’établissent dès lors comme suit :

Réparations locatives : 1459 euros

A déduire : dépôt de garantie : 690 euros

Solde : 769 euros

Il convient dès lors de condamner les défendeurs au paiement de la somme de 769 euros au titre des réparations locatives et de rejeter leurs demandes tendant, d’une part, à la restitution du dépôt de garantie, d’autre part à la compensation entre les créances des parties.

Sur la demande au titre du coût de l’état des lieux :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Ces dispositions justifient de mettre à la charge des locataires la moitié du coût de l’état des lieux établi par commissaire de justice, soit la somme de 81,20 euros.

Sur la solidarité :

Il est constant que la solidarité ne se présume pas et doit être expresse. En l’espèce, le contrat de bail stipule que les locataires seront solidairement tenus au titre des obligations nées du bail. Il en résulte qu’ils seront solidairement condamnés au paiement de l’ensemble des sommes ci-dessus mentionnées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement les défendeurs aux dépens de l’instance, et de les condamner sous la même solidarité à payer au bailleur la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les plus amples demandes, tenant notamment à ce que soient liquidés au terme de la présente décision le montant des dépens seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription des demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [U] [W] à payer à la SCI LA PLACE les sommes suivantes :

— la somme de 578,70 au titre du loyer de juillet 2022 ;

— la somme de 144 euros au titre des frais d’entretien de la fosse septique ;

— la somme de 769 euros au titre des réparations locatives ;

— la somme de 81,20 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

— la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [D] et Madame [U] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection