TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/00196 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-EM6U

JUGEMENT DU 29 AOUT 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors du délibéré de :

Présidente : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice-Président,

Assesseur : Monsieur MEDES, Juge.

DÉBATS à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Arras, tenue le 09 Juillet 2025 à double rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, en présence de :

Présidente : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice-Président,

Greffier : Madame BORDE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025 par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, assistée de Madame BORDE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du jugement.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

Monsieur [U] [R]

né le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre NOEL, avocat au barreau de DOUAI

À

Société BIACHE IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Daphné WEPPE, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 01 août 2018, la SARL BIACHE IMMO a confié à M. [U] [R] un mandat d’agent commercial immobilier.

Par courrier du 30 avril 2021, M. [U] [R] a informé la SARL BIACHE IMMO de sa volonté de mettre fin au contrat d’agent commercial à l’issue d’un préavis de 3 mois expirant le 30 juillet 2021.

Par courrier électronique en date du 16 juillet 2021, la SARL BIACHE IMMO a reproché à M. [U] [R] divers manquements à ses obligations déontologiques.

Par courrier de son conseil du 12 octobre 2021, M. [U] [R] a apporté des réponses aux différents points évoqués par la SARL BIACHE IMMO.

Par lettre du 07 mars 2022 adressé au conseil de la SARL BIACHE IMMO, le conseil de M. [U] [R] a proposé un règelement à l’amiable de leur différend.

À défaut, par acte de commissaire de justice signifié le 09 janvier 2023, M. [U] [R] a fait assigner la SARL BIACHE IMMO devant le tribunal judiciaire d’Arras, au visa des articles 1104 et 1231-1 du code civil, L. 134-7 du code de commerce, et 11 et 138 du code de procédure civile, aux fins de communication d’éléments contractuels et financiers et de condamnation au paiement de la somme de 3 333,33 euros au titre de factures impayées et 8 000 euros au titre de dommages et intérêts.

La SARL BIACHE IMMO a constitué avocat et fait déposer par lui des conclusions.

* * *

Dans ses dernières conclusions signifiées le 25 juin 2024 par voie électronique, M. [U] [R] demande au tribunal de :

— ordonner à la SARL BIACHE IMMO, au titre du droit de suite de l’article 10 du contrat d’agent commercial immobilier, de communiquer les éléments contractuels et financiers, à savoir la description du bien vendu, le nom du vendeur, la date du compromis, la date de l’acte authentique, la rémunération perçue par l’agence et la fiche d’entrée du client, concernant les mandats ci-après :

* n° 946 : client SCI ANNIE/ immeuble [Adresse 7],

* n° 954 (anciennement 917 et 198) : cliente Mme [H] [B], vente d’un bien situé [Adresse 3],

* n° 853 : client DIAS HOLDING, vente d’un immeuble situé [Adresse 5],

* n° 823 : [M], SCI LES FRENAUX, mise en location d’un local commercial situé [Adresse 1],

* commission bancaire correspondant au dossier de financement des époux [A] réalisé par M. [C] [Z], courtier chez PEVELE FINANCES,

le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard après le huitième jour suivant la notification de l’ordonnance (sic) à intervenir,

— débouter la SARL BIACHE IMMO de l’intégralité de ses demandes principales et reconventionnelles,

— pour le mandat n° 946, condamner la SARL BIACHE IMMO à lui régler la somme de 1 666,67 euros au titre du commissionnement dû, ou, à défaut, la somme de 1 333,34 euros équivalent à un commissionnement de 20%,

— pour le mandat n° 954, condamner la SARL BIACHE IMMO à lui régler la somme de 2 916,67 euros au titre du commissionnement dû ou, à défaut, la somme de 1 166,67 euros équivalent au commissionnement de 20%,

— pour le mandat n° 853, condamner la SARL BIACHE IMMO à lui régler la somme de 2 083 euros au titre du commissionnement dû ou, à défaut, la somme de 833,33 euros équivalent à un commissionnement de 20%,

— pour le mandat n° 823, condamner la SARL BIACHE IMMO à lui régler la somme de 583,33 euros au titre du commissionnement dû conformément audit mandat et selon l’engagement de cette société de lui verser un commissionnement de 50% en cas de location du local commercial,

— pour le mandat n° 848, condamner la SARL BIACHE IMMO à lui régler la somme de 2 500 euros au titre du commissionnement dû conformément audit mandat et selon l’engagement de cette société de lui verser un commissionnement de 60% en cas de vente du bien immobilier.

Il demande, en tout état de cause, de :

— juger que cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 octobre 2021,

— condamner la SARL BIACHE IMMO à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par lui suite au non-paiement des commissions dues,

— condamner la SARL BIACHE IMMO à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi,

— condamner la SARL BIACHE IMMO à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il se fonde sur les dispositions de l’article L. 134-7 du code de commerce. Il soutient que les mandats n°946, 954, 835, et 823 ont été finalisés. Il fait valoir que l’usage existant entre les parties consiste à percevoir une commission à hauteur de 50% sur l’intégralité des ventes réalisées, et ce malgré les stipulations de l’article 9 du contrat relatif aux commissions sur signature réalisées.

Il soutient par ailleurs que les accusations de concurrence déloyale sont infondées et non corroborées par des éléments probants. Il ajoute que la portée de l’attestation de Mme [V] [N] est fausse et que les faits qu’elle contient ne sont pas vérifiables et sont subjectifs.

Il expose que l’inexécution de ses obligations par la SARL BIACHE IMMO lui a causé un préjudice et que cette situation est la conséquence de sa mauvaise foi.

* * *

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 07 février 2024, la SARL BIACHE IMMO demande au tribunal de débouter M. [U] [R] de l’ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnel, le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par la SARL BIACHE IMMO, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle soutient qu’aucune commission n’est due à M. [U] [R] dans le mandat n° 946, qu’il a failli à son devoir de conseil dans les mandats n° 917 et 918. En réponse à la partie adverse, elle considère que M. [U] [R] ne justifie pas du préjudice qu’il prétend subir et qui justifierait le versement d’une somme au titre de dommages et intérêts. Elle estime en revanche avoir subi la concurrence déloyale de la part de M. [U] [R] par le biais de ses publications sur Facebook.

* * *

Par ordonnance en date du 04 décembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à cette date et fixé au 07 mai 2025 l’audience où l’affaire serait appelée pour être plaidée. À l’issue des débats, le président a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décision serait rendue le 09 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a finalement été prorogé jusqu’au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de communication de pièces

En application de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.

En l’espèce, M. [U] [R] demande d’ordonner à l’agence immobilière la communication des éléments relatifs aux mandats n° 946, 954, 853, 823, ainsi que le montant d’une commission bancaire du dossier des époux [A] réalisé par M. [C] [S], courtier chez PEVELE FINANCES. Or, sa demande n’a plus d’objet étant donné que l’agence immobilière a versé aux débats les mandats précités et que la demande des autres éléments contractuels et financiers n’apparait pas justifiée. Quant à la demande concernant le montant de la commission du dossier [A], M. [U] [R] n’apporte pas la preuve de l’existence même d’un tel dossier.

En conséquence, M. [U] [R] sera débouté de sa demande de communication de pièces.

Sur la demande de paiement de commissions

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article L. 134-5 al. 3 du code de commerce, dans le silence du contrat, l’agent commercial a droit à une rémunération conforme aux usages pratiqués, dans le secteur d’activité couvert par son mandat, là où il exerce son activité. En l’absence d’usages, l’agent commercial a droit à une rémunération raisonnable qui tient compte de tous les éléments qui ont trait à l’opération.

Selon l’article L. 134-6 al. 1 du même code, pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre.

L’article L. 134-7 du code de commerce dispose que pour toute opération commerciale conclue après la cessation du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission, soit lorsque l’opération est principalement due à son activité au cours du contrat d’agence et a été conclue dans un délai raisonnable à compter de la cessation du contrat, soit lorsque, dans les conditions prévues à l’article L. 134-6, l’ordre du tiers a été reçu par le mandant ou par l’agent commercial avant la cessation du contrat d’agence.

Aux termes de l’article 9 du contrat de mandat d’agent commercial conclu entre les parties, sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, l’agent commercial perçoit un pourcentage sur le montant des honoraires hors taxes effectivement perçus par l’agence, soit sur le montant des honoraires restant à l’agence après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à un ou d’autres confrères ou intermédiaires, pourcentage fixé à :

—  40% de la commission HT pour la première vente réalisée dans le mois,

—  50% de la commission HT pour la deuxième vente réalisée dans le mois,

—  60% de la commission HT pour la troisième vente réalisée dans le mois.

Ce barème est établi si le mandataire trouve l’acquéreur et le vendeur. Si le mandataire n’effectue que l’une ou l’autre de ces parties, il touchera la moitié de ladite commission. L’agent ne percevra pas d’honoraires sur des affaires ayant été conclues sans son intervention.

Il est établi d’après les factures versées par M. [U] [R] l’existence d’un usage entre les parties, consistant au paiement d’une commission à hauteur de 50% peu important que la vente ait été la première, la deuxième ou la troisième du mois. Il convient, le cas échéant, de retenir cet usage dans le calcul des commissions dues au demandeur.

Sur le mandat n° 946

M. [U] [R] sollicite la condamnation de l’agence immobilière au paiement d’une commission d’un montant de 1 666,7 euros conformément au mandat n° 946. Or, si le compromis a bien été établi le 17 août 2021, force est de constater qu’il n’a été suivi d’aucun effet, dans la mesure où aucune vente du bien concerné par ce mandat n’est intervenue. Ainsi, à défaut de vente, l’agence immobilière n’a pas perçu d’honoraires et, par conséquent, aucune commission ne peut être due à l’agent commercial. Aucune stipulation du contrat de mandat ne prévoit d’autre mode de rémunération, en particulier au regard des diligences opérées sans succès par l’agent commeercial.

En conséquence, M. [U] [R] sera débouté de sa demande de commission au titre de ce mandat.

Sur le mandat n° 954 (ex 917 et 918)

Il ressort des pièces produites que Mme [H] [Y] a confié à la SARL BIACHE IMMO par l’intermédiaire de M. [U] [R] la vente de deux biens immobiliers sis [Adresse 3] à [Localité 8], à savoir une maison, dans le cadre d’un mandat n° 917, et un appartement, dans le cadre d’un mandat n° 918. Ces biens ont ensuite fait l’objet d’un nouveau mandat n° 954 conclu avec la SARL BIACHE IMMO le 04 juillet 2021, postérieurement au départ de M. [U] [R]. Ce mandat n° 954 se rapporte aux mêmes parties que celles intéressées aux deux premiers mandats et concerne les mêmes biens, cette fois proposés à la vente en un seul lot. Il convient ainsi de qualifier ce mandat d’avenant aux deux précédents, les autres conditions de la mission confiée à l’agence immobilière étant inchangées. Si cette dernière conclut au rejet de la demande de commissions de M. [U] [R] au motif qu’il aurait failli à son devoir de conseil, force est de constater qu’aucun élément ne vient conforter cette allégation. En tout état de cause, il ressort du contrat d’agent commercial que les commissions pour vente ne sont pas fonction des diligences ou conseils délivrés par ce dernier mais sont dues au regard du seul résultat commercial. En l’espèce, il apparaît que M. [U] [R], qui a le premier obtenu l’engagement de vendre de Mme [H] [Y], doit être considéré comme l’agent commercial ayant trouvé l’acquéreur au sens des dispositions précitées. Il n’est pas contesté que ce mandat de vente s’est achevé par la conclusion d’une vente des biens concernés si bien que M. [U] [R] a droit à une rémunération à hauteur de la moitié de la commission générale, hors taxes, soit 2 916,67 euros.

Sur le mandat n° 853

Le mandat ° 853 a été conclu entre Mme [K] et Mme [G], mandataire représentant l’agence immobilière. M. [U] [R] sollicite que l’agence immobilière lui verse des commissions au titre de ce mandat au motif qu’il a effectué des visites du bien concerné. Encore une fois, les diligences mises en oeuvre par l’agent commercial, comme ici les visites réalisées, n’entrent pas dans les éléments de calcul de rémunération prévues dans le contrat d’agent commercial susmentionné. Ainsi, M. [U] [R] n’ayant trouvé ni le vendeur, ni l’acquéreur dans ce dossier, aucune commission ne lui est due.

En conséquence, il sera débouté de sa demande de commissions au titre de ce mandat.

Sur le mandat n° 823

Le mandat n° 823, mandat de location, a été conclu entre M. [J] [M], représentant la SCI Les Fresnaux, et M. [U] [R]. L’agence immobilière estime toutefois qu’aucune rémunaration n’est due à son mandataire au motif que M. [J] [M] est une connaissance personnelle de Mme [G], qui a été sollicitée par lui, et qu’elle a rédigé son bail. Cependant, l’agence immobilière n’apporte aucune preuve de ces allégations, alors que le mandat est signé par M. [U] [R]. Le contrat d’agent commercial ne fait pas distinction entre vente et location pour ce qui concerne la rémunération et les parties n’ont d’ailleurs élevé aucune discussion à ce sujet. Ainsi, M. [U] [R] est bien fondé à solliciter une commission. Celle-ci est, selon le même mandat, équivalente à 1 mois de loyer hors charges (à la charge du locatire pour 50% et du bailleur pour 50%). En l’espèce, le loyer étant de 1 400 euros TTC, un montant de 700 euros TTC constitue la moitié, soit 583,33 euros HT qui est dû à M. [U] [R].

En conséquence, l’agence immobilière sera condamnée à payer à M. [U] [R] la somme de 583,33 euros au titre du mandat n° 823.

Sur le mandat n° 848

Bien qu’aucune copie du mandat n° 848 ne soit versée aux débats, son existence n’est pas contestée par les parties. Il est admis que les honoraires perçus par l’agence immobilière dans cette affaire s’élèvent à 4 166,67 euros HT. M. [U] [R] sollicite une commission à hauteur de 60% pour ce dossier au motif que ce montant a été invoqué dans un courriel du 16 juillet 2021 qui n’a toutefois pas été confirmé ensuite. Le demandeur, qui soutient et prouve une application indifférenciée d’un taux de 50% pour le calcul des commissions dans tous les autres dossiers, est mal fondé à demander un taux supérieur dans ce seul cas. Ainsi, le montant qui lui est dû au titre de cette commission sera limité à 50% de la somme perçue par l’agence immobilière, soit à 2 083,33 euros HT.

En conséquence, l’agence immobilière sera condamnée à verser à M. [U] [R] la somme de 2 083,33 au titre du mandat n° 848.

Sur les demandes principales en réparation

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [U] [R] sollicite qu’il soit indemnisé par l’agence immobilière au motif que celle-ci lui a causé un préjudice matériel et moral. Il soutient que l’agence immobilière était de mauvaise foi, qu’il s’est vu privé d’importantes sommes, et qu’il a été critiqué sur les réseaux sociaux par des connaissances de l’agence immobilière. Or, nulle preuve n’est établie par le demandeur sur ces allégations. M. [U] [R] ne démontre pas non plus son préjudice moral, d’autant plus qu’il est débouté d’une part importante de ses demandes.

En conséquence, M. [U] [R] sera débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en réparation

L’agence commerciale demande que M. [U] [R] soit condamné au paiement de la somme de 5 000 euros en réparation d’un préjudice subi. Cependant, les éléments peu circonstanciés versés aux débats par la société à responsabilité limitée BIACHE IMMO sont insuffisants à démontrer l’existence d’une concurrence déloyale susceptible d’engager la responsabilité de l’intéressé, étant observé que le contrat conclu entre les parties ne prévoit aucune stipulation limitant la liberté de concurrence de l’agent commercial après la résiliation du mandat. Du reste, la SARL BIACHE IMMO ne produit ni explication ni élément de preuve de la nature et du quantum du préjudice qu’elle affirme avoir subi.

En conséquence, l’agence immobilière sera déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code procédure civile, toutes les parties succombant partiellement à l’instance, chacune d’elles sera tenue de supporter la charge des dépens qu’elle a respectivement engagés.

Pour les mêmes raisons, en application de l’article 700 du code procédure civile, et en considération de l’équité et de leur situation économique, il apparaît qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [U] [R] de sa demande de communication de pièces et d’éléments ;

CONDAMNE la SARL BIACHE IMMO à verser à M. [U] [R] les sommes de :

2 916,67 euros au titre du mandat n° 954583,33 euros au titre du mandat n° 8232 083,33 au titre du mandat n° 848

DÉBOUTE M. [U] [R] de ses demandes de paiement au titre des mandats n° 946 et n° 853 ;

DÉBOUTE M. [U] [R] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et moral ;

DÉBOUTE la SARL BIACHE IMMO de sa demande reconventionnelle ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

LAISSE à chaque partie la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans la présente instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,