TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 04 Décembre 2025

Enrôlement : N° RG 23/11867 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4FIZ

AFFAIRE : M. [X] [P] ( M^e Sarah HABERT)

C/ Société SIGA (la SCP [E] & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 18 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Décembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [X] [P]

né le 28 Février 1977 à BORDEAUX, de nationalité française, demeurant et domicilié 165 cours Lieutaud 13006 MARSEILLE

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 130550012022016446 du 15/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille

représenté par Maître Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SAS SIGA (SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET ADMINISTRATION), immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 305 233 850, dont le siège social est sis 7 rue d’Italie 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [P] est copropriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé 165 Cours Lieutaud 13006 Marseille, composé de trois copropriétaires.

Entre 2012 et 2016, la copropriété a été administrée par les différents copropriétaires qui se sont succédés en qualité de syndic bénévole.

Courant 2018, les copropriétaires ont reçu une injonction de la mairie de procéder au ravalement de la façade.

Le 5 août 2019, l’assemblée générale a voté les travaux de ravalement et le recours à un maitre d’œuvre.

A compter du 3 août 2019, le syndicat des copropriétaires a confié les fonctions de syndic à la société SIGA, professionnel de la gestion d’immeuble.

Son mandat a pris fin le 1er mars 2021.

Déplorant des négligences et fautes de gestion lui ayant causé un préjudice, Monsieur [P] a fait assigner la société SIGA devant le tribunal judiciaire de Marseille par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 25 février 2025, Monsieur [P] demande au tribunal, au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 7 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, de :

— DIRE ET JUGER que la société SIGA a commis des fautes de gestion de nature à engager sa responsabilité à l’égard des copropriétaires de l’immeuble sis 169 Cours Lieutaud, 13006 MARSEILLE ;

— CONDAMNER la société SIGA à payer à Monsieur [P] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice financier ;

— CONDAMNER la société SIGA à payer à Monsieur [P] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER la société SIGA à payer à Monsieur [P] la somme de 3000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER la société SIGA à payer à Monsieur [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il reproche essentiellement à la société SIGA :

— d’avoir tardé à appeler les fonds nécessaires à la réalisation des travaux urgents de ravalement de façade, de sorte que ces derniers ont commencé tardivement et que les copropriétaires n’ont pu bénéficier des subventions auxquelles ils auraient pu prétendre ;

— d’avoir commis des erreurs dans la tenue de la comptabilité et dans les appels de fonds ;

— d’avoir omis de clôturer le précédent compte bancaire de la copropriété après en avoir ouvert un nouveau ;

— d’avoir omis de payer les primes d’assurance, entrainant la résiliation du contrat et un défaut d’assurance de la copropriété pendant plusieurs semaines, avant de souscrire un nouveau contrat auprès d’une autre compagnie pour un montant supérieur sans soumettre la question à l’assemblée générale ;

— d’avoir été négligent dans le suivi des travaux engagés par la copropriété ;

— d’avoir fait preuve d’inertie face au non-paiement des charges et aux violations répétées du règlement de copropriété d’un des copropriétaires, lui causant un préjudice de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 1er août 2024, la société SIGA demande au tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [X] [P] de ses demandes

Reconventionnellement

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la SAS SIGA la somme de 2.500 euros pour action abusive et injustifiée

— CONDAMNER Monsieur [X] [P] à payer à la SAS SIGA la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient principalement :

— qu’au cours de son mandat qui a duré seulement 18 mois et a été impacté par la pandémie de Covid-19, elle a tout mis en œuvre pour remplir correctement sa mission ;

— qu’aucune erreur n’est démontrée dans les appels de fonds et la comptabilité ;

— qu’elle a effectué toutes les démarches nécessaires pour tenter d’obtenir le règlement des charges par le copropriétaire défaillant ;

— que Monsieur [P] et l’ancien courtier d’assurance sont seuls responsables de la résiliation du contrat d’assurance de la copropriété dès lors qu’ils n’ont pas effectué les démarches nécessaires au prélèvement des primes sur le nouveau compte bancaire ;

— qu’elle a bien fait dresser procès-verbal de constat par commissaire de justice concernant les violations alléguées du règlement de copropriété par le troisième copropriétaire (SCI DOMYENCE) avant de la mettre en demeure de remettre en état les lieux et de tenter de résoudre le litige opposant plus généralement les copropriétaires ;

— que Monsieur [P] ne démontre au surplus aucun préjudice en lien avec les fautes qu’il allègue.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la responsabilité de la société SIGA au titre des manquements allégués dans sa mission de syndic de copropriété

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est, notamment, chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale. Il est par ailleurs chargé d’assurer la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, et de les soumettre au vote de l’assemblée générale.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces dispositions que le syndic, à l’occasion de l’exercice de ses fonctions, est susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle vis à vis des copropriétaires en cas de manquement aux missions qui lui sont confiées, dès lors que ces manquements ont occasionné à ceux-ci un préjudice direct et personnel.

Il appartient au copropriétaire qui se plaint des manquements du syndic de les démontrer et de prouver leur lien avec les préjudices qu’il allègue, conformément à l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société SIGA a été élue syndic de la copropriété lors de l’assemblée générale du 5 août 2019, avec prise de fonctions à compter du 31 août 2019 pour une durée de 16 mois. Elle a pris la suite d’un syndic bénévole, la SCI DOMYENCE, copropriétaire au sein de l’immeuble.

Il ressort du procès-verbal de cette assemblée générale qu’à la même date, les copropriétaires ont voté à l’unanimité des travaux de ravalement de façade ainsi que des travaux privatifs accessoires. Ils ont décidé du recours à un maitre d’œuvre et de la souscription d’une assurance Dommages-Ouvrage pour ces travaux. Ils ont également indiqué que la date butoir d’exigibilité des fonds était fixée au 30 novembre 2019.

Monsieur [P] reproche à la société SIGA de n’avoir adressé les appels de fonds liés à ces travaux que le 12 décembre 2019, ce qui n’est pas contesté. Il résulte toutefois des courriers de la SOLEAM versés aux débats que les dossiers de subventions devaient en tout état de cause être transmis avant le 15 juillet 2019 et les travaux effectués avant le 30 octobre 2019, de sorte qu’il est inexact de prétendre que ce retard dans les appels de fonds aurait empêché la perception des subventions. De plus, il n’est pas démontré que ce retard de 12 jours dans les appels de fonds aurait entrainé un retard dans l’intervention de l’entreprise, ce qui est affirmé sans être corroboré par aucune pièce, alors que le début des travaux avait été fixé au 31 décembre 2019 selon le procès-verbal d’assemblée générale soit 18 jours après les appels de fonds, ce qui permettait à l’entreprise de commencer le chantier à la date prévue. Ce moyen sera écarté.

Il est par ailleurs reproché à la société SIGA d’avoir fait peser la carence de la SCI DOMYENCE sur les deux autres copropriétaires en leur faisant supporter l’avance des charges impayées, sans autorisation préalable de l’assemblée générale et sans effectuer en parallèle les démarches nécessaires pour recouvrer les sommes dues. Les pièces produites établissent toutefois que le syndic a sollicité par courriel l’accord des deux copropriétaires concernés pour qu’ils avancent les fonds nécessaires au paiement de certaines factures compte tenu de l’urgence et de la carence du troisième copropriétaire. L’appel de fonds exceptionnel réalisé le 21 septembre 2020 a en outre été annulé le 5 octobre 2020 de sorte que Monsieur [P] et l’autre copropriétaire concerné n’ont supporté aucune charge supplémentaire. Le syndic n’est par ailleurs pas resté inactif face au non-paiement des sommes dues par la SCI DOMYENCE puisque, nommé le 31 août 2019, il justifie avoir envoyé un premier appel de fonds le 12 décembre 2019 puis transmis deux lettres de relance à ce copropriétaire le 10 février 2020 et le 26 mai 2020 avant de lui notifier une mise en demeure le 17 juillet 2020, un courrier d’avocat le 24 septembre 2020 et une sommation de payer par huissier le 7 octobre 2020. Le délai dans lequel ces démarches ont été réalisées n’apparait pas manifestement excessif. Aucune faute n’est donc caractérisée à ce titre.

Les négligences qu’allègue encore le requérant en lien avec l’occupation de la terrasse de l’immeuble par la SCI DOMYENCE ne sont pas prouvées dès lors que la société SIGA démontre avoir mis en demeure celle-ci de remettre en état les lieux, et produit par ailleurs des éléments tendant à démontrer l’existence d’un débat sur les droits dont disposerait ce copropriétaire sur la terrasse litigieuse.

De même, les pièces versées aux débats sont insuffisantes à démontrer l’existence de manquements dans le suivi des différents travaux en cours dans la copropriété, notamment lors de la réception des travaux de ravalement de façade, puisque seuls quelques courriels adressés par Monsieur [P] au syndic sont produits, à l’exclusion de tout autre élément permettant notamment de confirmer l’absence répétée de la société SIGA aux rendez-vous avec les entreprises ou les assureurs comme il l’affirme.

Concernant par ailleurs les erreurs comptables alléguées, Monsieur [P] indique les sommes appelées au titre des travaux et du budget prévisionnel 2020 ne correspondent pas à celles votées en assemblée générale. Il est démontré que la différence entre le montant voté au titre des travaux de ravalement de façade et le montant appelé le 12 décembre 2019 s’explique par l’ajout des frais d’imprévus de 5%, compris dans le devis de la société SPACE, et que la somme de 500 euros appelée au titre du rapport de l’architecte et devant être répartie entre les copropriétaires selon les tantièmes de chacun a bien été appelée selon cette répartition le 30 décembre 2019. Il n’est par ailleurs pas prouvé qu’une erreur aurait été commise dans l’appel de fonds transmis au titre de la somme complémentaire de 500 euros restant à partager entre Monsieur [P] et Monsieur [N] puisque l’appel correspondant n’est pas produit. Aucune erreur n’est ainsi établie dans ces appels de fonds.

En revanche, aucune explication valable n’est donnée s’agissant de la différence constatée entre le budget prévisionnel voté par l’assemblée générale pour l’exercice 2020 à hauteur de 2375 euros annuels et la somme effectivement appelée par la société SIGA le 2 janvier 2020, d’un montant de 2950 euros. La différence de 575 euros ne peut s’expliquer par l’ajout des honoraires du syndic comme celui-ci le prétend puisque ces frais sont de 1.200 euros annuels (soit le cas échéant 300 euros par trimestre comme prévu au contrat). En l’absence d’autre explication, il sera considéré que la somme appelée n’est pas justifiée, cette erreur caractérisant une faute de la société SIGA.

De même, cette société ne justifie par aucune pièce des démarches qu’elle aurait réalisées et des difficultés qu’elle aurait rencontrées pour procéder à la fermeture de l’ancien compte bancaire de la copropriété. Le courriel du 29 novembre 2019 dans lequel elle sollicite la transmission des relevés bancaires est insuffisant à établir qu’elle n’aurait pas réussi à clôturer le compte comme elle le prétend, alors qu’il est parallèlement établi que les copropriétaires lui ont immédiatement transmis le lien vers les relevés sollicités ainsi que les codes d’accès aux comptes, puis l’ont relancé à plusieurs reprises, par mails des 3 février 2020 et 22 avril 2020, en lui signalant que le compte n’était toujours pas fermé et que des prélèvements continuaient d’y être effectués. Il ressort par ailleurs des pièces que c’est finalement Monsieur [P] qui a procédé à la fermeture du compte en octobre 2020.

Concernant l’assurance, il apparait que la société SIGA a indiqué aux copropriétaires avoir informé l’assureur du changement de compte bancaire mais ne justifie pas de ses démarches en ce sens auprès du GAN avant le 24 avril 2020, soit plus de cinq mois après la décision de changement de compte, alors que les prélèvements ont continué à être réalisés sur l’ancien compte non approvisionné au moins jusqu’à cette date. Ce n’est qu’en octobre 2020 que dans le cadre d’un échange avec le courtier, le syndic s’est soucié de la résiliation du contrat d’assurance et a souscrit un nouveau contrat en urgence le 8 octobre 2020. Il ne justifie là encore par aucune pièce des paiements des précédentes primes à ce titre.

Des fautes de gestion sont ainsi caractérisées au titre de l’absence de clôture de l’ancien compte bancaire de la copropriété et du non-paiement des primes d’assurance.

Il résulte de l’ensemble des éléments précités que plusieurs manquements sont caractérisés de la part de la société SIGA dans l’exercice de ses fonctions de syndic, principalement une erreur dans l’appel des fonds au titre des charges courantes pour l’exercice 2020 et des négligences dans les démarches en lien avec les comptes bancaires et l’assurance de la copropriété.

Monsieur [P] indique que ces fautes lui ont causé un préjudice financier consistant dans la souscription d’une nouvelle assurance d’un montant supérieur de 40% au précédent contrat, ainsi qu’un préjudice de jouissance lié à l’occupation de la terrasse par un autre copropriétaire et un préjudice moral lié aux démarches qu’il a dû réaliser pour pallier à ses négligences.

Le préjudice financier qu’il allègue n’est toutefois établi par aucune pièce dès lors qu’aucun avis d’échéance d’assurance n’est produit, ni pour l’ancien ni pour le nouveau contrat, et que le surcoût n’est pas objectivé. Le préjudice financier n’est donc pas démontré, étant relevé qu’aucune somme n’est réclamée au titre de l’erreur comptable réalisée dans le montant du budget prévisionnel 2020 et des sommes éventuellement indûment perçues.

Le préjudice de jouissance ne peut quant à lui être retenu puisqu’aucune faute du syndic n’a été retenue en lien avec l’occupation de la terrasse par la SCI DOMYENCE.

Il est en revanche incontestable que les fautes précédemment citées sont de nature à avoir causé à Monsieur [P] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.500 euros, compte tenu de la vigilance qu’il a dû maintenir sur la gestion de la copropriété malgré la nomination d’un syndic professionnel.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande reconventionnelle de la société SIGA au titre de l’abus de procédure

Compte tenu de ce qui précède, aucun abus de procédure n’est caractérisé à l’encontre de Monsieur [P].

La demande de dommages-et-intérêts formulée sur ce fondement par la société SIGA sera rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société SIGA, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

CONDAMNE la SAS SIGA à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral en lien avec les manquements mis en évidence dans l’exercice de ses missions de syndic ;

DEBOUTE Monsieur [X] [P] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS SIGA de sa demande reconventionnelle au titre de l’abus de procédure ;

CONDAMNE la SAS SIGA aux dépens ;

CONDAMNE la SAS SIGA à payer à Monsieur [X] [P] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre décembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT