TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

N° RG 25/00006 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E2WR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 MAI 2025

Débats à l’audience des référés tenue le 24 Avril 2025 par Madame ASTORG, Présidente du tribunal judiciaire d’ARRAS, assistée de Madame LECLERCQ, Greffier, et en présence de Madame [I] et Monsieur [M], attachés de justice.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025, par Madame ASTORG, Présidente, juge des référés, qui a signé la minute de la présente ordonnance ainsi que Madame DUVERGER, Greffière.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT

LA S.C.I. La société PAS DE CALAIS,

Immatriculée au nRCS de [Localité 6] sous le n° 403 872 047 dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

représentée par M^e Camille ROBIQUET, avocat postulant, avocat au barreau d’ARRAS et M^e Claire de NICOLAY, avocat plaidant, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

À

LA S.A.R.L. LE PETIT DEMON,

Immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 881 292 759 dont le siège social est situé dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thomas NORMAND, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR

Nous, Madame ASTORG, Présidente, juge des référés,

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 24 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 03 mars 2015, la SCI PAS DE CALAIS (SCI PDC) a donné à bail commercial à la société LA PART DES ANGES un local commercial sis [Adresse 2] à Arras (62000), pour une durée de neuf années, à compter du 1er janvier 2015, moyennant un loyer annuel de 20 400 euros hors taxes et hors charges.

Par acte du 30 septembre 2015, le fonds de commerce a été cédé par la société LA PART DES ANGES à la société DNS CONSULTING.

Par acte du 02 mars 2020, le fonds de commerce a été à nouveau cédé par la société DNS CONSULTING à la SARL LE PETIT DEMON (SARL LPD).

La SARL LPD a cessé de payer régulièrement ses loyers à compter du mois de mars 2024.

Par exploit extrajudiciaire du 08 novembre 2024, la SCI PDC a fait délivrer à la SARL LPD un commandement de payer la somme de 13 120,37 euros au titre des loyers impayés et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer n’a pas été fructueux dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 janvier 2025, la SCI PDC a fait assigner la SARL LPD devant le tribunal judiciaire d’Arras statuant en référé aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire de condamner la défenderesse au paiement des provisions au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation.

Lors de l’audience du 24 avril 2025, la SCI PDC, par l’intermédiaire de son conseil, dépose ses conclusions aux termes desquelles, elle demande au juge des référés de :

— Juger in limine litis recevable la demande tendant au paiement d’une indmenité d’occupation mensuelle et des intérêts y afférents à titre provisionnel à compter du 08 décembre 2024 à l’encontre de la SARL LPD à son profit,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la SARL LPD, et de tous occupants de son chef du local commercial, et ce au besoin avec l’appui de la force publique, du commissaire de police et l’assistance d’un serrurier,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du preneur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront êtres dues,

— Condamner la SARL LPD à payer à la SCI PDC par provision, la somme de 15 076,89 euros TTC au titre des sommes contractuellement dues au 08 décembre 2024 en principal, majorée des intérêts au taux légal,

— Condamner la SARL LPD à payer à la SCI PDC, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle :

∙ De 2 581 euros HC HT du 08 décembre 2024 au 08 janvier 2025 outre les charges et impôts, taxes et redevances applicables (loyer mensuel 2 065,22 euros + 516,36 euros (25% du loyer hors charges hors taxes)),

∙ De 2 787,75 euros HC HT du 09 janvier 2025 au 10 février 2025 outre les charges et

impôts, taxes et redevances applicables (loyer mensuel 2 065,22 euros + 722,82 euros (35% du loyer hors charges hors taxes),

∙ De 2 994 euros HC HT par mois (loyer mensuel de 2 065,22 € HC HT + 929,34 € (45% du loyer HC HT) à compter du 11 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés outre les charges et impôts, taxes et redevances applicables,

— Rejeter la demande de délais de paiement sollicitée par la SARL LPD,

— Débouter la SARL LPD de l’ensemble de ses demandes,

Elle demande en outre, si la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement étaient sollicités et accordés au preneur, de :

— Juger qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

∙L’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

∙Les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

∙La clause résolutoire produira son plein et entier effet,

∙Il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL LPD et de tous occupants de son chef du local commercial et ce au besoin avec l’appui de la force publique, du commissaire de police et l’assistance d’un serrurier,

∙Il pourra être procédé au transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux le cas échéant, dans un garde meuble ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais du preneur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront êtres dues,

∙La SARL LPD devra payer à la SCI PDC par provision, la somme de 15 076,89 euros TTC au titre des sommes contractuellement dues au 08 décembre 2024 en principal, majorée des intérêts au taux légal,

Condamner la SARL LPD à payer à la SCI PDC à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle :

∙De 2 581 euros HC HT du 08 décembre 2024 au 08 janvier 2025 outre les charges et impôts, taxes et redevances applicables (loyer mensuel 2 065,22 euros + 516,36 euros (25% du loyer hors charges hors taxes))

∙De 2 787,75 euros HC HT du 09 janvier 2025 au 10 février 2025 outre les charges et impôts, taxes et redevances applicables (loyer mensuel 2 065,22 euros + 722,82 euros (35% du loyer hors charges hors taxes)

∙De 2 994 euros HC HT par mois (loyer mensuel de 2 065,22 € HC HT + 929,34 € (45% du loyer HC HT) à compter du 11 février 2025 jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés outre les charges et impôts, taxes et redevances applicables

Elle demande, en tout état de cause, de condamner la SARL LPD au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elle soutient que la créance d’une somme de 15 076,89 euros TTC est certaine, liquide et exigible et n’est pas sérieusement contestée

***

La SARL LPD, par l’intermédiaire de son conseil, demande, in limine litis, de prononcer l’irrecevabilité de la demande de la SCI PDC rendant à voir condamner la SARL LPD au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation et des intérêts y afférents à compter du 08 décembre 2024 au profit de la société WAVE.

Elle demande en outre de débouter la SCI PDC de l’ensemble de ses demandes, de l’accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil en règlement de la dette de loyers et de charges objet de l’assignation.

Elle demande enfin de condamner la SCI PDC au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle fait valoir in limine litis que la demande de la SCI PDC portant sur la condamnation de la SARL LPD au paiement de l’indemnité d’occupation à la société WAVE est irrecevable et que cette dernière n’est pas partie à la présente procédure puisqu’elle n’a pas qualité pour agir.

Elle considère en outre avoir des garanties suffisantes pour permettre la poursuite du présent bail commercial et préserver l’exploitation du fonds de commerce. Elle soutient que ses chiffres d’affaires depuis 2021 lui permettent de rembourser une dette s’élevant à 15 076,89 euros TTC.

MOTIFS

Il convient de souligner in limine litis que la demanderesse a régularisé sa demande, dans la mesure où elle demande désormais que l’indemnité d’occupation à titre provisionnel lui sera versée directement. Il y a donc lieu à écarter l’irrecevabilité, soulevée par la SARL LPD.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 834 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article L. 145-41 alinéa 1er du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, par exploit extrajudiciaire signifié le 08 novembre 2024, la SCI PDC a fait commandement à la SARL LPD d’avoir à payer la somme de 13 120,37 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement vise la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail du 03 mars 2015.

Il n’est pas contesté que la somme sollicitée et restant due au titre des loyers et charges n’a pas été réglée dans le délai d’un mois, tel que rappelé dans la clause résolutoire. Il y a donc lieu à constater la résiliation du bail par l’effet de cette clause, acquise 08 décembre 2024, d’ordonner la libération immédiate des lieux et, le cas échéant, l’expulsion de la SARL LPD ainsi que de tous occupants de son chef.

Le bailleur sera également autorisé à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du preneur.

Le preneur occupe les lieux sans droit, ni titre depuis le 09 décembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle selon les modalités prévues dans l’article 18 du contrat de bail du 03 mars 2015, à savoir, l’indemnité d’occupation sera calculée forfaitairement sur la base du loyer de la dernière année d’occupation, majorée de :

—  25% outre les charges et impôts, taxes et redevances au cours du premier mois suivant la date de résiliation ou d’expiration du bail,

—  35% outre les charges et impôts, taxes et redevances au cours du deuxième mois suivant la date de résiliation ou d’expiration du bail,

—  45% outre les charges et impôts, taxes et redevances à compter du troisième mois suivant la date de résiliation ou d’expiration du bail.

Ainsi, le dernier loyer étant d’un montant de 2 065,22 euros HC et HT, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera calculée comme suit :

Du 09 décembre 2024 au 08 janvier 2025 : 2 065,22 € + 516,30 € (25%) = 2 581,52 euros HC et HT ;

Du 09 janvier 2025 au 10 février 2025 : 2 065,22 € + 722,82 € (35%) = 2 788,04 euros HC et HT;

A compter du 11 février 2025 jusqu’à libération des lieux : 2 065,22 € + 929,34 € (45%) = 2 994 euros HC et HT.

Sur la demande de paiement de provision au titre des loyers impayés

En application du second alinéa de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI PDC fait preuve de l’obligation de paiement dont elle se prévaut en produisant le bail du 03 mars 2015 et le commandement de payer du 08 novembre 2024 listant les loyers impayés.

Les loyers à prendre en compte au titre de cette provision s’arrêteront au 08 décembre 2024, date de la résiliation du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, les loyers suivants étant compris dans l’indemnité d’occupation.

Ainsi, la SARL LPD sera condamnée à payer à la SCI PDC, à titre provisionnel, la somme de 15 076,89 TTC, et ce avec intérêts au taux légal.

Sur les demandes de délais de paiement

L’article 1343-5 al. 1 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La SARL LPD soutient être en mesure de payer ses dettes, indiquant qu’elle a la capacité financière à supporter le paiement de son loyer au regard de son chiffre d’affaires, se basant sur le calcul d’un « taux d’effort ». Or, les prétentions de la SARL LPD ne reflètent pas la réalité, dans la mesure où sa dette continue d’augmenter sans qu’elle soit capable de l’éteindre.

En conséquence, il convient de débouter la SARL LPD de sa demande à ce titre.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SARL LPD, succombant, sera condamnée aux dépens et, par voie de conséquence, elle sera déboutée de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL LPD à payer à la SCI PDC la somme de 1 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en référés, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

CONSTATONS, in limine litis, la recevabilité de la demande de la SCI PAS DE CALAIS tendant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle par la SARL LE PETIT DEMON;

CONSTATONS l’acquisition des effets de clause résolutoire prévue au contrat de bail du 03 mars 2015 portant sur le local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 5], à la date du 08 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT DEMON à payer à la SCI PAS DE CALAIS, à titre provisionnel, la somme de 15 076,89 TTC au titre des loyers impayés, majorée des intérêts au taux légal ;

ORDONNONS à la SARL LE PETIT DEMON la libération immédiate des lieux ;

DISONS qu’à défaut pour la SARL LE PETIT DEMON d’avoir libéré le local commercial de toute personne de son chef, il sera procédé à son expulsion, passé un délai d’un mois à compter de la date de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique ;

AUTORISONS la SCI PAS DE CALAIS de disposer des biens laissés par le preneur dans ledit local commercial, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT DEMON à payer à la SCI PAS DE CALAIS, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle selon les modalités suivantes :

«  Du 09 décembre 2024 au 08 janvier 2025, la somme de 2 581,52 euros HC et HT ;

«  Du 09 janvier 2025 au 10 février 2025, la somme de 2 788,04 euros HC et HT ;

«  A compter du 11 février 2025 jusqu’à libération des lieux la somme de 2 994 euros HC et HT

DEBOUTONS la SARL LE PETIT DEMON de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS la SCI PAS DE CALAIS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT DEMON à payer à la SCI PAS DE CALAIS la somme de 1 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL LE PETIT DEMON aux dépens ;

RAPPELONS que cette décisoire est exécutoire par provision ;

La Greffière, La Présidente,