Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 27 novembre 2025, n° 25/00790

TJ Arras 27 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison du non-paiement des loyers, permettant ainsi la résiliation du contrat.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a ordonné l'expulsion de Madame [A] [Z] en raison de la résiliation du contrat de bail et de l'occupation indue.
Accepté
Reconnaissance de la dette par le locataire
La cour a constaté que les locataires devaient des sommes pour loyers impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Préjudice découlant de l'occupation indue
La cour a jugé que les bailleurs avaient droit à une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer pour la période d'occupation indue.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné les locataires à rembourser les frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 27 nov. 2025, n° 25/00790
Numéro(s) :	25/00790
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	8 février 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00790 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7ML

JUGEMENT 27 Novembre 2025

Minute:

[N] [K], [I] [R] épouse [K]

[F] [E] [B] [S], [A] [Z]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025, sous la présidence de Bluette GAUTHE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

M. [N] [K]

né le 11 Janvier 1956 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 9]

représenté par Madame [M] [K], sa fille, munie d’un pouvoir de représentation

Mme [I] [R] épouse [K]

née le 06 Avril 1956 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 9]

représentée par Madame [M] [K], sa fille, munie d’un pouvoir de représentation

ET :

DEFENDEURS :

M. [F] [E] [B] [S]

né le 14 Septembre 2001 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [A] [Z]

née le 07 Février 1978 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 3] [Adresse 7]

non comparante

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [N] [K] et Madame [I] [R], épouse [K], représentés par Madame [C] [J], ont donné à bail à Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], ainsi qu’un garage, par contrat du 25/01/2024, pour un loyer mensuel de 760 €.

Par courrier du 09/11/2024, Monsieur [F] [S] a informé son bailleur de son intention de quitter le logement.

La solidarité entre les locataires a donc pris fin le 09/05/2025, six mois après le congé de Monsieur [S].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26/09/2025, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] – valablement représentés par Madame [M] [K] – demandent :

— Pour Madame [A] [Z] : de constater, à défaut prononcer, la résiliation du contrat de bail ; d’ordonner l’expulsion de Madame [A] [Z] ; de la condamner au paiement de la somme de 3879,83 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation.

— Pour Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] : de les condamner solidairement à verser la somme de 3975,17 € avec intérêts à compter de l’assignation ; outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [F] [S] comparaît en personne, reconnaît le montant de la dette et a expliqué sa situation personnelle.

Bien que convoquée par acte d’huissier signifié le 07/07/2025 à étude, Madame [A] [Z] n’est ni présente ni représentée.

Madame [A] [Z] n’a pas souhaité participer à la rédaction du diagnostic social et financier.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 27/11/2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] par la voie électronique le 08/07/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 25/01/2024 contient une clause résolutoire (page 16) prévoyant un délai de six semaines, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04/04/2025 pour Monsieur [S] et le 09/04/2025 pour Madame [Z], pour la somme en principal de 2460,27 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22/05/2025.

L’expulsion de Madame [A] [Z] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] produisent un décompte démontrant que Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3523,24 €, ainsi que la somme de 3879,83 € pour Madame [A] [Z] à la date du 26/09/2025.

Monsieur [F] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Madame [A] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 3523,24 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2460,27 € à compter de l’assignation (07/07/2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En outre, Madame [A] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 3879,83 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [A] [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01/10/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LA SOLIDARITE

Le contrat de bail prévoit expressément que les locataires sont solidairement tenus au paiement du loyer et des indemnités d’occupation liées à l’occupation de l’immeuble litigieux (page 2).

Par courrier du 09/11/2024, Monsieur [F] [S] a informé son bailleur de son intention de son congé.

La clause de solidarité insérée au bail prévoit que : « cette solidarité s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé ».

La solidarité entre les locataires a donc pris fin le 09/05/2025.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif, et ce jusqu’au 09/05/2025.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K], Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25/01/2024 entre Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] et Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 22/05/2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] à verser à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] la somme de 3523,24 € (décompte arrêté au 09/05/2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2460,27 € à compter du 07/07/2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [A] [Z] à verser à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] la somme de 3879,83 € (décompte arrêté au 26/09/2025, incluant loyers, charges et indemnités d’occupation) ;

CONDAMNE Madame [A] [Z] à verser à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01/10/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] à verser à Monsieur [N] [K] et Madame [I] [K] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [Z] et Monsieur [F] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27/11/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,