TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00174 – N° Portalis DB22-W-B7I-SL2N

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 13 Mai 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES

DEFENDEUR(S) :

[U] [F], [O] [C]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le TREIZE MAI

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Mars 2025 ;

Sous la présidence de Amandine DUPLEIX, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société LES RESIDENCES

S.A. d’ [Adresse 6] à Directoire et Conseil de Surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 308 435 460, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège, venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY en raison d’un transfert de branche complète et autonome d’activité de logement social sur le territoire des Yvelines et de l’Essonne.

représentée par Maître Claudine SAILLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [U] [F]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 1]

non comparant

Mme [O] [C]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 1]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 27 septembre 2010, L’OPIEVOY a donné à bail à M. [U] [R] et Mme [O] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 432,55 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM LES RESIDENCES, venant aux droits de l’OPIEVOY a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [U] [R] et Mme [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte du 4 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 11 mars 2025, la SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son Conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement prononcer la résiliation ; d’ordonner l’expulsion de M. [U] [R] et Mme [O] [C] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner solidairement M. [U] [R] et Mme [O] [C] au paiement de la somme actualisée de 1747,09 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile. Elle précise cependant ne pas être opposés à des délais dans une limite de 24 mois, et à la suspension de l’expulsion.

Bien que cité à étude, M. [U] [R] ne comparait pas. Mme [O] [C] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 90 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle explique que Monsieur a quitté le logement en 2023. Elle verse au débats un décompte actualisé au 7 mars 2025, présentant une dette d’un montant de 1409,29 €, frais inclus.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions, à savoir que Madame a des ressources de l’ordre de 1673,43 €, allocation chômage comprise, pour des charges, loyer plein inclus, de l’ordre de 1125,90 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n’y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 septembre 2010 contient une clause résolutoire en son article 13 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 1557,98 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 avril 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [U] [R] et Mme [O] [C] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1457,45 € à la date du 1er mars 2025.

Mme [O] [C] produit elle-même un décompte démontrant que M. [U] [R] et elle-même restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1119,65 € à la date du 7 mars 2025. Le demandeur s’en remet à ce décompte plus récent.

M. [U] [R], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. Mme [O] [C] reconnaît la dette à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 1119,65 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil

En effet, une clause de solidarité est prévue à l’article 5 du bail et vaut également pour les indemnités d’occupation. Il sera en outre rappelé qu’aucun congé n’est versé aux débats.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que “le juge peut, a la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris Ie versement intégral du loyer courant avant Ia date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa."

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à Ia condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent etre suspendus pendant le cours des délais accordés par lejuge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin des le premier impayé ou des lors que le locataire ne se Iibere pas de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si Ie locataire se Iibére de sa dette locative dans Ie délai et selon les modalités fixés par Ie juge, Ia clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoirjoué. Dans Ie cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience par Mme [O] [C], cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [U] [R] et Mme [O] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [U] [R] et Mme [O] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

De plus, compte tenu de l’accord trouvé entre les parties dès avant l’audience, et de la situation financière à tout le moins de la défenderesse, l’équité commande de débouter la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2010 entre la SA d’HLM LES RESIDENCES et M. [U] [R] et Mme [O] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 avril 2024 ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT M. [U] [R] et Mme [O] [C] à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 1119,65 € (décompte arrêté au 7 mars 2025, incluant février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE UNIQUEMENT Mme [O] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 90 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier contre Madame [O] [C] sont suspendues ;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [U] [R] et Mme [O] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM LES RESIDENCES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [U] [R] et Mme [O] [C] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE IN SOLIDUM M. [U] [R] et Mme [O] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Amandine DUPLEIX, Juge, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Amandine DUPLEIX