TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

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N° RG 25/00464

N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5MC

JUGEMENT 26 Septembre 2025

Minute:

[L] [S]

C/

S.A.S. [Adresse 9]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 11 Juillet 2025, sous la présidence de Elise HUERRE, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Septembre 2025,

ENTRE :

Mme [L] [S]

née le 25 Mai 1969 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine VAAST, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 7] Métropole sous le N° 444 193 122

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en son établissement secondaire sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [S] est propriétaire d’une maison d’habitation sise à [Adresse 6], dont elle a confié la gestion locative à la SAS MSI [Localité 4] suivant mandat sous seing privé du 20 juin 2014.

Par acte du 19 janvier 2016, Madame [L] [S] transférait à la SAS [Adresse 9] (ci-après la société SQUARE HABITAT), venant aux droits de la SAS MSI [Localité 4] le mandat de gestion locative.

Considérant que la SAS [Adresse 9] avait manqué de diligence dans la surveillance du bon paiement des charges récupérables, Madame [L] [S] a, par exploit du 28 septembre 2023, fait citer celle-ci devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

la somme de 4576,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,la somme de 1000 euros sur le fondement de la résistance abusive,la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de cinq renvois à la demande des parties. Appelée à l’audience du 10 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 sur l’exception d’incompétence soulevée par la société défenderesse.

Par jugement du 10 mars 2025, le juge des contentieux de la protection d’Arras s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître du litige et en a renvoyé l’examen devant le tribunal judiciaire. Les dépens ont été réservés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 11 juillet 2025.

A cette audience, Madame [S] était représentée par son conseil, lequel réitère oralement l’ensemble de ses demandes et renvoie à ses écritures.

Au soutien de son action, Madame [S] expose que depuis la conclusion du mandat de gestion locative, la société défenderesse a chaque mois perçu la somme de 73,44 euros au titre de ses honoraires, sur la base d’un loyer mensuel du bien loué de l’ordre de 900 euros. Elle soutient avoir, de même que les locataires, alerté vainement la société SQUARE HABITAT sur diverses problèmes d’entretien des lieux loués. Selon elle, la société [Adresse 8], bien qu’alertée dès 2017 et régulièrement depuis lors, sur l’absence d’entretien du jardin de l’immeuble et sur des plaintes du voisinage, n’a effectué aucune des démarches qui lui incombaient. Elle n’aurait pas davantage fait diligence s’agissant du problème d’entretien annuel de la chaudière qui lui était signalé. Madame [S] entend aussi mettre à la charge de l’agence la somme de 4384 euros correspondant à la facture de taille de la haie, qu’elle estime résulter de la carence de SQUARE HABITAT, outre la somme de 192,50 euros qui aurait été indûment mise à sa charge au titre de la vidange de la fosse septique, dont le coût de cet entretien incombait aux locataires, seuls.

Elle combat l’argumentation adverse, expliquant que l’entretien de la haie compte au rang des réparations locatives et qu’il importe peu que la haie soit mitoyenne, ce qu’elle conteste par ailleurs.

Elle fait enfin valoir que ses tentatives de résolution amiable du litige sont demeurées vaines, tel que cela ressort du constat d’échec dressé le 22 mars 2023 par le conciliateur de justice.

La société [Adresse 8], représentée par son conseil, conclut au rejet des prétentions de Madame [S] et sollicite la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de Maître VANDAMME.

En ce sens, la société SQUARE HABITAT explique que le conflit est apparu à la suite de plaintes de voisins du fonds quant à la taille de la haie. Elle ajoute que d’emblée et depuis lors, la société [Adresse 8] a toujours opposé que si l’entretien de la chaudière incombait au locataire, l’entretien des espaces verts n’était à la charge de ce dernier que dans la limite d’un entretien courant, ce que n’est pas la taille des arbres de haute futaie. La société SQUARE HABITAT observe que Madame [S] n’a à aucun moment dirigé ses demandes contre ses locataires, mais exclusivement contre son mandataire et qu’il n’est pas expliqué sur quel fondement ce coût incomberait à [Adresse 8]. A titre subsidiaire et si sa responsabilité devait être engagée au titre de la taille de la haie, SQUARE HABITAT entend observer que le préjudice allégué par Madame [S] ne peut être regardé que comme la perte d’une chance de n’avoir pu recouvrer cette somme auprès de ses locataires, préjudice d’autant plus incertain en l’absence d’une quelconque action judiciaire de Madame [S] à l’encontre de ses locataires. Pour contester en outre devoir la somme de 192,50 euros, la société défenderesse explique avoir réglé cette somme à Madame [S] ainsi que le conciliateur de justice l’a constaté.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré, pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité contractuelle de la société [Adresse 8] :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1217 de ce code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment mais non exclusivement le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe du décret.

S’agissant des extérieurs dont le locataire a l’usage exclusif, sont des réparations incombant au locataire :

« a) Jardins privatifs :

Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;

Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d’arrosage. »

S’agissant de la fosse septique, sa vidange a la nature de réparations incombant au locataire.

En l’espèce, il convient d’observer que si Madame [S] évoque un défaut de diligence de SQUARE HABITAT pour veiller au bon entretien de la chaudière, elle ne formule aucune demande à ce titre.

Pour reprocher à son mandataire une faute contractuelle, Madame [S] invoque, d’une part, le mauvais entretien des espaces extérieurs, d’autre part les sommes mises à sa charge au titre de la fosse septique et verse aux débats :

— le mandat de gestion primitif,

— sa correspondance avec [Adresse 8] pour exiger de veiller au bon entretien des espaces extérieurs,

— les comptes rendus de gestion établis par SQUARE HABITAT, dont il ressort que courant mai 2021, [Adresse 8] a déduit des revenus locatifs revenant à Madame [S] la somme de 192,50 euros au titre de la vidange de la fosse septique,

— la facture établie courant juillet 2022 par l’entreprise CARNEL PAYSAGES, paysagiste, d’un montant de 4384 euros pour une « taille sévère de haie de laurier en hauteur ».

Au regard des dispositions précitées, il apparaît que les frais de vidange de la fosse septique ne pouvaient aucunement être mis à la charge de la bailleresse s’agissant d’un bien en location à l’époque d’engagement de ces frais, mais incombaient au locataire, seul. Mandatée par Madame [S] pour percevoir toutes sommes des locataires en règlement des loyers et charges, de même que pour poursuivre le recouvrement de ces sommes, la société [Adresse 8] se devait de rechercher le paiement de cette somme par le locataire et, le cas échéant, de justifier des circonstances qui empêchaient son recouvrement. Or si la société SQUARE HABITAT soutient avoir rétrocédé cette somme à Madame [S], elle ne produit aucun élément le démontrant, les renseignements figurant au constat d’échec de conciliation établi par le conciliateur de justice étant insuffisants à établir ce fait. Il s’en déduit que la société [Adresse 8] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité, Madame [S] rapportant la preuve de ce qu’elle a, de ce fait, été privée d’une chance de recouvrer ces sommes auprès du(des) locataire(s). Sur la base des frais engagés, la perte de chance d’obtenir le recouvrement de cette somme sera limitée à 90 euros qu’il convient d’allouer à Madame [S] à titre de juste réparation.

S’agissant de la taille des haies, il est constant que le bien donné à bail comportait un jardin. Seule la société SQUARE HABITAT produit des vues google view dont il n’est pas contesté qu’elles portent sur l’immeuble litigieux, montrant que le jardin est, sur un côté de la parcelle et en front de rue d’une haie de modeste hauteur.

Contrairement à ce que soutient [Adresse 8], l’entretien courant de ces éléments et notamment la taille et l’élagage courant des arbres et arbustes incombent au locataire seul.

En revanche, l’état de ces éléments lors de l’entrée dans les lieux du ou des locataires n’est renseigné par aucune des parties. Il n’est pas davantage indiqué dans quel état étaient ces plantations à la signature du mandat de gestion locative confié à la défenderesse dès 2014. La facture produite par Madame [S] apparaît d’une part, d’un montant prohibitif au regard des dimensions réelles de la haie litigieuse, d’autre part porte sur des travaux de coupe sévère ainsi que la facture le renseigne. Des vues google view produites par SQUARE HABITAT et datées de mars 2021, mars 2022 et mars 2023, il apparaît que la hauteur des haies n’a pas varié et que celles-ci se trouvent en état d’entretien normal. Dans ces conditions, la preuve d’une carence du(des) locataire(s) occupant l’immeuble dans leur obligation d’entretien courant des lieux loués, et partant, la preuve d’un manquement de [Adresse 8] dans la surveillance du respect des obligations locatives ne sont pas rapportées. Aussi Madame [S] sera-t-elle déboutée de ce chef de demande.

Sur la résistance abusive :

La preuve d’une résistance abusive de la société SQUARE HABITAT n’est pas rapportée par Madame [S]. Sa demande sur ce fondement sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépenses et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SAS [Adresse 9], qui succombe partiellement, aux dépens de l’instance. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE à payer à Madame [L] [S] la somme de 90 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de recouvrer les frais de vidange de la fosse septique ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 9] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE l’ensemble des demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier

Le Greffier Le Juge