TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 8]

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E3A4

JUGEMENT 27 Novembre 2025

Minute:

[L] [G]

C/

[E] [S]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 26 Septembre 2025, sous la présidence de Bluette GAUTHE, Juge des contentieux de la protection, assistée Sylvie BOURGOIS, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [L] [G]

né le 14 Décembre 1970 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Amaury LAMMENS, avocat au barreau de LILLE

ET :

DEFENDEUR :

Mme [E] [S]

née le 01 Mars 1984,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Mathieu STRUBBE, substitué par M^e Marianne GABRY, avocats au barreau d’ARRAS

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [L] [G] a donné à bail à Madame [E] [S] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat du 08/08/2019, pour un loyer mensuel de 720 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [G] a fait signifier un commandement de payer sans clause résolutoire le 13 juin 2023.

Il a ensuite fait assigner Madame [E] [S] le 26 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] en vue de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [E] [S], d’ordonner son expulsion des lieux, la condamner au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Le 04/02/2025, Monsieur [L] [G] a fait délivrer, par voie de commissaire de justice, un congé pour reprise personnelle, prenant effet le 12/08/2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28/02/2025 et renvoyée contradictoirement à l’audience du 27/06/2025, puis du 26/09/2025, pour permettre la mise en état des parties.

A l’audience du 26/09/2025, Monsieur [L] [G] – valablement représenté – demande :

— à titre principal :

— constater que le bail d’habitation a été résolu de plein droit à compter du 12 août 2025, par acquisition des effets du congé pour reprise ;

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [E] [S] au paiement de la dette locative correspondant à la date du 31/08/2025 à la somme globale de 3730 € ;

— condamner Madame [E] [S] à verser à Monsieur [L] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 742 € à compter du 12/08/2025 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— à titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation litigieux aux torts exclusifs de Madame [E] [S], avec prise d’effet à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [S] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique :

— condamner Madame [E] [S] au paiement de la dette locative, correspondant, à la date du 31 du 31/08/2025 à la somme globale de 3730 € ;

— condamner Madame [E] [S] à verser à Monsieur [L] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 742 € à compter du prononcé du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— en tout état de cause :

— débouter Madame [E] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Madame [E] [S] à verser à Monsieur [L] [G] la somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— mettre à sa charge les entiers frais et dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer en date du 13 juin 2023 et les frais de signification du congé pour reprise en date du 4 février 2025.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [G] expose que des incidents de paiement se sont multipliés à compter du mois de décembre 2020. Ces incidents ont contraint Monsieur [G] à délivrer un commandement de payer. Il a ensuite délivré un congé pour reprise dans le but d’occuper le logement litigieux avec son fils. Par suite de ce congé, la résiliation du bail est intervenue le 12 août 2025. Subsidiairement, les manquements contractuels de Madame [E] [S] justifient la résolution judiciaire du bail. Monsieur [G] conteste toute mauvaise foi de sa part. Sur la prétendue humidité, ni la faute du bailleur, ni le préjudice ne sont démontrés.

Madame [E] [S], valablement représentée, demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder un délai de paiement ; de la maintenir dans le bien loué ; de réduire le montant de la dette locative à de plus justes proportions ; de condamner Monsieur [L] [G] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral ; de débouter ce dernier de toutes ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, Madame [E] [S] expose que le bailleur avait déjà délivré un congé pour reprise en février 2023 auquel il n’avait pas donné suite, causant un stress important à Madame [S]. Le bailleur multiplie donc les procédures et agit avec mauvaise foi pour expulser la locataire sans fondement réel, créant un préjudice moral pour la locataire. Par ailleurs, la locataire produit des photographies pour démontrer l’état d’insalubrité du logement, auquel n’a pas remédié le bailleur. La locataire a justifié de l’assurance du logement et soutient avoir effectué des règlements de loyers en espèces, sans recevoir de quittance. Il est noté que les incidents de paiement remontent à l’année 2022/2023 ; que même selon le décompte du bailleur, il n’y aurait que cinq loyers impayés sur une période de six années ; que le paiement du loyer a repris depuis le mois d’octobre 2024. Madame [S] a engagé des démarches pour rechercher un nouveau logement et est inscrite au contingent préfectoral.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 27/11/2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes".

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé ; il doit donc motiver précisément le congé, indiquer les raisons de la reprise ; en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, ladite loi ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori).

Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise.

Le juge doit rechercher, lorsqu’une fraude est invoquée par le preneur, si celle-ci existe, étant précisé qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve de cette fraude et que l’appréciation des juges du fond est souveraine en la matière (Civ.3ème 24 janvier 1996; Civ.3ème 11 juin 1997 pourvoi no 95-20.020; Civ.3ème 18 février 2003 pourvoi no 01-16.664).

En l’espèce, Monsieur [G] a fait délivrer un congé pour reprise en date du 04/02/2025, prenant effet le 12/08/2025.

Il ressort dudit congé que le motif invoqué est « de permettre la reprise des lieux afin de les faire habiter par : Monsieur [G] [L], lui-même, né le 14/12/1970 à [Localité 9], actuellement domicilié [Adresse 7], afin d’en faire sa résidence principale ».

Le congé précise que ce motif présente un caractère réel et sérieux en ce que « Monsieur [G] [L] est actuellement en cours de séparation, et n’a d’autre choix que de déménager du [Adresse 5] à [Localité 13]. Monsieur [G] [L] vit actuellement avec son fils, dont il a la garde et la charge. Au regard de ce contexte, Monsieur [G] [L] souhaite occuper avec son fils la maison à usage d’habitation dont il est propriétaire, laquelle se situe [Adresse 1] à [Localité 12]. »

Au vu de ces éléments, il apparaît que le congé pour reprise est bien justifié par un motif réel et sérieux. Il y a donc lieu de constater que le bail litigieux a été résolu de plein droit le 12 août 2025, par acquisition des effets du congé pour reprise.

L’expulsion de Madame [E] [S] sera ordonnée en conséquence.

Dès lors, il n’y a pas lieu à examen de la demande subsidiaire en résolution judiciaire du bail pour faute du locataire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [G] produit un décompte démontrant que Madame [E] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3730 € à la date du 31/08/2025.

Madame [E] [S] reconnaît la dette mais en conteste le montant. Elle affirme avoir effectué des paiements en liquide et soutient n’avoir eu aucune quittance de loyer faisant apparaître ces paiements.

Cependant, elle n’apporte aucun élément de preuve, ni commencement de preuve, permettant de démontrer que des paiements auraient été faits au bailleur en liquide.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3730 € comprenant loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 31/08/2025 inclu.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01/09/2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, ainsi que de la taxe d’ordures ménagères, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

En l’espèce, Madame [E] [S] explique sa situation personnelle difficile et sollicite des délais de paiement.

Cependant, elle ne démontre pas être en situation de régler sa dette, même dans le cadre de délais de paiement. Aucune pièce n’est produite quant à ses revenus, charges, et éventuelles autres dettes.

En conséquence, Madame [E] [S] sera déboutée de sa demande.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

En droit, l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Madame [S] affirme avoir subi un préjudice moral en raison de la mauvaise foi de son bailleur. Elle explique avoir été maintenue dans un état de stress permanent et avoir été contrainte de faire des recherches précipitées de logement en raison du premier congé donné par le bailleur en 2023.

Cependant, Madame [S] ne démontre ni la mauvaise foi de son bailleur, ni son état de santé, ni le lien de causalité entre cette mauvaise foi et son état de stress.

En conséquence, Madame [S] sera déboutée de cette demande.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [E] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, étant précisé que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision du président du bureau d’aide juridictionnelle de la présente juridiction en date du 15 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [G], Madame [E] [S] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation au 12/08/2025 du bail conclu le 08/08/2019 Monsieur [L] [G] et Madame [E] [S] relatif à la maison à usage d’habitation située [Adresse 3], par l’effet du congé pour reprise délivré le 04 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à Monsieur [L] [G] la somme de 3730 € (décompte arrêté au 31/08/2025, incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois d’août 2025 inclus) ;

DEBOUTE Madame [E] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à Monsieur [L] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, ainsi que de la taxe d’ordures ménagères, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01/09/2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [E] [S] à verser à Monsieur [L] [G] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [S] aux dépens, étant précisé que cette dernière bénéficie de l’aide juridictionnelle totale par décision du président du bureau d’aide juridictionnelle de la présente juridiction en date du 15 mai 2025 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 11] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27/11/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge,