TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 4]

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N° RG 24/00045

N° Portalis DBZZ-W-B7I-EZNI

JUGEMENT 11 Août 2025

Minute:

E.P.I.C. PAS DE [Localité 5] HABITAT

C/

[Z], [O] [L] épouse [C]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sylvie BOURGOIS, Greffier,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 11 Août 2025,

ENTRE :

E.P.I.C. PAS DE [Localité 5] HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Mme [F] [I], munie d’un pouvoir

ET :

[Z], [O] [L] épouse [C]

née le 25 Novembre 1947 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Delphine BARGIS, avocat au barreau d’ARRAS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 3 janvier 2008, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT a donné à bail à M. [S] [C], époux de Mme [Z] [L], un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 348,49 euros révisable annuellement.

M. [S] [C] est décédé le 26 février 2024 à [Localité 4].

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT a fait signifier à Mme [Z] [L] veuve [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [Z] [L] veuve [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] par un acte de commissaire de justice du 10 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025, renvoyée à celle du 16 juin 2025.

A cette audience, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT – représenté par Mme [F] [I] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation, d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [L] veuve [C] et de la condamner au paiement de la somme actualisée de 12.154,70 euros avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT est opposé à la demande de délais de paiement en l’absence de reprise des paiements.

Mme [Z] [L] veuve [C], représentée par son conseil, demande au juge de :

la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes,ordonner le transfert du bail à son profit,constater que les sommes sollicitées avant la date du 10 octobre 2021 sont prescrites,débouter l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT de sa demande en paiement pour ces sommes,à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement sur deux ans et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire,débouter l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT de toute demande contraire ou plus ample,lui octroyer le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 août 2025.

Par courriel du 31 juillet 2025, à la demande du magistrat, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT a transmis un décompte complet de sa créance, depuis l’entrée du solde en débit.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du droit au bail

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

En cas de décès d’un des époux ou d’un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

En l’espèce, Mme [Z] [L] veuve [C] était marié à M. [S] [C], signataire du contrat de bail, et a vécu avec lui jusqu’à son décès.

Dès lors elle remplit les conditions de l’article 1751 du code civil concernant la cotitularité du bail, de sorte qu’il convient de constater le droit exclusif de la défenderesse au bail litigieux.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] par la voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’ EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 3 janvier 2008 contient une clause résolutoire (article VI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 6 542,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 26 août 2024.

L’expulsion de Mme [Z] [L] veuve [C] sera ordonnée, en conséquence.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le demandeur que le solde locatif est débiteur depuis le 14 juin 2022. Dès lors, l’action engagée par assignation du 10 octobre 2024 n’est pas atteinte par la prescription, et les demandes en paiement seront déclarées recevables.

Sur le bien-fondé des demandes

L’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [Z] [L] veuve [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 12 154,70 euros à la date du 12 juin 2025.

Mme [Z] [L] veuve [C] ne fait valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

Mme [Z] [L] veuve [C] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 12 154,70 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 10383,22 euros à compter de l’assignation (10 octobre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Mme [Z] [L] veuve [C] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VII de cette même loi prévoit par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que la locataire est à la retraite et perçoit une pension de retraire complétée par la pension de réversion, d’un montant totale de 989,93 euros par mois. Elle est accompagnée par le service AVRIL de l’association AUDASSE, pour l’aider dans ses démarches administratives, notamment pour la constitution d’un dossier de surendettement. Son conseil indique à l’audience qu’une demande de mesure de protection est en cours.

Cependant, il ressort du décompte produit par le bailleur, opposé à l’octroi de délais de paiement, que le dernier règlement non rejeté remonte au 10 mars 2025, pour un montant de 150 euros bien inférieur au montant du loyer.

Mme [Z] [L] veuve [C] n’ayant pas repris le versement intégral du loyer courant, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [L] veuve [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des faibles ressources de la défenderesse, l’équité justifie de ne pas faire droit à la demande du bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE à Mme [Z] [L] veuve [C] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire, pour autant qu’elle en remplisse les conditions au fond ;

CONSTATE, par l’effet du décès de M. [S] [C], le transfert du droit au bail concernant le logement situé au [Adresse 2], au profit de Mme [Z] [L] veuve [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 janvier 2008 entre l’ EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT et Mme [Z] [L] veuve [C] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

DEBOUTE Mme [Z] [L] veuve [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [L] veuve [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [L] veuve [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] veuve [C] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT la somme de 12 154,70 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 12 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2024 sur la somme de 10383,22 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [Z] [L] veuve [C] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] veuve [C] à verser à l’EPIC PAS DE [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] veuve [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 11 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection