TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

N° RG 25/01911 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVM3

Minute : 25/00802

JUGEMENT

DU 17 Décembre 2025

AFFAIRE :

Société CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[Z] [I]

Copies certifiées conformes

M^e Conta

M^e Gourvennec

Copie exécutoire

M^e Gourvennec

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société CISN RESIDENCES LOCATIVES

Activité : , demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [I]

né le 17 Mars 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11]

Représenté par M^e Julie CONTA, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-44184-2025-00126 du 22/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Camille LECRIQUE

DEBATS : A l’audience publique du 05 Novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 8 décembre 2022, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, a donné à bail à Monsieur [Z] [I] un local à usage d’habitation et ses annexes situés « [Adresse 9] » [Adresse 3] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel révisable de 447,77€, provision sur charges incluse.

Ayant été destinataire de plusieurs plaintes concernant Monsieur [Z] [I], la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, par courriers en date des 22 mars 2023, 5 mai 2023, 12 juin 2023, 18 juillet 2023, 14 septembre 2023 et 26 octobre 2023 a mis ce dernier en demeure de respecter ses obligations et notamment de respecter le règlement intérieur. Plusieurs entretiens ont également été organisés par le bailleur pour mettre un terme aux nuisances.

Par décision en date du 14 mars 2024, la Commission de Surendettement des particuliers de [Localité 12]-Atlantique a déclaré recevable le dossier déposé par Monsieur [Z] [I]. Par décision en date du 6 juin 2024, une procédure de rétablissement personnel sans liquidation personnel a été imposée, effaçant une dette locative de 639,26€.

Deux nouveaux courriers ont été adressés à Monsieur [Z] [I] courant de l’année 2024 par le bailleur pour lui demander d’adopter un comportement approprié tant avec ses salariés qu’avec les autres locataires.

Suite à de nouveaux impayés, par courrier en date du 17 octobre 2024, le bailleur a proposé un échéancier à Monsieur [Z] [I]. Cet échéancier n’a pas été signé par Monsieur [Z] [I].

La situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 12]-Atlantique le 14 janvier 2025 par le bailleur.

Le bailleur a été destinataire de nouvelles réclamations de locataires concernant les agissements de Monsieur [Z] [I] notamment dans les communs. Une demande de sécurisation des interventions au sein du collectif a également été adressée au bailleur par l’entreprise de nettoyage suite à des difficultés rencontrées par un de ses agents avec Monsieur [Z] [I].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 864,34€ et d’avoir à justifier d’une assurance, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 11 juillet 2025, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES a fait assigner Monsieur [Z] [I] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de justificatif d’assurance et/ou non paiement des loyers ,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations ;

3 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.894,95€ à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 juillet 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 864,34€ à compter du 18 mars 2025, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 19 mai 2025 ;

* la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du Tribunal concernant la situation de Monsieur [Z] [I].

A l’audience du 5 novembre 2025 où l’affaire a été retenue, la SA [Adresse 7] CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.504,20€ à la date du 31 octobre 2025. Elle a indiqué que le locataire n’avait toujours pas justifié d’une assurance locative et que les loyers des mois d’août et septembre 2025 n’avaient pas été réglés. Elle s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et ce d’autant que les troubles de voisinage persistent.

Monsieur [Z] [I], assisté par son conseil, n’a pas contesté l’existence et le montant de la dette locative. Il n’a rien indiqué ni transmis s’agissant de son assurance locative. Il a justifié percevoir l’AAH et a expliqué avoir rencontré des difficultés suite à des dépenses imprévues. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 3 ans et le débouté de l’ensemble des demandes formulées par la SA [Adresse 7] CISN RESIDENCES LOCATIVES. Il a contesté les troubles du voisinage indiquant être lui-même victime au sein de l’immeuble de discriminations et d’insultes liées à son handicap.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 7] CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 12]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 15 juillet 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA [Adresse 7] CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 12]-Atlantique le 14 janvier 2025 et l’assignation délivrée le 11 juillet 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

L’article 7g de ladite loi prévoit également que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant les commandements de payer qui reproduisent les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et celles prévues à l’article 7g, ni réglé la dette locative, ni justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

Le défendeur n’ayant toujours pas régularisé sa situation concernant l’assurance locative ni repris le paiement de son loyer courant, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 19 mai 2025.

En conséquence, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 429,98€ (370,16€ pour le logement et 59,82€ pour le garage), augmentée des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [Z] [I] sera condamné à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.287,50€ selon décompte arrêté le 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 18 mars 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 décembre 2022 entre la SA [Adresse 7] CISN RESIDENCES LOCATIVES et Monsieur [Z] [I] au 19 mai 2025 et DIT que Monsieur [Z] [I] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés « [Adresse 10] à [Localité 14], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Z] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à la SA [Adresse 7] CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 2.287,50€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 octobre 2025 (échéance d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer en cours, soit la somme de 429,98€ (370,16€ pour le logement et 59,82€ pour le garage), augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 18 mars 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 17 DÉCEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX Camille LECRIQUE DE LA PROTECTION

E. HAMON