TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00491 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E5S6

JUGEMENT 21 Novembre 2025

Minute:

Société SA [Adresse 8]

C/

[D] [O], [L] [W]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 15 Septembre 2025, sous la présidence de Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Marie-Astrid LECONTE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SA D’HLM MAISONS & CITES,

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 334 654 035

dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M. [I] [F] muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [D] [O]

né le 24 Août 1998 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

M. [L] [W]

né le 19 Mars 1997 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 juillet 2022, la SA d'[Adresse 10] a donné à bail à M. [D] [O] et M. [L] [W] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 518,27 euros révisable annuellement et 16,83 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM MAISONS ET CITES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [D] [O] et M. [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] par un acte de commissaire de justice du 24 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par décision du 12 juin 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 7] a déclaré recevable la demande de M. [D] [O] et M. [L] [W] à bénéficier de la procédure de surendettement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 septembre 2025.

A cette audience, la SA d'[Adresse 10] – représentée par M. [I] [F] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de M. [D] [O] et M. [L] [W] ; et de les condamner solidairement au paiement de la somme actualisée de 2 731,19 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d’une somme de 220 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, d’une somme de 170 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM MAISONS ET CITES n’est pas opposée à la demande de délais de paiement au vu de la reprise des paiements et du dossier de surendettement.

M. [D] [O] et M. [L] [W] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais sollicitent des délais de paiement à hauteur de 86 euros par mois en règlement de l’arriéré soit euros en sus du versement du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] par la voie électronique le 24 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'[Adresse 10] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu le 19 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article 6-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 février 2025, pour la somme en principal de 1 924,18 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 4 avril 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La SA d’HLM MAISONS ET CITES produit un décompte démontrant que M. [D] [O] et M. [L] [W] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2 731,19 euros à la date du 9 septembre 2025.

M. [D] [O] et M. [L] [V] font valoir aucun moyen de nature à contester sérieusement l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois, ni même le montant des sommes réclamées.

En outre, le contrat de bail contient une clause (article 11) qui prévoit expressément la solidarité à la dette entre les locataires.

M. [D] [O] et M. [L] [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme de 2 731,19 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 924,18 euros à compter du commandement de payer (3 février 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. […]"

L’article 24 VI précise que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement […] ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que les locataires ont été déclarés recevables au bénéfice d’une procédure de surendettement. En outre M. [D] [O] et M. [L] [W] ont repris les versements du loyer courant. Les locataires sont partenaires pacsés, M. [O] perçoit un salaire de 1550 euros outre une prime d’activité de 180 euros, et M. [W] une indemnisation chômage de 860 euros. Ce dernier précise qu’il va prochainement entamer une formation poids lourds.

Compte tenu de ces éléments, ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Ces modalités s’appliqueront jusqu’à la décision de la Commission de surendettement statuant sur les mesures imposées ou prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il convient par ailleurs d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il est rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, entraînera la reprise des pleins effets de la clause résolutoire, et en conséquence l’expulsion et la condamnation de M. [D] [O] et M. [L] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

La SA d’HLM MAISONS ET CITES ne justifiant pas de la mauvaise foi du débiteur ni d’un préjudice distinct du retard dans les paiements des loyers, sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [O] et M. [L] [W], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d'[Adresse 10], M. [D] [O] et M. [L] [W] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 juillet 2022 entre la SA d’HLM MAISONS ET CITES et M. [D] [O] et M. [L] [W] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [O] et M. [L] [W] à verser à la SA d’HLM MAISONS ET CITES la somme de 2 731,19 euros au titre de la dette locative et de l’indemnité d’occupation (décompte arrêté au 9 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 1 924,18 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [D] [O] et M. [L] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 86 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que ces délais s’appliquent jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement et les suivants chaque mois à la date d’exigibilité du loyer principal ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [D] [O] et M. [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM MAISONS ET CITES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [D] [O] et M. [L] [W] soient condamnés solidairement à verser à la SA d'[Adresse 10] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM MAISONS ET CITES de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] et M. [L] [W] à verser à la SA d'[Adresse 10] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum M. [D] [O] et M. [L] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,