TRIBUNAL JUDICIAIRE d’ARRAS

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/01145 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FBJC

JUGEMENT 30 avril 2026

Minute

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CARNOT

C/

[Y] [S]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2026, sous la présidence de Madame Elise HUERRE, Juge des contentieux de la protection, Juge du tribunal judiciaire, assistée de M. Gaetan DELETTREZ, greffier placé,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 ;

ENTRE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE CARNOT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de LILLE

ET :

Mme [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Antoine LE GENTIL, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2012, la SCI CARNOT n°7 a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un logement situé à [Adresse 4], rez-de-chaussée, moyennant un loyer mensuel de 460 euros révisable annuellement outre une provision sur charges de 20 euros mensuels.

Monsieur [Z] [T] est décédé le 8 février 2025.

Considérant que nul ne s’était manifesté à compter de cette date pour se prévaloir de la continuation du bail à son profit et que les loyers n’étaient plus réglés, la SCI CARNOT N°7 a, par exploit de commissaire de justice du 1er octobre 2025, fait assigner Madame [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection d’Arras, auquel il est demandé :

— de constater la résiliation de plein droit du bail au 8 février 2025, date du décès de son locataire et, en conséquence, Madame [Y] [S] occupante sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de cette dernière, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Mme [S] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 549.33 euros, due à compter du 8 février 2025,

— sa condamnation au paiement de la somme de 51.34 euros au titre des indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 8 août 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre 1500 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 21 novembre 2025, a été renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 30 janvier 2026.

A cette audience, la société demanderesse, représentée par son conseil déposant ses écritures valablement visées par les soins du greffe, sollicite le bénéfice de son assignation, portant le montant de sa demande au titre des indemnités d’occupation à la somme de 1615.31 euros selon décompte arrêté au 8 janvier 2026. Elle sollicite le rejet des prétentions adverses et subsidiairement, pour le cas où des délais de paiement étaient accordés, qu’ils soient assortis d’une clause de déchéance du terme.

Au soutien de son action, elle expose que les loyers ont cessé d’être payés, conduisant le bailleur à adresser au locataire une mise en demeure le 10 juin 2025, laquelle devait lui permettre d’apprendre le décès de son locataire le 8 février 2025. Un litige est dès lors né entre les parties sur la reprise des lieux et le relogement de Mme [S].

Pour s’opposer aux prétentions adverses, la SCI CARNOT N°7 expose que Mme [S] échoue à rapporter la preuve lui incombant de la réalité de son concubinage, motif sur la base duquel elle entend demander la continuation du bail à son profit, alors que Mme [S] n’a jusqu’à la présente instance jamais sollicité la poursuite du bail à son nom ni n’a informé le bailleur du décès de son locataire. Pour dénier toute valeur probante aux pièces adverses, elle observe que les attestations produites ne respectent pas le formalisme du code de procédure civile et sont insuffisantes à établir un concubinage effectif et continu depuis un an, à la date du décès.

Le bailleur ajoute que Mme [S] ne saurait lui reprocher sa propre carence et soutenir que c’est par la faute du bailleur qu’elle a perdu le bénéfice de l’apl.

Madame [Y] [S], représentée par son conseil déposant ses écritures valablement visées par les soins du greffe, conclut au rejet des prétentions adverses, qu’il soit jugé que le bail a été transféré à son profit et la condamnation de la SCI CARNOT N°7 à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, outre la somme de 268 euros par mois à compter du 8 février 2025 et jusqu’au jugement à intervenir. Subsidiairement, elle sollicite d’être autorisée à se libérer de sa dette en 36 mensualités.

En ce sens, elle soutient avoir informé le bailleur dès août 2025 de son souhait de reprendre le bail à son nom compte tenu du concubinage entretenu avec M. [T], ce dont elle indique justifier par la production d’un écrit rédigé par ce dernier peu avant son décès, par l’attestation d’assurance locative du logement et l’attestation d’autres occupants de l’immeuble.

Elle allègue un préjudice moral résulté selon elle d’une demande d’expulsion infondée, outre un préjudice matériel tiré de l’impossibilité d’être dotée d’un titre d’occupation faisant obstacle à ses démarches d’obtention de l’apl.

A l’issue des débats en audience publique, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2026, prorogé au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur la loi applicable

Le litige porte sur les conditions de continuation d’un bail soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur le transfert du bail :

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Les parties s’affrontent sur l’existence d’un concubinage notoire à la date du décès.

Pour solliciter le transfert du bail à son profit, Mme [S] produit :

— une attestation manuscrite datée du 1er février 2025, qu’elle attribue à feu [Z] [T], sollicitant le transfert du bail à sa compagne depuis vingt-trois ans,

— l’attestation d’assurance établie le 16 septembre 2024 et libellée, bien qu’avec une faute d’orthographe, au nom de Mme [Y] [S] pour le logement considéré,

— les avis d’impot sur les revenus de 2023 et 2024 renseignant tous l’immeuble considéré,

— les attestations de deux membres de l’immeuble au terme desquelles Mme [S] réside avec son conjoint dans le logement dès 2012, date de conclusion du bail.

Il est constant que les attestations en justice ne respectant pas le formalisme des articles 202 et suivants du code de procédure civile ne sont ni irrecevables ni nulles, mais le juge apprécie librement leur valeur probante.

Au vu des éléments produits, la relation de concubinage entretenue par Mme [S] avec M. [T] et l’ancienneté de celle-ci dans le logement considéré sont suffisamment établies, fondant Mme [S] à poursuivre le transfert du bail à son profit.

Il convient dès lors de juger que le bénéfice du bail liant initialement la SCI CARNOT N°7 et M. [T] s’est transféré le 8 février 2025, date du décès du locataire, à Madame [S], sous les même conditions.

Dès lors, les demandes tendant au prononcé d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion de la défenderesse seront rejetées, pour être motivées exclusivement par le caractère sans droit ni titre de l’occupation des lieux.

Sur la demande en paiement :

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la SCI CARNOT N°7 produit le décompte locatif arrêté à la date du 8 janvier 2026, établissant à cette date une dette locative de 1615.31 euros.

Madame [S] ne critique pas ce décompte et n’allègue ni n’établit aucun règlement venu diminuer sa dette. Il convient dès lors de la condamner à payer à la SCI CARNOT N°7 la somme de 1615.31 euros au titre des loyers et charges impayés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 51.34 euros, et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [S] sollicite le bénéfice de délais de paiement, justifiant percevoir le rsa et être bénéficiaire d’aide juridictionnelle. La demanderesse se montre opposée au bénéfice de délais de paiement.

Au vu des justificatifs de ressource produits, du décompte locatif démontrant que des règlements mensuels ont repris, stoppant l’augmentation de la dette locative, il y a lieu de prévoir que sa dette sera apurée par 24 mensualités : 23 mensualités de 67 euros, la 24 ème mensualité correspondant au solde de la dette. Ces versements devront intervenir au plus tard le 10 de chaque mois. A défaut de règlement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible sans formalité pour le créancier.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [S], si elle est fondée à poursuivre le transfert du bail à son profit, ne démontre en avoir fait la demande qu’en août 2025 et alors qu’une dette locative s’est constituée. Elle ne peut dès lors reprocher au bailleur de s’être opposé au transfert du bail, sans preuve de ce que ce dernier aurait agi par malice. Aussi cette demande sera-t-elle rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que le bail conclu le 7 mars 2012 entre la SCI CARNOT n°7, d’une part, et Monsieur [Z] [T], d’autre part, relatif au logement situé à [Adresse 4], rez-de-chaussée, est transféré à Madame [Y] [S] à compter du 8 février 2025, sous les même modalités ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] à payer à la SCI CARNOT N°7 la somme de 1615.31 euros au titre des loyers échus et impayés selon décompte arrêté au 8 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2025, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 51.34 euros, et de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [Y] [S] la faculté d’apurer sa dette en 23 mensualités de 67 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la 24ème mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, sans formalité pour le créancier ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE Madame [Y] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, aux jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et Yannick LANCE, greffier placé.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,