Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MARS 2025

N° RG 24/03784 – N° Portalis DB22-W-B7H-RWLO

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «TOUR JUPITER» situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 898 079 819 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [G]

demeurant [Adresse 1],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 12 Décembre 2023 reçu au greffe le 28 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 23 Janvier 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mars 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [G] est propriétaire des lots n°47 et 152 au sein de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 2] à [Localité 9].

Faisant grief à M. [G] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 2] à [Adresse 8] la Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société ETHICA GESTION, l’a, par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, fait assigner devant le tribunal de céans, lui demandant de :

— le recevoir en son action,

— l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— condamner M. [G] à lui payer la somme totale de 6.496,53 euros, correspondant à :

• 6.404,03 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2022 adressée au débiteur qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

• 92,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— condamner M. [G] à lui payer la somme totale de 3.600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [G] à lui payer la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner M. [G] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [G], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 12 décembre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [G] pour les lots n°47 et 152,

— un courrier de relance adressé par le syndic au défendeur en date du

30 août 2023 pour une somme de 5.222,17 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2020

au 15 novembre 2023 pour un solde débiteur de 6.496,53 euros,

— les appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021

au 31 décembre 2023,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021 et 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

29 juin 2018, 29 juin 2019, 9 juillet 2021, 15 décembre 2022, 30 juin 2023

et 27 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— l’attestation de non recours à l’encontre de ces assembles générales,

— le contrat de syndic conclu le 18 décembre 2022 et prenant fin le

17 décembre 2025,

— une facture du syndic et des notes d’honoraires d’avocat.

Il convient de relever qu’un simple extrait de compte est insuffisant pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au 1er octobre 2021, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

En revanche, les charges pour la période courant du 1er octobre 2021 au

31 décembre 2023, qui sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années considérées, seront retenues, outre les répartitions des charges pour les exercices 2021 et 2022, soit un montant total de 5.243,80 euros.

M. [G] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires indique avoir adressé au défendeur une mise en demeure le 28 mai 2022 et sollicite sa condamnation aux intérêts au taux légal à compter de cette date.

Toutefois, ladite mise en demeure n’est pas versée aux débats,

Les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de la date de l’assignation, soit le 12 décembre 2023.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 92,50 euros correspondant, au vu de l’extrait de compte, aux frais de deux mises en demeure à hauteur de 42 euros chacune et aux frais de 2ème relance à hauteur de 8,50 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant pas les mises en demeure au titre desquels il sollicite des frais de recouvrement, seuls les frais de 8,50 euros pour la 2ème relance, laquelle est bien versée aux débats, seront retenus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires n’en démontrant pas la réalité dans le cadre de la procédure en cours, il n’y a pas non plus lieu de condamner le débiteur à supporter les frais liés aux mises en demeure sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

M. [G] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8,50 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [G], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [G] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 5.243,80 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

12 décembre 2023, date de l’assignation,

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil,

Condamne M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8,50 euros au titre des frais de recouvrement,

Condamne M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 4] [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 2] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [B] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 10]” sis [Adresse 5] [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [B] [G] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2025 par Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY