TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 26/00002 – N° Portalis DBZZ-W-B7K-FDUE

ORDONNANCE DE REFERE

Minute

S.A. ICF HABITAT NORD EST

C/

[D] [K],

[I] [G] épouse [K]

ORDONNANCE DE REFERE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 13 mars 2026, sous la présidence de Madame Elise HUERRE, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, assistée de Audrey GIRARDET, greffier lors des débats et de Yannick LANCE, greffier lors du délibéré.

L’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 ;

ENTRE :

S.A. ICF HABITAT NORD EST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

M. [D] [K]

né le 20 Septembre 1980 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [I] [G] épouse [K]

née le 10 Novembre 1981 à , demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2022, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST a donné à bail à Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K] (les époux [K]) un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 450,70 euros révisable annuellement outre une provision sur charges de 184,26 euros mensuels.

Par ordonnance du 31 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], saisi de la requête de la S.A. ICF HABITAT NORD-EST, a autorisé celle-ci à pénétrer dans le logement à l’effet de procéder à la visite annuelle de contrôle et aux opérations d’entretien.

Considérant que les locataires manquaient à leur obligation d’entretenir le bien donné à bail, ce dont il résultait pour l’ensemble de l’immeuble une prolifération de nuisibles, et par exploit du 22 janvier 2026, la S.A ICF HABITAT NORD-EST a fait assigner en référé les époux [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] pour solliciter :

— la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, avec le concours de la force publique le cas échéant,

— la condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges et subissant les mêmes augmentations légales, outre leur condamnation au paiement de la somme de 380 euros au titre des frais irrépétibles et leur condamnation aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2026.

A cette audience, la S.A ICF HABITAT NORD-EST, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de son action, la bailleresse fait valoir, au visa des articles 1184 et 1728 du code civil, que les époux [K] n’ont pas entretenu leur logement ainsi que cela ressort des constats d’huissier produits, entraînant la prolifération de nuisibles, en particulier des cafards, et ce malgré plusieurs interventions d’entreprises de désinsectisation. Selon la bailleresse, la prolifération de cafards s’est étendue au reste de l’immeuble, causant un trouble de voisinage et empêchant la mise en location de quatre logements demeurant vacants.

Les époux [K], bien que régulièrement assignés par actes remis à leur personne, n’ont ni comparu et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats en audience publique, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera statué par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel.

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’existence et la nature des obligations que la bailleresse tire du contrat la liant aux époux [K] ne sont guère contestables. L’urgence justifie l’introduction de l’instance en référé.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la demande de résiliation du bail

Au terme de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) D’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ;

2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués et qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, au soutien de son action, la bailleresse produit :

— sa requête et l’ordonnance du 31 juillet 2025 l’autorisant à pénétrer dans les lieux pour y effectuer la visite annuelle d’entretien;

— les constats d’huissier de justice établis les 20 septembre 2024, 12 février 2025, 5 août 2025 et 25 février 2026,

— la correspondance adressée aux locataires et notamment le courrier des services préfectoraux du 19 février 2026 enjoignant aux locataires de veiller au bon entretien du logement compte tenu d’une infestation du logement par les cafards et des démarches du bailleur en vue de poursuivre judiciairement leur expulsion ;

— les justificatifs des interventions de désinsectisation dans les divers logements de l’immeuble les 28 avril 2025 (logement des défendeurs), 3 juin 2025, 26 août 2025 de la société AVIPUR et d’une intervention le 9 janvier 2026 par la société Kyrielis, étant observé que le bailleur justifie que dès 2023, une telle désinsectisation du logement donné à bail avait déjà été rendue nécessaire.

Il ressort des constatations de commissaires de justice que l’immeuble litigieux connaît une prolifération de cafards dont se plaignent les autres résidents malgré des logements voisins en bon état d’entretien et de propreté. Le procès-verbal dressé le 12 février 2025 fait état d’une infestation de cafards sur les sols, les murs et le plafond de l’ensemble de l’appartement des époux [K]. Le procès-verbal de constat dressé le 5 août 2025 décrit un logement dont l’ensemble des surfaces – sols, murs, portes intérieures – sont sales. « Les goulottes électriques et appareillages électriques sont très encrassés ». Il est constaté la présence de « toiles d’araignées, insectes multiples », « des excréments d’insectes » sur les plafonds et bâtis des portes, de « multiples cafards au niveau de la goulotte électrique sur la cloison cuisine ». Des déchets sont visibles dans la salle à manger. Les clichés photographiques annexés illustrent sans équivoque ces constatations et la présence de cafards en très grand nombre dans l’ensemble des pièces du logement. Le constat établi en février 2026 retrouve les même constatations.

Des fiches d’intervention produites, il apparaît que la société de désinsectisation a relevé dans le logement des époux [K] la présence de nids dans toutes les pièces – goulotte électrique, tuyau, chambres, cuisine, toilettes, salle d’eau, couloir). De nombreux cadavres d’insectes étaient visibles au sol, dans un logement décrit comme sale. Le professionnel préconise plusieurs passages en pulvérisation suivies du rebouchage des trous et plaintes.

Défaillants à l’instance, les époux [K] ne contestent pas ces éléments soumis à la libre discussion des parties pas plus qu’ils ne fournissent de quelconques explications sur les manquements qui leur sont imputés.

Ces éléments établissent suffisamment que la prolifération d’insectes nuisibles a gagné les divers logements de l’immeuble avec pour foyer initial le logement des époux [K], et pour origine le mauvais état de propreté du bien donné à bail. Le bailleur justifie également de ses démarches répétées destinées à rappeler aux locataires leurs obligations et le trouble de jouissance qui en est résulté pour les autres résidents de l’immeuble, contraints de subir la présence des cafards et les opérations de désinsectisation, toutes demeurées vaines.

En conséquence, le manquement des locataires à leur obligation d’entretien des lieux est établi. Compte tenu des conséquences importantes que ce manquement a eu pour l’ensemble des autres occupants de l’immeuble, ce manquement justifie que soit prononcée la résiliation du bail aux torts des locataires.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion des époux [K] et de tout occupant de leur chef selon les modalités précisées au dispositif.

Les locataires sont occupants sans droit ni titre de l’immeuble en cause à compter de la résiliation du bail. Il convient donc de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux loués à un montant égal au loyer, charges comprises et subissant les mêmes augmentations légales. Cette indemnité est destinée à réparer le préjudice causé au bailleur lié à l’occupation sans droit ni titre des lieux.

Sur les demandes accessoires:

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile. Il convient de les condamner à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST la somme de 380 euros au titre des frais exposés par celle-ci et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent ;

PRONONCONS la résiliation du bail relatif au logement sis [Adresse 5] à [Localité 3] conclu entre la S.A. ICF HABITAT NORD-EST d’une part et Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K] d’autre part ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. ICF HABITAT NORD-EST pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls des défendeurs ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K] à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et subissant les mêmes augmentations légales, ce à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] et Madame [I] [G] épouse [K]) à payer à la S.A. ICF HABITAT NORD-EST la somme de 380 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE