Jugement N° : 25/00104

du 04 Septembre 2025

N° RG 24/00272 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CAJF

Nature de l’affaire :

50D0A

______________________

AFFAIRE :

M. [D] [B]

Mme [P] [C]

C/

Mme [W] [U] [R] [J] [H] divorcée [X]

M. [M] [G] [X]

CCC :

M^e Emilie DAUSSET

M^e Anne YERMIA

Copie :

Dossier

COUR D’APPEL DE RIOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 6]

[Localité 1]

— --

L’an deux mil vingt cinq, le quatre Septembre

DEMANDEURS

Monsieur [D] [B]

né le 17 Avril 1984 à [Localité 9] (12)

de nationalité Française

Profession : Ingénieur

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Madame [P] [C]

née le 29 Mai 1984 à [Localité 1] (15)

de nationalité Française

Profession : Consultant(e) en mobilité

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentés par M^e Anne YERMIA, avocat au barreau d’AURILLAC

DEFENDEURS

Madame [W] [U] [R] [J] [H] divorcée [X]

née le 23 Décembre 1971 à [Localité 1] (15)

de nationalité Française

Profession : Agent de service

[Adresse 4]

[Localité 1]

défaillant

Monsieur [M] [G] [X]

né le 17 Mai 1965 à [Localité 1] (15)

de nationalité Française

Profession : Agent de maintenance

domicilié : chez Chez M. [T] [E]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Emilie DAUSSET, avocat au barreau d’AURILLAC

—

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENTE :

Madame Nathalie LESCURE,

Vice-Présidente statuant à Juge Unique

GREFFIERE :

Madame Laëtitia COURSIMAULT, ayant assisté aux plaidoiries et présente lors du prononcé du jugement.

—

DÉBATS : À l’audience publique du 23 JUIN 2025

DÉLIBÉRÉ : Au 04 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié dressé les 25 octobre et 6 novembre 2019, Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] ont vendu à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la pleine propriété indivise à concurrence de la moitié du bien objet de la vente, une maison d’habitation avec enclos cadastrée B1 n° [Cadastre 3] et [Cadastre 5] sise [Adresse 8].

Invoquant des traces d’humidité et la dégradation et pourriture de la volige, constatées dès le 26 octobre 2019, Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] ont fait assigner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Aurillac. Suivant décision du 9 mars 2021, ce dernier a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [V] qui a déposé son rapport le 11 décembre 2023.

Suivant acte délivré le 30 mai 2024, Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] ont fait assigner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] devant le Tribunal judiciaire d’Aurillac, sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, afin de les condamner in solidum à leur payer les sommes de 136.044,47 € au titre des coûts des travaux ; 14.000 € au titre du préjudice matériel annexe (travaux non compris dans les devis, coût déménagement et relogement) ; 8.419 € au titre des investigations complémentaires ; 15.000 € au titre du préjudice de jouissance et 15.000€ au titre du préjudice moral soit un total de 188.463,47 € ; 5.000€ sur le fondement de l‘article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du rapport d’expertise judiciaire de M. [V] taxé à la somme de 7723,46 €.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mars 2025, Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] formulent les mêmes demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, Monsieur [M] [X] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1641 et 1643 du code civil, de :

— à titre principal, débouter Monsieur [D] [B] et Madame [P] [C] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, réduire massivement les sommes sollicitées par les Consorts [C]-[B],

— et, en tout état de cause, condamner Monsieur [D] [B] et Madame [P] [C] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [W] [H] divorcée [X] n’a pas constitué avocat.

Il est expressément fait référence, en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions écrites des conseils des parties quant aux moyens soulevés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 23 juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose l’existence d’un défaut caché de la chose vendue, antérieur à la vente, qui rend la chose impropre à son usage.

Selon l’expertise judiciaire, « les différents désordres suivants peuvent être assimilés à des vices cachés :

absence de ventilation de la couverture, adaptation au sol des fondations, mise en place et efficacité des drains, étanchéité et sa protection (DELTA MS) des murs enterrés (…) L’ensemble des non façons, malfaçons et non respect de DTU entraînant les désordres que nous avons constatés sont tous antérieurs à vente ».

Il ressort des éléments de la procédure que les défauts constatés par l’expert judiciaire sont antérieurs à la vente et que les acquéreurs profanes n’ont pu s’en convaincre en ce qu’ils n’étaient pas apparents. Ainsi, il ne saurait être opposé aux demandeurs de ne pas avoir constaté l’humidité les 24 et 25 octobre lors des visites des lieux mais de constater l’humidité et les moisissures le 26 octobre, lors de la prise de possession des lieux alors que l’expert judiciaire note que certains désordres étaient visibles (humidité dans le sous-sol- traces d’humidité sur mur placoplâtre du garage – couleur de la volige) mais que, pour autant, un néophyte en matière de bâtiment ne saura pas forcément interpréter certains signes, leurs origines et les conséquences si aucun remède n’est apporté. En outre, M. [B] et Mme [C] dont il s’agissait du premier achat immobilier n’avaient aucune connaissance particulière en pareille matière et ont fait confiance tant aux dires de M. [X] qu’à celle de l’agent immobilier. A l’examen de la volige, la couleur n’a pas non plus alerté l’agent immobilier, professionnel qui n’a pas émis de réserves à ce titre. L’expert judiciaire mentionne bien que pour un néophyte en matière de bâtiment, la couleur grisée des voliges, visible lors des visites à une date proche de la vente, ne pouvait permettre de connaître l’ampleur des désordres ainsi que ses conséquences. Le moyen tiré du fait qu’il appartenait aux acheteurs de ne pas régulariser la vente avec Madame [H] après la découverte du vice ne saurait prospérer dès lors qu’au 26 octobre la vente était définitive.

Il ressort de l’acte authentique de vente en page 8, dans la partie développée, “ETAT DU BIEN” que “l’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR”.

Au regard de l’acte de vente, la clause élusive de la garantie des vices cachés ne joue pas“ si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”. Le vendeur particulier est assimilé à un professionnel lorsqu’il a participé à la construction du bien litigieux ou lorsqu’il a réalisé les travaux de l’ouvrage vicié. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices. Le vendeur profane peut être assimilé au vendeur professionnel s’il s’est comporté en qualité de maître d’œuvre en concevant lui-même le bâtiment ou s’il a participé à la construction, quelles que soient ses compétences techniques.

En l’espèce, Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] sont des vendeurs non professionnels, mais il résulte du rapport d’expertise judiciaire et des débats que Monsieur [M] [X] a réalisé lui-même l’ensemble des travaux dans l’immeuble qu’ils ont vendu avec l’aide de plusieurs amis, de sorte que les vendeurs sont présumés connaître les vices se rapportant à ces travaux. Monsieur [M] [X] a la qualité d’auto-constructeur ce qui l’assimile à un vendeur professionnel ne pouvant se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés envers un acheteur profane, étant réputé les connaître, y compris le sol. La Cour de cassation assimile le vendeur qui a réalisé lui-même des travaux à l’origine des vices de la chose vendue au vendeur professionnel, peu importe que le vendeur ait ou non eu connaissance des vices cachés. Monsieur [M] [X] a réalisé l’intégralité de la construction de sorte qu’il avait connaissance de ses qualités et l’absence de ventilation de la couverture, l’adaptation au sol des fondations, l’absence de drains et l’absence d’étanchéité des murs enterrés étaient nécessairement connus de sa part, alors qu’il a pu en prendre connaissance lors de la réalisation des divers travaux. La clause de non garantie des vices cachés ne peut donc être appliquée s’agissant des défauts en lien avec ces travaux.

Il ressort du rapport d’expertise judicaire que peuvent être retenus les vices suivants : absence de ventilation de la couverture, adaptation au sol des fondations, mise en place et efficacité des drains et étanchéité et sa protection (DELTA MS) des murs enterrés.

L’absence de ventilation de la couverture ne constitue pas un vice apparent dès lors qu’il a été admis que la couleur de la volige ne permettait pas à un néophyte de comprendre la portée des désordres. En outre, l’expert constate que la couverture n’a pas été mise en œuvre conformément au DTU 40.21, aucune ventilation en sous face n’a été mise en place ce qui est pourtant indispensable en présence d’un écran souple de toiture. L’absence de ventilation en sous face entraîne une impropriété à la destination, en ce que cela engendre de la condensation.

Selon l’expert judiciaire, l’absence de coupure capillaire dans ce type de terrain engendre des remontées d’humidité dans les murs enterrés en agglomérés de ciment et plus particulièrement dans la cave, s’agissant d’une non-conformité au DTU 20.1. Selon l’expert judiciaire ( p. 25), « Les formations d’assise des fondations sont quasi-insensibles aux variations de teneur en eau. Les fondations sont globalement suffisamment encastrées par rapport au terrain extérieur mais très peu ancrées voire aériennes au niveau de la cave et du vide sanitaire. Compte tenu des facteurs actifs sur les pathologies actuelles, une évolution/aggravation est possible en l’absence de mesures de protection/gestion de l’efficace ». En page 27, l’expert judiciaire précise les relativement bonnes conditions des fondations de l’ouvrage et la quasi insensibilité à l’eau des sols d’ancrage. En outre, la synthèse (page 21) du rapport d’Alpha BTP précise que les fondations sont précaires mais suffisantes en « l’absence de tout phénomène extérieur ». Le paragraphe 6.2 page 23 précise que, parmi les facteurs actifs sur les dommages, il y a une circulation d’eau superficielle importante dans le vide sanitaire (problème du dispositif de drainage et de collecte des eaux de ruissellement). Par ailleurs, le même rapport précise dans son point 7 page 24 que les fondations sont très peu ancrées voire aériennes au niveau de la cave et du vide sanitaire. Il est également précisé que « compte tenu des facteurs actifs sur les pathologies actuelles, une évolution/aggravation est possible en l 'absence de mesures de protection/gestion de l’eau efficace (lessivage des sols d’assises des fondations, humidité dans les maçonneries,…) ». Alpha BTP a donc préconisé dans son point 8 (page 25) la consultation d’un BET structure pour avis concernant la rigidification de la super structure. ALPHA BTP indique effectivement que les fondations pourraient être suffisantes, bien que peu ancrées notamment en façade Nord, sauf à ce que des facteurs extérieurs viennent nuire à leur stabilité ou pérennité. BETMI, dans sa note technique (pièce n° 20), indique les points à reprendre afin de rigidifier la superstructure tenant notamment à la mise en œuvre de ventilations complémentaires dans le vide sanitaire, à la reprise en sous œuvre des fondations de la cave située sous le garage et à la réalisation d’une fondation dans le vide sanitaire, points qui ont été repris par l’expert judiciaire. Toutefois, preuve n’est pas rapportée que ces défauts cachés de la chose vendue la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qu’ils diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, alors que, en l’état, l’usage du bien n’en est pas diminué dès lors que la structure est adaptée.

Selon l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En l’espèce, Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] ont fait le choix de demander une indemnisation correspondant à la réparation des désordres, correspondant à la restitution d’une partie du prix.

L’expert judiciaire préconise les travaux suivants. « Compte tenu des relativement bonnes conditions des fondations de l’ouvrage, de la quasi insensibilité à l’eau des sols d’ancrage ainsi que de la nature des dommages, il pourrait être prévu la mise en œuvre des mesures de protection suivantes :

— Réfection/création d’un système de drainage périphérique descendu sous la base des fondations existantes avec une évacuation suffisamment éloignée de l’ouvrage,

— Création d’un système de collecte des eaux de ruissellement à l’amont de l’ouvrage,

— Vérification et mise en œuvre le cas échéant de système d’étanchéité sur les murs enterrés (enduit bitumineux delta drain…),

— Rigidification de la structure par :

• Traitement des zones atteintes par l’humidité,

• Le couturage et/ou le colmatage soigné de l’ensemble des fissures,

• Mise en œuvre de ventilations complémentaires dans le vide sanitaire,

• Reprise en sous œuvre des fondations de la cave située sous le garage,

• Réalisation d’une fondation dans le vide sanitaire,

— Dépose complète de la couverture pour remplacement de la volige, repose couverture conformément au DTU 40.21,

— Compléter les trois chevilles manquantes dans la ferme située au-dessus de séjour-cuisine,

— Compléter les échantignoles manquantes sur les pannes du garage,

— Reprise fissures cuisine salon + peintures des murs,

— Création d’orifices de ventilation complémentaire dans le vide sanitaire,

— Reprise des réseaux EP ».

Les postes tenant à la rigidification de la structure seront écartés au regard des développements précédents. Les travaux de reprise de la terrasse (devis LAFFAIRE & FILS) pour un montant de 25.116 € seront également écartés en ce qu’il ressort de l’annexe 17 que les travaux dont s’agit correspondent non pas à la reprise mais à la réalisation d’une terrasse en quartzite jaune, sans qu’il ne soit établi que les travaux dont s’agit correspondent à des désordres tenant aux vices cachés. De la même façon, le poste reprise fondations en sous œuvre (devis [Z]) d’un montant de 12.342 € sera écarté, la demande à ce titre ayant été rejetée. Enfin, le devis [Y] [A] d’un montant de 11990,90 € au titre des travaux de reprise intérieure ne sera pas retenu en son intégralité en ce que les Consorts [C]-[B] ont fait chiffrer par ce professionnel les prestations suivantes : rechampi pour changement de couleur – ensemble protection et nettoyage (entrée, salon, séjour et dégagement) alors que n’ont pas été constatées par l’expert judiciaire des fissures dans l’ensemble de ces pièces. L’expert mentionne la reprise des fissures cuisine salon + peintures des murs de sorte qu’il y a lieu d’exclure les travaux relatifs aux plafonds et de retenir la somme forfaitaire de 4000 € à ce titre. Au regard de l’expertise judiciaire et des devis produits aux débats, le montant total des travaux de reprise correspond donc à :

réfection du système de drainage (devis BC TP 15) : 29.541,60 €, mise en sécurité du réseau géothermie (devis GEO ECO CONFORT) : 3.464,35 €, reprise intérieure (devis [Y] [A]) : 4000 €, dépose et repose de la couverture (devis [S]) : 52.170,47€, et reprise charpente (devis LHERITIER & FILS) : 1.410,15 €. Par conséquent, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 90.586,57 €, correspondant au coût des travaux, au titre de la restitution d’une partie du prix.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, “outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”. En l’espèce, il appert que les vendeurs connaissaient les vices de la chose vendue.

La somme de 14000 € sollicitée au titre des préjudices matériels annexes sera rejetée en ce qu’il n’est pas justifié des travaux non compris dans les devis notamment de la nécessité de prévoir le nettoyage suite au couturage des fissures, la reprise du crépi en sous bassement et la remise en état du terrain pour un montant de 10000 € et que la somme de 4000 € au titre du coût du déménagement et du coût des loyers pendant une durée de plusieurs mois n’est pas établie, dès lors que les travaux dont s’agit tenant essentiellement à la dépose et repose de la couverture et à la reprise intérieure de la pièce de vie ne nécessitent pas des travaux pendant plusieurs mois et en ce que la réfection du système de drainage, qui porte sur l’extérieur de la maison, n’engendre pas la nécessité de relogement alors que l’ensemble de ces postes de préjudices relèvent du préjudice de jouissance. En revanche, il convient de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 8.149 € TTC au titre du préjudice matériel tenant aux investigations complémentaires (étude de sol ALPHA BTP, contrôle des réseaux POTEL ASSAINISSEMENT et étude structure BETMI) en ce que ces investigations ont été rendues nécessaires par la présente instance afin d’établir la garantie des vices cachés.

Enfin, Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] demandent de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] in solidum à leur payer les sommes de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance et de 15.000 € au titre du préjudice moral. Il est indéniable que l’acquisition dans ces conditions d’un bien immobilier pour un montant de 245.000 € que les demandeurs pensaient légitimement pouvoir investir comme lieu de vie pérenne et sans souffrir de désagréments tels que ceux mis à jour par l’expertise judiciaire leur a nécessairement causé un préjudice moral correspondant à la perte pour les demandeurs de leur projet d’habitation dans des conditions adaptées du bien et du trouble de jouissance d’une maison outre les démarches à accomplir et le temps passé pour ce faire qu’il convient d’indemniser à hauteur de 2500 € pour chacun des postes de préjudice.

II. Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 90.586,57 €, correspondant au coût des travaux, au titre de la restitution d’une partie du prix.

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 8.149 € TTC au titre du préjudice matériel tenant aux investigations complémentaires;

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 2500 € au titre du préjudice de jouissance et de 2500 € au titre du préjudice moral.

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum à payer à Madame [P] [C] et Monsieur [D] [B] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [M] [X] et Madame [W] [H] divorcée [X] in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente