Cour d’appel de Paris

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Place du Palais de Justice 89000 AUXERRE – tél : 03.86.72.30.00

Juridiction de l’Expropriation

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00007 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DA7K

MINUTE N°

AFFAIRE :

COMMUNE DE BRIENON-SUR-ARMANCON

C/

S.C.I. 3.L2.C

immatriculée au RCS de BAR LE DUC sous le n°SIRET 390032747600011

représentée par M. [N], [H], [S] [W], Gérant

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— COMMUNE DE BRIENON-SUR-ARMANCON

— SCI 3.L2.C

Copie délivrée le :

à :

— M. Le Commissaire du Gouvernement

— M. Le Préfet de l’Yonne

— COMMUNE DE BRIENON SUR ARMANCON

— SCI 3.L2.C

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DE L’EXPROPRIATION : Thomas GREGOIRE, Président du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, Juge de l’Expropriation du département de l’Yonne désignée par ordonnance du Premier Président de la Cour d’appel de Paris

GREFFIER : Elodie FURET-BALAIRE, Cadre-Greffier, qui a signé la présente décision

DÉBATS :

Après transport sur les lieux en date du 25 septembre

et plaidoirie à l’audience publique du 25 Septembre 2025

EN PRESENCE DE :

Monsieur le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DGFIP BOURGOGNE-FRANCHE-COMTE- Division Missions domaniales – 25 rue de la Boudronnée – 21074 DIJON CEDEX

Représentée par Mme [O] [Y],

JUGEMENT :

En premier ressort, réputé contradictoire,

par mise à disposition au greffe de la juridiction le 25 NOVEMBRE 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

COMMUNE DE BRIENON-SUR-ARMANCON, dont le siège social est sis 50 Grande Rue – 89210 BRIENON SUR ARMANCON

représentée par M. [I], Monsieur [C] [E], Madame [G] [K], en qualité de DGS, et Madame [L] [X], en qualité de responsable service urbanisme

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. 3.L2.C

immatriculée au RCS de BAR LE DUC sous le n°SIRET 390032747600011

représentée par M. [N], [H], [S] [W], Gérant, dont le siège social est sis Camp des Trois Fontaines – 55000 ROBERT ESPAGNE

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un arrêté du 1er mars 2024, le Préfet de l’Yonne a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition par la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON de la parcelle AD94, située au 7B avenue Joséphine Normand, dont le propriétaire est la SCI 3L2C, consistant en un bâtiment ayant fait l’objet d’un procès-verbal d’état d’abandon manifeste par le maire le 1er mars 2023, dans l’objectif de pouvoir ensuite céder le bâtiment à un artisan.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, l’expropriation de la parcelle concernée par le projet a été prononcée par le juge de l’expropriation.

Le 2 décembre 2010, une première évaluation du pôle évaluation domaniale de la direction régionale des finances publiques de la région Bourgogne Franche Comté avait évalué à 15.000€ le bâtiment, puis une seconde évaluation en date du 27 juillet 2022 avait porté l’évaluation à 17.000€. Cette dernière évaluation a été rectifiée le 7 novembre 2022 à la demande de la commune, pour intégrer le prix estimé des travaux nécessaires, et avait conduit à une évaluation à 1€.

Le propriétaire de la parcelle n’a pas répondu à l’offre de l’expropriant, conduisant à l’échec de la phase amiable. La commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON a saisi le juge de l’expropriation d’Auxerre, par mémoire reçu au greffe le 26 mai 2025, portant demande de fixation des indemnités dues aux parties.

Par ordonnance du 9 juillet 2025, la visite des lieux et l’audition des parties ont été fixées au 25 septembre 2025.

Par conclusions en date du 15 septembre 2025, le commissaire du gouvernement a estimé la valeur vénale du bien à 14.400€.

Il a été procédé au transport et à l’audition des parties à la date fixée. Le gérant de la SCI 3L2C, régulièrement convoqué, ne s’est pas présenté.

A l’audience, la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON représentée par son maire, a développé ses arguments, et notamment fait valoir qu’il considérait comme trop élevée l’estimation proposée par le service de la direction régionale des finances publiques. La commune a notamment mis en avant l’évaluation précédente à 1€, le montant des travaux nécessaires à la réfection du bâtiment en très mauvais état, ainsi que la présence très vraisemblable sous le bâtiment d’une cuve d’huiles sales nécessitant d’importants frais de dépollution, rappelant que le bâtiment était dans le passé un garage automobile. La commune a également émis des doutes sur la pertinence des biens utilisés par la direction régionale des finances publiques pour faire des comparaisons, estimant que ceux-ci étaient en bien meilleur état que le bien exproprié. Elle sollicitait donc une diminution de la valeur vénale proposée par la direction régionale des finances publiques, et s’opposait au versement d’une indemnité de remploi.

Le Commissaire du gouvernement a également présenté des observations sur la base de ses conclusions, et exposé la méthode retenue. Il a ainsi proposé de fixer :

— une indemnité principale de 14.400 euros hors taxe et frais de mutation

— le cas échéant une indemnité de remploi de 2.410 euros

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il convient, au visa de l’article 455 du code de procédure civile, de se reporter à leurs écritures susvisées.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la date de référence

Aux termes de l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique :

Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique a été menée entre le 11 septembre et le 11 octobre 2023, de sorte que la date de référence concernant le bien concerné doit être fixée, ce qui n’est pas contesté, au 11 septembre 2022, un an avant l’ouverture de l’enquête préalable.

Sur la consistance des biens

La parcelle n’est pas susceptible de recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, s’agissant d’une parcelle supportant un bâtiment.

Le bien est situé sur la commune de BRIENNON SUR ARMANÇON, à l’est du centre-bourg, au niveau du 7B avenue Josépine NORMAND, et sa desserte par les différents réseaux est assurée. La parcelle est référencée AD94 sur le cadastre, et bénéficie d’une superficie de 136m² au sol. Il est situé sur une zone couverte par le Plan Local d’Urbanisme du 15 mai 2024.

Il s’agit en l’espèce d’un ancien garage de réparation et entretien pour motos, d’une surface utile de 120m², mitoyen des deux côtés. Ce bâtiment est inoccupé depuis vraisemblablement une trentaine d’année et est en mauvais état, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur. Le transport sur les lieux a permis de confirmer l’état d’abandon manifeste et l’état délabré du bâtiment, et ce manifestement depuis plusieurs décennies (présence de tampon horodateur à la date de 11 septembre 1990, journaux au sol datant de 1992, numéros de téléphones à 4 chiffres…).

Sur l’évaluation du bien

La commune a proposé à la société expropriée une indemnisation à hauteur de 1€.

La société expropriée n’a formulé aucune proposition, et n’a pas donné suite à la proposition de la commune.

Le commissaire du gouvernement estime quant à lui la valeur du bien à 14.400€, résultant d’une évaluation du prix du mètre carré à 120€ (après un abattement de 25% pour prendre en compte la décote résultant de la nécessité d’une rénovation lourde, et en se basant sur le prix au mètre carré le plus bas).

Il convient de relever, concernant l’évaluation de la valeur, qu’il est pertinent, et non contesté dans le principe, de recourir à la méthode de comparaison, comme utilisée par le commissaire du gouvernement, qui consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à l’aide des termes de comparaison qui sont fournis par les transactions effectives concernant des immeubles similaires.

L’analyse comparative proposée par le commissaire du gouvernement porte sur 7 biens. Il convient de relever que certains des termes de comparaisons apparaissent moins pertinents que d’autres par rapport au bien objet de l’évaluation, à savoir un atelier de réparation de motos à l’abandon depuis plus d’une trentaine d’années. C’est notamment le cas des termes de comparaison 1 (atelier en briques) et 3 (bâtiment en briques), et dans une moindre mesure le numéro 2 (hangar en parpaing). Les 5 autres termes de comparaison sont à l’inverse pertinents, en ce qu’il s’agit, à l’examen des photographies produites, de hangar ayant une vocation semblant se rapprocher de l’activité du bien objet de l’expropriation (garages / hangars automobiles), à ceci près cependant qu’ils paraissent toujours en activité. A cet égard, il doit être constaté qu’aucun autre terme de comparaison concurrent n’a été proposé par la partie adverse.

En outre, il convient de relever que le bien objet de l’expropriation est dans un état très dégradé comme cela résulte du transport sur les lieux, et ce qui n’est contesté par aucune partie.

C’est ainsi à juste titre que, parmi les termes de comparaison étudiés, le prix au mètre carré le plus bas a été retenu pour évaluer le bien objet de la présente procédure, à savoir 163€ le mètre carré (garage automobile de 246 m²). Il apparait de plus que l’état dégradé du bâtiment est justement pris en compte par une décote de 25% par rapport à ce prix au mètre carré. Il y a lieu de préciser que la possibilité de coûts lié à un éventuel besoin de dépollution est évoquée comme une hypothèse, qui n’est pas étayée par des pièces en démontrant la réalité, de sorte que cela ne peut être pris en considération.

Ainsi, il y a lieu de retenir une évaluation du prix au mètre carré de 120€, soit, pour un bâtiment de 120 mètres carrés, une valeur vénale de 14.400€.

Sur les indemnités dues

Conformément aux dispositions de l’article L.321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Compte tenu de la valeur vénale retenue, le montant de l’indemnité principale due la SCI 3L2C est de : 120 euros le mètre carré X 120 mètres carrés = 14.400 euros.

Dès lors, la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON sera condamnée à la SCI 3L2C la somme de 14.400 euros au titre de l’indemnité principale.

Sur l’indemnité de remploi

Il résulte des dispositions de l’article R.332-5 du code de l’expropriation que « l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition des biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, il convient de relever que la SCI 3L2C, non comparante, n’ayant ainsi pas formulé de demande à ce titre, et et propriétaire du bien laissé à l’état d’abandon depuis plusieurs décennies, ne démontre aucun frai qui résulterait de l’expropriation tels que ceux évoqués dans l’article R332-5 susvisé, de sorte qu’il n’y a pas lieu à octroi d’une indemnité de remploi.

Sur les dépens

Conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront à la charge de l’expropriant, soit la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON.

* * * *

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation du département de l’Yonne, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

FIXE, de la manière suivante l’indemnité principale due par la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON à la SCI 3L2C pour la parcelle la parcelle AD94, située au 7B avenue Joséphine Normand à la somme de 14.400 euros ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité de réemploi ;

CONDAMNE la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON au paiement de cette somme ;

CONDAMNE la commune de BRIENNON-SUR-ARMANÇON aux dépens ;

RAPPELLE que la prise de possession se fera conformément aux dispositions de l’article L.231-1 du code de l’expropriation ;

Le Greffier, Le Juge de l’expropriation,