TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/00505 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3YE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 DECEMBRE 2024

MINUTE N° 24/03529

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Nous, Madame Mechtilde CARLIER, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 Octobre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SOGARIS [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1892

ET :

LA SOCIETE AMEDEUS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0139

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er aout 2019, la société Sogaris [Localité 4] a donné à bail commercial à la société Amedeus un local à usage d’entrepôt, à savoir la cellule 10, d’une surface de 2.920 m², située au sein du bâtiment 1 de la plateforme logistique de [Localité 4] (93) sise [Adresse 2], pour une durée de 9 ans à compter du 2 septembre 2019, moyennant un loyer annuel de 192.556 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 8 février 2023, la société Sogaris [Localité 4] et la société Amedeus ont souscrit un bail dérogatoire portant sur la cellule 2bis d’une surface de 1.494 m² pour une durée d’un an à compter du 23 janvier 2023 jusqu’au 22 janvier 2024, moyennant un loyer annuel de 119.520 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, la société Sogaris [Localité 4] et la société Amedeus ont conclu un avenant au bail dérogatoire du 8 février 2023 aux termes duquel les articles 7 et 8, relatifs aux modalités de calcul et refacturation des charges, ont été modifiés.

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2023, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel elles conviennent de mettre un terme au bail dérogatoire par anticipation au 17 juillet 2023.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 9 octobre 2023, la société Sogaris [Localité 4] a mis en demeure la société Amedeus d’avoir à payer la somme de 178.205,33 euros TTC au titre des factures impayées, terme du 3e trimestre 2023 inclus.

Par exploit du 19 octobre 2023, la société Sogaris [Localité 4] a fait signifier à la société Amedeus un commandement de payer la somme de

254.596,45 euros au titre des loyers commerciaux et visant la clause résolutoire contenue au bail commercial du 1er aout 2019.

Par exploit du même jour, la société Sogaris [Localité 4] a fait signifier à la société Amedeus une sommation de payer la somme de 10.557,13 euros au titre du bail dérogatoire auquel le protocole du 13 juillet 2023 a mis fin.

Par exploit du 15 mars 2024, la société Sogaris [Localité 4] a assigné la société Amedeus devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir condamnée la preneuse au paiement d’une provision de

183.263,68 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés arrêté au 8 mars 2024.

A l’audience du 28 octobre 2024, la société Sogaris [Localité 4] a déposé des conclusions. Elle demande au juge de :

— RECEVOIR la SCI SOGARIS [Localité 4] en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien-fondée ;

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial liant la SCI SOGARIS [Localité 4] à la société AMEDEUS en date du 19 novembre 2023.

— PRONONCER l’expulsion de la société AMEDEUS et de tout occupant de son chef des locaux loués par la SCI SOGARIS [Localité 4] au sein de l’ensemble immobilier sis à [Localité 4] (93) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

— CONDAMNER la société AMEDEUS à régler à la SCI SOGARIS [Localité 4] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer prévu au bail jusqu’à son départ effectif des locaux, outre les charges et accessoires du bail,

— DIRE, qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER la société AMEDEUS par provision à payer à la SCI SOGARIS [Localité 4] la somme de à 85.735,42 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et redevances à la date du 21 octobre 2024, à parfaire,

— CONDAMNER la société AMEDEUS par provision, à payer à la SCI SOGARIS [Localité 4], une indemnité de 14.808€, à parfaire, en raison du retard de paiement des loyers et charges.

— AUTORISER la SCI SOGARIS [Localité 4] à faire application de la pénalité de 10% en cas d’obligation de procéder au recouvrement forcé des sommes que la société AMEDEUS sera condamnées à lui régler,

— REJETER la demande de délais formulée par la société AMEDEUS

— CONDAMNER la société AMEDEUS à régler à la SCI SOGARIS [Localité 4], la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la sommation de payer.

La société Sogaris [Localité 4] se fonde sur les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et estime que la société Amedeus ne s’est pas acquittée de la dette locative dans le délai d’un mois de la délivrance du commandement de payer du 19 octobre 2023 de sorte que la clause résolutoire est acquise de plein droit.

Sur la nullité des commandements de payer, la société Sogaris [Localité 4] soutient qu’il n’est pas exigé de joindre les justificatifs de charges aux commandements de payer mais seulement de présenter des montants dus de manière précise. La demanderesse estime que les documents joints aux commandements contestés sont suffisants. Elle relève en outre que la preneuse n’émet pas de contestation quant aux montants appelés.

La société Sogaris [Localité 4] estime ne pas être de mauvaise foi au contraire elle expose avoir multiplié les démarches préalables alors que la dette n’a cessé de croitre. Elle expose que les termes du protocole d’accord transactionnel de 2023 n’ayant pas été respectés par la société Amedeus, elle n’a pas non plus à en respecter les termes ce qui justifie la demande de paiement de charges à hauteur de 10.557,13 euros au titre du bail dérogatoire et l’application des intérêts de retard.

Sur la demande de provision, la société Sogaris [Localité 4] demande le paiement des loyers impayés et des charges appelées. Elle expose avoir émis un avoir conséquent et elle reconnait des paiements partiels de la défenderesse.

La société Sogaris [Localité 4] s’oppose aux délais de paiement sollicités au motif que la défenderesse ne justifie pas de difficultés et qu’elle a déjà eu droit à des délais de paiement qu’elle n’a pas respectés.

La société Amedeus a également déposé des conclusions. Elle demande au juge, au visa des articles 114 du code de procédure civile, des articles 1104, 1225 et 1343-5 du code civil, et de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

— Recevoir la société AMEDEUS en ses demandes et la dire bien fondée ;

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SCI SOGARIS [Localité 4] ;

En conséquence, y faisant droit,

A titre principal :

— Prononcer la nullité des deux commandements de payer signifiés le 19 octobre 2023 par la SCI SOGARIS [Localité 4] à la société AMEDEUS ;

— Juger en conséquence que les deux commandements de payer signifiés le 19 octobre 2023 sont nuls et de nul effet, et que le bail commercial du 1er août 2019 se poursuit ;

A titre subsidiaire :

— Autoriser la société AMEDEUS à s’acquitter de la dette en 24 mensualités d’égal montant, dont la première à intervenir le 15 du mois qui suit le mois de la signification du jugement ;

— Suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire prévue à l’article 11.2 Clause résolutoire du bail commercial du 1er août 2019 ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI SOGARIS [Localité 4] au paiement de la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 de Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe RENAUD – RENAUD ROUSTAN AVOCATS, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Amedeus soutient que les commandements de payer doivent être annulés en raison de leurs imprécisions en l’absence de décompte exhaustif des sommes appelées et des sommes payées par le preneur. La société Amedeus conteste également le bien fondé du montant de la dette figurant au commandement de payer puisque le bailleur n’a pas correctement procédé aux régularisations de charges ni répondu aux interrogations de la société Amedeus. L’avoir conséquent émis postérieurement aux commandements de payer confirme que les régularisations n’étaient pas conformes et que la dette n’était pas due au moment des commandements.

La société Amedeus ajoute que les commandements de payer ont été délivrés de mauvaise foi en raison d’une part de la brutalité de leur délivrance, alors que des discussions étaient en cours sur le montant des charges appelées. La société Amedeus retient également que le protocole d’accord transactionnel du 13 juillet 2023 avait réglé la question des loyers et charges restant dus en vertu du bail dérogatoire du 8 février 2023 et avait mis fin à ce contrat de sorte qu’aucune pénalité ni aucun intérêt de retard ne peut être appliqué. Pour ce qui est du bail commercial de 2019, la société Amedeus retient qu’elle a réglé l’intégralité des sommes qui étaient dues en 2023 et des deux premiers trimestres 2024.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, la société Amedeus expose que sa trésorerie est dégradée et qu’elle rencontre des difficultés que le bailleur connait. Elle indique avoir réglé une grande partie de la dette et qu’elle fait ses meilleurs efforts pour poursuivre l’exécution normale du contrat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire contient le détail des sommes revendiquées par la bailleresse ainsi que les factures reprenant les détails des sommes facturées :

— Facture 23000118 d’un montant de 113.994,05 euros,

— Facture 23000100 d’un montant de 4.941,26 euros,

— Facture 23000082 d’un montant de 114.754,61 euros

— Facture 23000065 d’un montant de 5.252,38 euros

— Facture 23000037 d’un montant de 110.333,35 euros

Le tableau inséré dans le commandement précise que ces sommes sont

« à échoir » et ne précise pas qu’elles seraient exigibles. En outre, la somme totale des factures jointes et listées dans le tableau porte le montant de la dette à 349.275,65 euros et non à 254.201,36 euros visé dans le commandement de sorte que le montant de la dette n’est pas compréhensible et son caractère exigible n’est pas établi. Enfin, aucun décompte exhaustif des sommes appelées et payées n’est joint au commandement ni postérieurement aux pièces produites dans le cadre de la présente instance.

En l’état, il existe donc des contestations sérieuses sur le montant de la dette alléguée par le demandeur dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 octobre 2023. La demande de nullité du commandement sera rejetée en ce qu’elle dépasse les pouvoirs du juge des référés.

La demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion du preneur et la demande d’indemnité d’occupation seront également rejetées au vu des contestations sérieuses affectant le montant de la dette visé audit commandement.

2. Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société Sogaris [Localité 4] forme une demande de provision unique sans distinction entre les montants dus au titre du bail commercial et les montants dus au titre du bail dérogatoire.

Au titre du bail commercial, les sommes appelées ont fait l’objet de contestations de la part de la preneuse au titre des régularisations de charges auxquelles la bailleresse n’apporte pas de réponse. En effet, la bailleresse se contente de produire ses factures ainsi qu’un avoir particulièrement conséquent émis en juin 2024 au titre des charges de l’année 2024. Elle produit également des tableaux, établis sur papier libre, et ne contenant que certaines lignes choisies sans contenir de mention des paiements opérés. Ces tableaux ne peuvent constituer un décompte exhaustif.

Pour ce qui est de la dette au titre du bail dérogatoire et de la sommation de payer signifiée le 19 octobre 2024, la demande de nullité de l’acte sera rejetée en ce qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de prononcer une telle mesure. En revanche, il ressort des pièces et des explications fournies que le bail dérogatoire à donné lieu à un protocole d’accord transactionnel ayant organisé les relations des parties quant à la dette et au terme du bail. D’après les dires de la société Sogaris [Localité 4], la dette alléguée au titre de la sommation de payer fait fi de ce protocole d’accord au motif que la preneuse n’aurait pas respecté ses engagements.

En outre, il sera observé que faute de produire un décompte exhaustif des montants appelés et des sommes payées, la société Sogaris [Localité 4] ne permet pas au juge de distinguer entre les sommes appelées au titre du bail dérogatoire de celles appelées au titre du bail commercial ni d’apprécier les conditions de ventilation des montants payés par la société Amedeus.

En l’état, le caractère non sérieusement contestable du montant de la créance de loyers et charges alléguée n’est pas établi avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Donc, Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Quant à la demande de provision au titre de l’intérêt conventionnel et de la clause pénale, il n’y a pas lieu à référé en l’absence de condamnation au paiement du principal.

En l’absence de condamnation à paiement, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de délais de paiement de la société Amedeus.

3. Sur les frais du procès

3.1. Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Sogaris [Localité 4] qui succombe sera condamnée aux dépens.

3.2. Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société Sogaris [Localité 4], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à la société Amedeus la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Rejette la demande de nullité du commandement à payer du 19 octobre 2023 et de la sommation à payer du même jour ;

Rejette la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail commercial du 1er août 2019 entre la société Sogaris [Localité 4] et la société Amedeus ;

Rejette la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

Rejette la demande de provision de la société Sogaris [Localité 4] ;

Rejette les demandes accessoires de pénalités de retard et de clause pénale de la société Sogaris [Localité 4] ;

Condamne la société Sogaris [Localité 4] aux dépens ;

Condamne la société Sogaris [Localité 4] à payer à la société Amedeus la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 09 DECEMBRE 2024.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA PRÉSIDENTE

Mechtilde CARLIER