TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 248/2025

N° RG 25/00052 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7EO

JUGEMENT DU :

07 Juillet 2025

S.C.I. ESL

Représentée par M^e Stéphanie ROUIF

C/

M. [V] [U]

JUGEMENT

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ESL

RCS d’AUXERRE n° 392 668 711

Dont le siège est : Rue Jules Moreau – 89000 AUXERRE.

Représentée par M^e Stéphanie ROUIF, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [U]

Né le 06 Février 1984 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 6 bis rue Jules Moreau – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e ROUIF Stéphanie

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e ROUIF Stéphanie

— M. [V] [U]

— Préfecture de l’Yonn

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 avril 2010, la SCI ESL a donné à bail à Monsieur [U] [V], un logement, situé 6 bis rue Jules Moreau à AUXERRE (89), pour un loyer mensuel de 350 euros, désormais fixé à 408,95 euros à la suite de réévaluations annuelles, outre 10 euros de provisions sur charges. La gestion de la location a été confiée à SQUARE HABITAT.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2021, la SCI ESL a fait signifier à Monsieur [U] [V] un commandement de justifier de l’assurance du logement et commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 557,91 euros au titre des loyers et charges impayés, avant d’assigner Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de paiement des sommes dues. Toutefois, la SCI ESL s’est désistée de ses demandes le 9 septembre 2021, en raison de la régularisation des impayés par le locataire.

Monsieur [U] [V] a déposé un dossier de surendettement le 8 novembre 2023, qui a été déclaré recevable le 9 janvier 2024 et orienté vers un réaménagement des dettes, comprenant la dette de loyer. La commission de surendettement a prévu un réaménagement des dettes à compter du 12 juin 2024 sur une durée maximale de 84 mois à un taux de 0 %, étant précisé que la dette de loyer, d’un montant de 3.858,77 euros, devait être apurée en 66 mensualités de 58,47 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 19 octobre 2024, SQUARE HABITAT a mis en demeure Monsieur [U] [V] de régler sous 15 jours les échéances prévues au plan de surendettement pour les mois de juillet à septembre 2024 inclus, soit trois fois 58,47 euros, outre des impayés de loyers courants sur cette même période, le tout pour une somme totale de 421,26 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la SCI ESL a fait signifier à Monsieur [U] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.744,27 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le début du bail (dette incluse dans le plan de surendettement comprise) et de justifier de l’assurance du logement.

Par notification électronique du 15 novembre 2024, la SCI ESL a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la SCI ESL a fait assigner Monsieur [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [U] [V], au paiement des sommes suivantes:

• 3 717,96 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

• une indemnité d’occupation mensuelle à compter de janvier 2025, égale au montant du loyer mensuel indexé, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

• 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 21 février 2025 à la préfecture de l’YONNE.

À l’audience du 15 mai 2025, la SCI ESL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé le montant de sa créance à la somme de 3.325,71 euros arrêtée selon décompte du 12 mai 2025. Elle est ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement mais a sollicité qu’une clause de déchéance du terme soit prévue en cas d’impayé. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle indique que Monsieur [U] [V], n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Elle considère en outre, sur le fondement de l’article R.732-2 du code de la consommation que le plan de surendettement octroyé à Monsieur [U] [V] est devenu caduc 15 jours après la mise en demeure demeurée sans effet de régler les mensualités définies dans ce plan ainsi que les loyers courants. La SCI considère ainsi que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de Monsieur [U] [V] à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [U] [V], présent, ne conteste pas le principe de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir des revenus d’environ 2.000 euros par mois et assure ne pas avoir d’autres dettes à régler. Il explique les impayés de loyers et charges par des difficultés professionnelles rencontrées durant la période d’épidémie de Covid-19, expliquant avoir été au chômage et ne pas avoir perçu d’indemnités immédiatement. Il ajoute en outre avoir versé un chèque de 421,26 euros le 10 décembre 2024 afin de régler les sommes demandées par le bailleur dans sa mise en demeure du 16 octobre 2024. Il produit une capture d’écran d’application bancaire en ce sens.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Au cours de cette enquête, Monsieur [U] [V] a indiqué avoir rencontré des difficultés professionnelles puis avoir retrouvé un emploi en août 2024, mais avoir des revenus fluctuants, de l’ordre de 1.300 à 1.800 euros par mois. Il a également expliqué s’être trompé dans les montants dus en vertu du plan de surendettement et avoir ensuite fait en sorte de régulariser la situation pour garder le bénéfice de cette procédure.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de l’YONNE le 21 février 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI ESL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article R.732-2 du code de la consommation prévoit que le plan conventionnel de redressement en cas de surendettement mentionne qu’il est de plein droit caduc quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, adressée au débiteur d’avoir à exécuter ses obligations.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet durant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

En outre, il ressort du décompte produit par le bailleur que le plan de surendettement octroyé à Monsieur [U] [V] n’a pas été respecté par ce dernier, dès lors que les paiements effectués à compter du 12 juin 2024 ne couvraient pas le loyer et les charges courantes outre les mensualités dues en vertu du plan. De même, il ressort de ce même décompte que les sommes dues en vertu du plan n’ont pas été réglées dans le délai de 15 jours suivant la mise en demeure du 19 octobre 2024. En effet, le règlement des frais sollicités n’est intervenu que le 10 décembre 2024.

Ainsi, un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Monsieur [U] [V] le 14 novembre 2024. Or, il est établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 26 décembre 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 6 avril 2010 à compter du 26 décembre 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution . En outre, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour autoriser la séquestration des meubles et objets garnissant le logement. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 6 avril 2010, du commandement de payer délivré le 14 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 12 mai 2025 que la SCI ESL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire la somme de 183,35 euros imputée au locataire pour des frais.

Ainsi, Monsieur [U] [V] sera condamné à payer à la SCI ESL la somme de 3 142,36 euros actualisée au 12 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [U] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 décembre 2024. Monsieur [U] [V] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ne justifie pas de sa situation personnelle et financière mais déclare des ressources de 1 300 à 2 000 euros par mois et indique ne pas avoir d’enfant à charge. Bien qu’il déclare ne pas avoir d’autre dette, il ressort du plan de surendettement arrêté en 2024 qu’il était redevable d’un total de 10 000 euros au 12 juin 2024. Il propose toutefois de régler 100 euros par mois en sus du loyer courant. Il ressort en outre des éléments communiqués que Monsieur [U] [V] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience. Il apparaît donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

En outre, la SCI ESL n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [V] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [U] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de le condamner à verser à la SCI ESL la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SCI ESL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 avril 2010 entre la SCI ESL d’une part, et Monsieur [U] [V] d’autre part, concernant les locaux situés 6 bis rue Jules Moreau à AUXERRE, sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la SCI ESL la somme de 3 142,36 euros (trois mille cent quarante-deux euros et trente-six centimes) au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 12 mai 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 février 2025 ;

AUTORISE Monsieur [U] [V] à s’acquitter de la dette en 32 mois (trente-deux mois), en procédant à 31 versements (trente et un versements) de 100 euros (cent euros) et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

— à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en outre, dans ce cas, Monsieur [U] [V] à payer à la SCI ESL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

REJETTE la demande d’autorisation de séquestration des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] à payer à la SCI ESL la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 novembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,