COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00005 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3OE

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Romain LEONARD

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Romain LEONARD, avocat au barreau de Nîmes, substitué par M^e Alexandra BOISTAME, avocat au barreau de Nîmes

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de M^me Angélique VINCENT-VIRY, greffière

DEBATS : le 3 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2022, M. [G] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [S] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros.

Par lettre du recommandé avec accusé de réception du 22 avril 2024, le conseil de M.[G] [Z] l’a mis en demeure de s’aquitter de l’arriéré locatif d’un montant de 5 628 euros, de communiquer l’attestation d’assurance contre les risques locatifs, d’assurer un usage paisible des lieux et cesser les troubles anormaux de visinage et enfin de mettre fin à la domiciliation non autorisée de l’activité professionnelle de sa compagne.

Puis par actes de commissaire de justice du 28 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire d’une part un commandement de payer la somme principale de 6 313 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et d’autre part un commadement de justifier de l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois..

La commsission de coordinaton des actions de prévention des expulsions locatives du [Localité 7] a été informé le 29 mai 2024 de la situation du locataire.

Reprochant à M. [S] [K] de n’avoir pas régularisé la situation, par acte du 26 septembre 2024, M. [G] [Z] l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon pour faire prononcer la résiliation du bail pour manquement de M. [S] [K] à l’obligation de régler les loyers et défaut d’assurance, ou subsidairement constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [K], et ce sous astreinte, avec le recours aux matériels nécessaires et avec établissement d’un état des lieux sortant, être autorisé à entreposer dans un lieu approprié les meubles laissés sur place et obtenir la condamnation de M. [S] [K] au paiement des sommes suivantes :

—  6 945 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, d’un montant actuel de 590 euros,

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 décembre 2024, M. [G] [Z], représenté, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il a soutenu que le bail mentionné comme portant sur une résidence secondaire devait être requalifié en bail portant sur l’habitation principale, le logement constitutant le domicile habituel du défendeur.

Il a argué des manquements répétés de son locataire à ses obligations de payer les loyers, de produire une attestation d’assruance. Il a ajouté que les voisins de M. [S] [K] se sont plaints des agissements de ce locataires avec des violences conjugales commises par sa compagne.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1.Sur la requalification du bail

Il est mentionné au contrat de location qu’il porte sur une résidence secondaire.

Cette qualification erronée, certainement pour échapper aux dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989, doit être rectifiée, étant précisé qu’il ressort des différents courriers et actes de commissaire de justice remis au locataire que le logement loué est habituellement occupé par M. [S] [K] et constitue son adresse principale.

Le bail sera dès lors soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.Sur la demande de résiliation du bail

2.1 Sur la recevabilité

M. [G] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualtié de locataire et d’en justifier lors de la remise des clès puis, chaque année, à la demande du bailleur.

De même, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, même partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure du 22 avril 2024 et le commandement de payer qui lui a été signifié le 28 mai 2024, M. [S] [K] n’a manifestement pas réglé la dette locative.

M. [G] [Z] verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2024, M. [S] [K] lui devait la somme de 6 945 euros, comprenant l’échéance du mois d’août 2024. Le dernier versement effectué par le locataire est en date du mois d’octobre 2023 et n’est que aprtiel (400€).

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, de 6 945 euros, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Il ne justifie pas davatage avoir remis au bailleur, malgré ses demandes réitérées, l’attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Compte-tenu du montant de l 'arriéré locatif, mis en perspective avec la durée du bail, et de l’absence de communication d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs, la gravité du manquement du locataire à ses obligations découlant du bail et sa réitération sont suffisamment caractérisées et elles sont de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [S] [K] et son expulsion.

Il n’est, en revanche, pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte, le recours à la force publique en cas de nécessité paraissant suffisant pour garantir la bonne exécution de la décision d’expulsion. Cette demande sera rejetée.

Il n’est, par ailleurs, pas utile de rappeler les modalités pratiques de l’expulsion et notamment le recours en cas de besoin à un serrurier, ni celles de l’établissement d’un état des lieux par commissaire de Justice en l’absence de possibilité d’établir à l’amiable un état des lieux sortant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 590 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [G] [Z] ou à son mandataire.

3.Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [S] [K] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [G] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE le bail d’habitation conclu le 1er novembre 2022 entre M.[G] [Z], d’une part, et M. [S] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], en bail d’haibtation portant sur la résidence principale et soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation aux torts de M. [G] [Z],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 31 août 2024,

ORDONNE à M. [S] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 590 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 6 945 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024, incluant l’échéance d’août 2024,

DÉBOUTE M. [G] [Z] du surplus de sa demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [S] [K] à payer à M. [G] [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [K] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 26 septembre 2024 et des deux commandements du 28 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommés.

La Greffière La Juge