Minute N° 24/195

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 22/03137 – N° Portalis DB3F-W-B7G-JH6J

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.N.C. [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 11] n° 807.557.640

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [V], [K] [T]

né le 03 Mars 1935 à [Localité 13] ( TUNISIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-pascal TRICARICO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [A], [F], [Z] [J] épouse [T]

née le 12 Décembre 1935 à [Localité 9] (84)

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-pascal TRICARICO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [L], [N], [B], [P] [T] épouse [Y]

née le 13 Octobre 1963 à [Localité 9] (84)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-pascal TRICARICO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat à Titre Temporaire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 01 Octobre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :M^e Pierre-françois GIUDICELLI

Expédition à :M^e Jacques MOUTOT

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié passé en l’étude de Maître [U], Notaire à [Localité 12], en date du 11 décembre 2014, M. [V] [T] et Mme [A] [O] épouse [T], Mme [L] [T] épouse [Y] ont donné à bail commercial à la SNC Café du Pont pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2015 pour se terminer le 31 décembre 2024, un immeuble comprenant un garage au sous-sol, local commercial au rez-de-chaussée et un appartement avec terrasse au premier étage, situé [Adresse 2] à [Localité 14], pour l’exercice d’une activité de « bar, débit de boissons, snack, presse, tabacs, jeux de la société Française des jeux, hors PMU, à l’exclusion de toute autre même temporairement », moyennant un loyer annuel de 19 200 euros payable en douze termes égaux de 1 600 euros.

En raison de désordres affectant les locaux loués, une expertise amiable a été organisée le 3 août 2020 par le cabinet ELLYPSS , lequel a conclu à l’existence de problèmes structurels affectant le bâtiment et préconisent établissement d’un diagnostic structurel par un ingénieur afin de valider les travaux réalisés et calculer les renforts nécessaires à réaliser afin de pérenniser le bien.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 septembre 2020, la SNC [Adresse 10] a adressé copie de ce rapport de visite aux consorts [T] et les a invités à faire procéder en urgence aux travaux de réparations, demande renouvelée selon la même forme le 23 octobre 2020.

Par exploit du 7 décembre 2020, la SNC Café du Pont a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise, demande à laquelle il a été fait droit par une ordonnance du 18 mai 2021.

L’expert judiciaire, M. [G], désigné en remplacement de M. [C] selon ordonnance du 2 juin 2021, a déposé son rapport le 1er juin 2022.

Par exploit en date du 25 novembre 2022, la SNC [Adresse 10] a fait assigner M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de les voir condamner à effectuer les travaux de réparations préconisés par l’expert judiciaire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, la SNC Café du Pont a conclu comme suit:

— dire et juger que M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T], bailleurs, ont manqué à leurs obligations contractuelles et notamment à leur obligation de délivrance conforme et à leur obligation de jouissance paisible ;

— condamner M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] à effectuer les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire qui leur incombent en leur qualité de bailleurs et, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouter M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise amiable et judiciaire.

La SNC [Adresse 10] expose, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, qu’aux termes du bail, le bailleur a à sa charge les réparations afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Elle fait valoir que l’expert judiciaire a conclu que les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage et sont de nature à le rendre impropre à sa destination et cet expert a préconisé l’intervention d’un bureau d’étude et du suivi du chantier par un maître d’oeuvre.

Par conclusions signifiées par RPVA le 20 mars 2024, M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] ont conclu comme suit :

— débouter la SNC Café du Pont de ses demandes,

— la condamner aux dépens.

Les défendeurs font valoir qu’aux termes du bail commercial, le preneur a à sa seule charge « toutes les autres réparations grosses ou menues.

Ils expliquent avoir missionné un maître d’oeuvre, le cabinet d’architecture AB Architecture qui a fait établir un devis de réparation et préparé le dossier de demande de déclaration préalable de travaux; qu’une demande de déclaration préalable a été déposée en mairie et a fait l’objet d’un récépissé le 27 février 2023; que la mairie a rendu un arrêté le 28 mars 2023 de non opposition aux travaux; qu’un nouveau devis a été établi le 4 décembre 2023 et que les travaux de pose de la charpente sont prévus pour commencer au mois d’avril 2024.

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Rapport d’expertise judiciaire :

L’expert a décrit les désordres comme suit :

« L’immeuble souffre d’un gros problème de toiture (toiture fuyarde dans la montée d’escalier), ce qui rend le premier étage impropre à sa destination (logement suivant Bail du 11 décembre 2014).

Nota : le principe aux risques d’incendie entre l’entité commerce au RDC et logement au premier étage n’est pas respecté, il n’existe aucun coupe-feu conforme aux règlementations en vigueurs.

On notera également un problème de stabilité sur la toiture qui couvre le dit logement. Ce désordre engendre un problème structurel. Notamment affaissement du plancher qui a provoqué des fissures sur les cloisons et une brèche verticale sur la façade principale sur l'[Adresse 8].

On notera également un problème de fuite en un point sur la toiture terrasse accessible du premier étage.

Et sur cette même toiture terrasse un garde-corps existant est non conforme aux normes en vigueurs.

En ce qui concerne le plancher haut du sous-sol (plancher rdc du commerce) celui-ci, le système constructif reste surprenant, toutefois certains éléments doivent être supprimés comme les poutres pourries, la mezzanine, ceci au risque de s’effondrer.

On notera une toiture faisant des vagues avec un arêtier déformé, ainsi que la rive. Les petites réparations effectuées sur cette toiture relèvent d’un « bricolage ». La toiture de l’immeuble est vétuste, elle n’a jamais fait l’objet d’un diagnostic sérieux

On notera un plafond en très mauvais état, les pièces maîtresses de la charpente exercent une poussée sur les murs périphériques « Efforts tranchants » et créent des fissures et une brèche verticale sur le mur maître en le poussant vers l’extérieur. On retrouve le même phénomène de poussée des deux pannes jointes, ces mouvements déstabilisent la structure et exercent une poussée et un mouvement de torsion au point d’ancrage. Une brèche verticale démarre de l’égouts de la toiture (bord du toit) et descend verticalement jusqu’au niveau du plancher du premier étage. Le mur séparatif avec l’immeuble voisin subit lui aussi une poussée verticale due aux poussées des pannes de la charpente. Un affaissement du plancher vers la cloison centrale a provoqué une fissuration horizontale des cloisons et une faïençage sur le carrelage… Le plancher du couloir s’est affaissé et descend vers la cloison».

L’expert judiciaire en conclut que les dommages constatés compromettent la solidité de l’ouvrage si les travaux de réparations ne sont pas engagés et relève que le logement au premier étage reste impropre à sa destination . Il préconise l’intervention d’un bureau d’étude afin de définir les prescriptions techniques à mettre en place et un suivi du chantier par un maître d’oeuvre.

L’expert a conclu à la nécessité de remplacer la toiture, d’effectuer un sondage et un traitement des poutres et pannes existantes, à remplacer par des bois neufs et traités si celles-ci ne peuvent être remplacées ainsi qu’une intervention sur le bâti existant, notamment en un traitement et reprise des fissures, une intervention de reprise de la structure suivant calcul d’un ingénieur béton armé et la mise en oeuvre d’une ceinture au béton armé (arase-chaînage) et des reprises d’angle au niveau du plancher bois.

Sur la base des devis produits par le locataire, l’expert a chiffré approximativement les travaux de reprises à la somme de 57 638 euros.

2. La prise en charge des travaux :

Aux termes des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, avec tous ses accessoires. Il doit entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Il est rappelé que cette obligation de délivrance perdure tout au long du bail et ses renouvellements, de sorte que la durée d’occupation par le même locataire importe peu dans la mesure où le propriétaire doit veiller de façon constante à l’entretien de son immeuble.

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article R. 145-35 du code de commerce issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, applicable aux baux conclus à compter du 5 novembre 2014, comme en l’espèce, ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ni les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations.

Le bail comprend une clause intitulée « Charges et conditions » aux termes de laquelle il est mentionné que le bailleur aura à sa charge les réparations afférentes aux murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. Le preneur quant à lui assume les autres réparations, grosses ou menues, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrines, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture, les peintures intérieures et extérieures, sauf si ces réparations sont occasionnées par vétusté ou force majeure.

Les désordres tels que décrits par l’expert judiciaire concernent la toiture ainsi que les murs, qualifiés de désordres structurels rendant l’immeuble impropre à sa destination et qui comme tels relèvent des obligations de réparation pesant sur le bailleur.

Pour conclure au débouté de la SNC [Adresse 10] de sa demande d’exécution de travaux sous astreinte, les consorts [T] font état des diligences qu’ils ont entreprises à cette fin, à savoir :

— établissement d’un devis de réparation datée du 27 février 2023, pour un montant de 35 035 euros, concernant la réfection de la charpente et couverture avec étanchéité du toit terrasse,

— préparation d’un dossier de demande de déclaration préalable de travaux et récépissé de la demande de déclaration préalable datée du 27 février 2023,

— un arrêté de la commune de [Localité 15] de non opposition à la déclaration préalable en date du 28 mars 2023.

Les défendeurs exposent que l’entreprise qui avait établi le premier devis n’ayant pas donné suite, le maître d’oeuvre a fait établir un nouveau devis par une autre entreprise, la société TGH Vallée du Rhône, devis établi le 4 décembre 2023 pour un montant de 50 514,72 euros s’agissant de la réfection complète de la toiture.

Ainsi que le fait valoir la SNC [Adresse 10], ce devis ne concerne pas la totalité des désordres relevés par l’expert judiciaire.

Sont en effet notamment absents les désordres relatifs aux fissures et brèches existantes, à la déformation des planchers, au remplacement éventuel des poutres et pannes existantes qui exercent un phénomène de poussée sur la structure de la charpente.

Ce devis comporte en outre la mention suivante: « Note importante : les plafonds existants sont suspendus à la charpente bois. Lors de la dépose de la charpente sera effectué, les plafonds vont être détruits. Il conviendra de prévoir la réfection de l’ensemble des plafonds existants par une entreprise qualifiée. Il en va de même pour les réseaux électriques gain de ventilation éventuelle, luminaires etc… présents au-dessus des plafonds ».

Si les défendeurs produisent une lettre du maître d’oeuvre AB Architecture datée du 5 décembre 2023, prévoyant un démarrage des travaux en janvier 2024 et se déroulant jusqu’en avril 2024, ainsi qu’un contrat de marché de travaux signé avec l’entreprise TGH prévoyant la livraison de l’ouvrage au 10 mai 2024, il n’est pas justifié de l’exécution de ces travaux ni de la date de livraison de l’ouvrage par la production d’un procès-verbal de réception.

C’est pourquoi, il sera fait droit à la demande de la SNC [Adresse 10] dans les conditions du dispositif ci-après.

3. Les dommages intérêts :

La SNC Café du Pont rappelle qu’elle a attiré l’attention des bailleurs sur l’existence des désordres depuis plus de deux ans sans provoquer aucune réaction de leur part, ceux-ci restant totalement taisant, de sorte qu’elle considère que leur résistance est dès lors particulièrement malveillante et flagrante.

Informés à deux reprises en 2020 de l’existence de désordres graves affectant les locaux loués, les bailleurs auxquels les réparations incombaient, n’ont pris aucune disposition pour y remédier avant de faire établir un premier devis de réparation le 27 février 2023, nonobstant un rapport d’expertise judiciaire déposé le 1er juin 2022.

En conséquence de quoi, les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts par application de l’article 1231 du Code civil.

4. Sur les frais du procès :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de M. [V] [T] et Mme [A] [O] épouse [T], Mme [L] [T] épouse [Y] qui succombent en leur défense.

Il y a lieu également de les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire,statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamne M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] à effectuer les travaux de réparation préconisés par l’expert judiciaire et, ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard, astreinte qui courra à compter du premier jour du quatrième mois suivant la signification du présent jugement, pendant un délai de trois mois, passé lequel délai il sera à nouveau statué sur l’astreinte;

Condamne M. [V] [T], Mme [A] [J] épouse [T] et Mme [L] [Y] [T] à payer à la SNC [Adresse 10] la somme de 5 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive ;

Condamne M. [V] [T] et Mme [A] [O] épouse [T], Mme [L] [T] épouse [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du rapport d’expertise;

Condamne M. [V] [T] et Mme [A] [O] épouse [T], Mme [L] [T] épouse [Y] à payer à la SNC Café du Pont la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT