TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2024

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N° du dossier : N° RG 24/00500 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3NR

Minute : n° 24/513

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Monsieur [U] [P]

né le 18 Juillet 1941 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Frédéric GAULT, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

S.A.S.U. INSA agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 14 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :05/11/2024

exécutoire & expédition

à :M^e GAULT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 décembre 2017, complété par un avenant du 16 février 2018, M. [U] [P] a donné à bail, pour une durée de 9 années à compter du jour dudit contrat, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] (84)à M. [C] [H], moyennant un loyer annuel de 19 200,00 euros, payable mensuellement, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 100,00 euros.

Le locataire s’est également acquitté d’un dépôt de garantie d’un montant de 3 200,00 euros.

Ces locaux commerciaux sont à usage de restauration traditionnelle.

Ce bail prévoyait une faculté de substitution du preneur au profit d’une société dénommée Inesa. Toutefois, si M. [H] a créé une société Insa, et non Inesa, et si celle-ci occupe actuellement les locaux loués, selon le bailleur, aucun bail n’a été régularisé avec cette société.

Ce bail contient par ailleurs une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis janvier 2020, et ce malgré la délivrance au preneur et à la société occupante des lieux, le 1er mars 2024, d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, M. [U] [P] a fait citer, par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, M. [C] [H], en qualité de gérant de la S.A.S.U. Insa, seul ce dernier étant visé par la fiche de signification de cette assignation, devant la présente juridiction aux fins de voir :

— déclarer la demande de M. [U] [P] recevable et bien fondée, et en conséquence,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 5.12.2017 conclu entre M. [W] [P] et M. [H] [C] par suite du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 01.03.2024, resté infructueux,

En conséquence,

— juger que M. [H] [C] est occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 3],

— condamner M. [H] [C] et tous occupants de son chef à quitter les lieux loués sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés du local commercial,

— ordonner l’expulsion de M. [H] [C] ainsi que de tous occupants de son chef du local loué sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tel garde meubles qu’il plaira au commissaire de justice de justice saisi de désigner, aux frais, risques et périls de M. [H] [C], en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner M. [H] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 35819,00 euros au titre des loyers et charges échus au 01.04.2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire) et jusqu’à parfait paiement, en application de l’article 1343-1 du code civil,

— fixer et condamner, à titre provisionnel, M. [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01.04.2024 et jusqu’à complète libération des lieux, égale au montant du loyer soit la somme de 1 675,00 euros,

— autoriser M. [W] [P] à conserver par devers lui la somme de 3 200,00 euros versée par le locataire au titre du dépôt de garantie visé dans le bail, à titre provisionnel à valoir sur de légitimes dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice,

— condamner M. [H] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 2000,00 euros au titre d’une indemnité sur les frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que, dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par le commissaire de justice par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12/12/1996 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [H] [C] aux entiers dépens comprenant les frais du commandement infructueux du 01.03.2024.

A l’audience, M. [P], qui est représenté, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement cité, M. [C] [H] n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre M. [U] [P] et M. [C] [H] contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “Il est expressément convenu entre les parties […] qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une seule clause des présentes, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après simple commandement de payer resté infructueux, ou une simple mise en demeure contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause”.

Il est établi par le décompte versé aux débats que M. [H] n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de janvier 2020. Le commandement de payer délivré le 1er mars 2024 à ce locataire mais également à la S.A.S.U. Insa, occupant les lieux selon le bailleur, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, M. [H] n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 34 144,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

M. [C] [H], qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 2 avril 2024, date à laquelle le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser. Il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque la société bailleresse peut faire procéder à l’expulsion du locataire en cas de maintien dans les lieux de celui-ci au-delà du délai accordé ci-avant.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l’obligation de M. [H] de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de M. [C] [H] s’élève à la somme de 35 819,00 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de mars 2024 inclus, étant observé que seul le loyer net (1 675,00 euros), et non la provision sur charges, est réclamé pour ce dernier mois.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner M. [C] [H] à payer cette somme à M. [U] [P], à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 34 144,00 euros et à compter du 25 septembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer (hors charges, conformément à la demande) le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois d’avril 2024. M. [H] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande relative au dépôt de garantie :

Il est prévu à l’article 4 du bail commercial conclu entre M. [H] et M. [P], relatif à l’application de la clause résolutoire, “qu’en cas de résiliation forcée provenant du fait du preneur, le dépôt de garantie versé par lui demeurerait acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de ses droits à tous dommages et intérêts”.

En application de cette clause, il y a lieu de dire que M. [P] pourra conserver le dépôt de garantie versé par M. [H], d’un montant de 3 200,00 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [H], qui succombe, supportera les dépens de la présente instance et versera à M. [P], qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire M. [C] [H], relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 7]), propriété de M. [U] [P], s’est trouvé résilié de plein droit le 2 avril 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, M. [C] [H] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [H] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, dont la S.A.S.U. Insa selon le bailleur, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette obligation de quitter les lieux d’une astreinte,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [C] [H] à payer à M. [U] [P], à titre provisionnel:

— la somme de TRENTE CINQ MILLE HUIT CENT DIX NEUF EUROS (35 819,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 sur la somme de 34 144,00 euros et à compter du 25 septembre 2024 pour le surplus, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de février 2024 et du loyer net (hors charges) pour le mois de mars 2024,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer (hors charges) à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

DISONS que le dépôt de garantie versé par M. [C] [H] au début du bail, d’un montant de TROIS MILLE DEUX CENTS EUROS (3 200,00 EUR), restera acquis à M. [U] [P], bailleur,

CONDAMNONS M. [C] [H] à payer à M. [U] [P] la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [C] [H] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 1er mars 2024, assignation en justice du 25 septembre 2024…),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT