TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53956 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAH5

N° : 3

Assignation du :

04 Juin 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 22 janvier 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame la Maire de la VILLE DE [Localité 6], représentant ladite Ville

L’Hôtel de Ville, Direction des Affaires Juridiques

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

Madame [E] [B]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, la VILLE DE PARIS a assigné selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de PARIS Madame [E] [B] aux fins de la voir notamment condamner au paiement d’une amende civile pour avoir mis en location meublée l’appartement qu’elle possède au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 1] PARIS.

Après un premier renvoi octroyé à la demande de la défenderesse, l’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2025.

A cette audience, la VILLE DE PARIS soutient oralement les termes de son assignation et sollicite du Président du Tribunal judiciaire de :

— constater l’infraction commise par la partie défenderesse,

— condamner Madame [B] à une amende civile de 100.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la VILLE DE [Localité 6] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— condamner Madame [B] au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Madame [B] sollicite :

« Vu les dispositions des articles L.637-1 et L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article 2224 du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A titre principal :

— JUGER que la Ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ;

— JUGER que Madame [E] [B] a toujours respecté la réglementation en vigueur relatives aux locations en meublés de tourisme ;

— JUGER de la bonne foi de Madame [E] [B] ;

— JUGER que le changement d’usage reprochée par la Ville de [Localité 6] est intervenu avant le 21 novembre 2024 ;

— ECARTER toute application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation ;

— JUGER que l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

— JUGER que la Ville de [Localité 6] ne démontre pas l’usage d’habitation du local au 1 er janvier 1970;

En conséquence :

— DEBOUTER la Ville de [Localité 6] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’encontre de Madame [E] [B] ;

— DEBOUTER la Ville de [Localité 6] de sa demande de condamnation à la somme de 100.000 euros au titre de l’article 651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

— DEBOUTER la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses autres prétentions, fins, conclusions et conclusions ultérieurs ;

A titre subsidiaire,

— JUGER de la bonne foi et des diligences de Madame [E] [B] ;

— JUGER de la situation personnelle et financière de Madame [E] [B] et de sa coopération avec la Ville de [Localité 6] ;

— JUGER la cessation totale de la supposée infraction ;

— JUGER que la Ville de [Localité 6] ne démontre pas l’usage d’habitation du local au 1 er janvier 1970 ;

— JUGER qu’aucune infraction n’est caractérisée durant la période précédant le 21 novembre 2024 ;

— ECARTER la période antérieure au 21 novembre 2024 du quantum des gains issu de la supposée infraction ;

En conséquence :

— CONDAMNER Madame [E] [B] à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation présumée et de sa coopération avec la Ville de [Localité 6].

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Président du Tribunal ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

— JUGER que le montant de 100.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

— JUGER de la bonne foi et des diligences de Madame [E] [B] ;

— JUGER de la situation personnelle et financière de Madame [E] [B] et de sa coopération avec la Ville de [Localité 6] ;

— JUGER la cessation totale de la supposée infraction ;

— JUGER que la Ville de [Localité 6] ne démontre pas l’usage d’habitation du local au 1 er janvier 1970;

— ECARTER la période antérieure au 21 novembre 2024 du quantum des gains issu de la supposée infraction ;

En conséquence :

— CONDAMNER Madame [E] [B] à une somme qui ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal judiciaire de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause :

— ECARTER la période d’infraction présumée antérieure au 4 juin 2020 car prescrite ;

— JUGER que l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’Ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’applique pour la période antérieure au 21 novembre 2024 ;

— ECARTER l’application de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 quant à la détermination de l’usage d’habitation du local au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation pour la période antérieure au 21 novembre 2024 ;

— JUGER que l’équité ne commande pas que Madame [E] [B] soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— CONDAMNER la Ville de [Localité 6] à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code procédure civile ;

— CONDAMNER la Ville de [Localité 6] aux entiers dépens d’instance ;

— ECARTER l’exécution provisoire."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la loi applicable au litige

Dans un avis du 10 avril 2025 (Avis de la Cour de cassation, 3e Civ., 10 avril 2025 , n° 25-70.002, publié), la Cour de cassation a énoncé que :

« Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne ».

Madame [B] soutient que les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, ne sont pas applicables au présent litige aux motifs, d’une part, que le changement d’usage illicite, à supposer qu’il puisse être retenu, est intervenu « a minima en janvier 2020 », date des premières locations de courte durée du bien litigieux, soit antérieurement à la loi du 19 novembre 2024.

Toutefois, l’article L.631-7, dernier alinéa, du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, disposait que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientè le de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Ce même texte dispose, dans sa rédaction actuelle, que « le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Il en résulte que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage et que, par conséquent, les nouvelles dispositions issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, entrée en vigueur le 21 novembre 2024, sont applicables dès lors qu’une location est intervenue après cette date, peu important la date des premières locations.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats par la VILLE DE [Localité 6] que les locations en meublé de tourisme se sont poursuivies après le 21 novembre 2024 et ce, jusqu’en février 2025, l’annonce étant toujours active le 24 février 2025.

La détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation doit donc s’effectuer à l’aune des critères de la loi nouvelle.

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans sa rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au présent litige :

« Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L.631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100.000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir:

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, soit au cours des 30 années précédant la contestation de l’usage, sauf pour les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation en tant que meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, soit la location de villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ; ces dispositions excluent, notamment, la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas quatre mois par an, la location d’un meublé résidence principale et la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité.

La preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la VILLE DE [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en œuvre en l’espèce.

Sur l’usage d’habitation

Il résulte des pièces produites par la VILLE DE [Localité 6], et notamment du constat de location meublée touristique du 4 avril 2025 établi par un contrôleur assermenté, que Madame [B] a mis son appartement meublé situé au [Adresse 1] [Localité 6] en location via la plate-forme numérique AIRBNB.

Ce logement n’est pas sa résidence principale dès lors que Madame [B] demeure à [Localité 7], que le local est déclaré en location saisonnière auprès des services fiscaux et qu’une déclaration en ligne de location meublée a été effectuée le 14 mai 2021, en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme, au nom de Madame [B]. Ces éléments résultent du constat précité de l’agent assermenté.

Les pièces produites par la VILLE DE [Localité 6] démontrent par ailleurs que le local a été affecté à un usage d’habitation au cours des trente années précédant la contestation de l’usage.

En effet, la VILLE DE [Localité 6] verse aux débats :

— la fiche de révision foncière de modèle H2 signée et datée du 5 août 1976, laquelle indique que l’appartement constituant le lot n°4 de l’ensemble immobilier précité, soit celui dont Madame [B] est devenu propriétaire par la suite, est occupé par Madame [A] [D] pour un loyer de 9.600 francs au 1er janvier 1976,

— l’acte de vente du 6 mars 2015 entre les vendeurs de cet appartement et Madame [C], étant précisé que cet acte précise qu’il s’agit d’un appartement composé d’une entrée, d’une cuisine, d’une salle de bains avec WC et séjour pour une superficie de 29,27 mètres carrés. Il n’apparaît pas aux termes de cet acte que le règlement de copropriété ou tout autre acte postérieur confère à ce bien un usage commercial.

La défenderesse soutient que la VILLE DE [Localité 6] ne rapporte pas la preuve de l’usage d’habitation, en l’absence de production d’une fiche H2 et de tout élément probant de cet usage au 1er janvier 1970 ou au cours des trente dernières années. Elle ajoute que les documents versés aux débats sont illisibles ou sans lien direct avec l’usage effectif du bien.

Mais la preuve de l’usage d’habitation peut se faire par tous moyens et, en application des dispositions précitées, issues de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, l’usage d’habitation ne doit plus être établi au 1er janvier 1970 ; il peut désormais l’être, soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage.

En l’espèce, la VILLE DE [Localité 6] produit des documents attestant de l’usage d’habitation du local litigieux à plusieurs moments au cours des trente années précédant la présente procédure. Ces documents sont, s’agissant des mentions utiles, parfaitement lisibles.

Il s’ensuit que la preuve de l’usage d’habitation est établie par la VILLE DE [Localité 6] et que, par conséquent, Madame [B] a changé, sans autorisation préalable, l’usage de son bien, au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Il ressort du constat de location touristique et des relevés communiqués par la plateforme Airbnb que le bien a été loué en 2020 à hauteur de 205 nuitées, en 2021 à hauteur de 322 nuitées, en 2022 à hauteur de 345 nuitées, en 2023 à hauteur de 342 nuitées, en 2024 à hauteur de 333 nuitées. Les nuitées pour l’année 2025 sont établies à hauteur de 49 nuitées.

Concernant les gains tirés des locations illicites, les relevés AIRBNB des transactions transmis par l’application de réservation font état pour l’année 2024 d’un gain à hauteur de 39.332,69 euros.

La VILLE DE [Localité 6] estime que, sur la période allant de 2020 à 2025, le montant des gains de Madame [B] peuvent s’établir à la somme de 210.672 euros.

En outre, la partie demanderesse précise qu’ une location licite aurait généré un gain de 58.962 euros, ce qui représente une différence de 151.710 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation s’élève à 261.000 euros.

La défenderesse conteste le caractère intentionnel de la violation de la législation, précisant que Madame [B], ignorait la réglementation en vigueur jusqu’à la réception de la lettre de la ville de [Localité 6] le 31 janvier 2025. Elle expose avoir fait preuve de bonne foi, avoir immédiatement coopéré avec les services de la VILLE DE [Localité 6] et avoir retiré son bien du marché de la location de courte durée à la suite de la visite du contrôleur assermenté. Elle ajoute qu’elle n’a jamais poursuivi un objectif d’enrichissement personnel et que la location lui permettait uniquement de couvrir les charges et taxes afférentes au logement.

Toutefois, l’ignorance alléguée de la réglementation applicable ne caractérise pas la bonne foi.

De même, le coût financier des charges de l’appartement litigieux ne saurait justifier une location illicite.

Il doit en revanche être porté au crédit de la défenderesse qu’elle a communiqué l’intégralité des documents réclamés par les services de la VILLE DE [Localité 6] et coopéré avec ces derniers.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré et de la coopération de la défenderesse, l’amende civile sera fixée à 39.000 euros.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Madame [B] sera tenue aux dépens et, par suite, condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros à la VILLE DE [Localité 6] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [E] [B] à une amende civile de 39.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la VILLE DE [Localité 6] ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamne Madame [E] [B] aux dépens ;

Condamne Madame [E] [B] à payer à la VILLE DE [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI