TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 DÉCEMBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00411 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KF52

Minute : n°

PRÉSIDENT : Olivier LEFRANCQ

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

Monsieur [P] [K] exerçant sous l’enseigne “STUDIO 6LEXX”, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [P] [K], pris en sa qualité personnelle et en sa qualité de représentant de l’entreprise

né le 05 Février 1978 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Christophe HUGUENIN-VIRCHAUX, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Y]

né le 03 Octobre 1962 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représenté par M^e Christèle CLABEAUT, avocat au barreau de NIMES

S.C.I. SUD IMMO prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Christèle CLABEAUT, avocat au barreau de NIMES

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 10 Novembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :08/12/2025

exécutoire & expédition

à :M^e HUGUENIN VIRCHAUX

expédition à :M^e CLABEAUT

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un contrat de bail commercial avec effet au 15/10/23, M [G] [Y], gérant de la SCI SUD IMMO donnait à bail un bien immobilier sis [Adresse 3], à M [P] [K], entreprise individuelle exerçant sous l’enseigne “Studio 6 Lexx” en sa qualité de représentant légal.

Le bail mentionnait que le local était loué dans le cadre d’une activité de “studio d’enregistrement individuel”, des aménagements du local étant permis à M [K] en contre-partie d’une dispense de règlement des premiers loyers jusqu’au mois de décembre 2023 compris.

Alors que l’activité professionnelle de M [K] débutait, M [Y] est venu habiter dans un local attenant dans le même ensemble immobilier propriété de la SCI SUD IMMO, et les relations entre les parties se sont alors dégradées, M [Y] coupant l’électricité et l’eau et M [K] portant plainte à plusieurs reprises.

Par ordonnance du 16/06/25, le juge des référés, saisi par M [K] ordonnait sous astreinte le rétablissement de l’alimentation en eau et en électricité et faisait interdiction à M [Y] de procéder à la coupure de ces alimentations dans le local commercial loué par M [K] – outre la condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts.

*

Par exploit délivré le 01/09/25, M [K] faisait assigner en référé M [Y] à nouveau, et la SCI SUD IMMO, afin de voir :

Vu I’article 835 du Code de procédure civile,

Vu I’article 1 71 9 du Code civil,

Vu I’article 1219 du Code civil,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la procédure et les pièces,

Déclarer recevables les demandes formulées par Monsieur [P] [W], représentant légal de l’entreprise individuelle exerçant sous l’enseigne «STUDIO 6LEXX ››,

En conséquence,

À titre principal,

Sur l’exception d’inexécution,

Constater le manquement grave de la SCI IMMO aux obligations découlant du contrat de bail régularisé avec Monsieur [P] [W] en sa qualité de représentant légal de l’entreprise exerçant sous l’enseigne « STUDIO 6LEXX ››, du fait des agissements de Monsieur [G] [Y] ;

En conséquence,

Faire droit à l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [P] [K] ;

Dire et juger que Monsieur [P] [K] est autorisé à suspendre le règlement des loyers dus au titre du bail professionnel jusqu’au parfait rétablissement des alimentations en eau et électricité au sein du local loué sis [Adresse 2] ;

À titre subsidiaire,

Sur la demande de consignation des loyers,

Autoriser Monsieur [P] [K], en sa qualité de représentant légal de l’entreprise individuelle exerçant sous l’enseigne “ STUDIO 6LEXX” à consigner les loyers dus à la SCI SUD IMMO auprès de la SCP Charles-Marie NASSER-Catherine [A] sis à L’ISLE-SUR-LA-SORGUE ou, à défaut, à la Caisse des Dépôts et Consignation ;

En tout état de cause,

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Condamner Monsieur [G] [Y] à verser à Monsieur [P] [K] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles avec distraction faite au profit de M^e Christophe HUGUENIN-VIRCHAUX ;

Condamner Monsieur [G] [Y] aux dépens.

*

Par conclusions notifiées le 08/11/25, M [Y] et la SCI demandaient à voir:

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1231-1 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les présentes conclusions et les pièces versées aux débats,

Constater que la SCI SUD IMMO est le bailleur de Monsieur [K] exerçant sous l’enseigne « STUDIO 6LEXX »,

Constater que la SCI SUD IMMO est composée de trois associés, Monsieur [G] [Y], gérant, Monsieur [S] [Y] et Madame [I] [Y] veuve [U],

Juger en conséquence que toute demande formée à l’encontre de la SCI SUD IMMO, composée de trois associés, au titre de condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [G] [Y] à titre personnel, est irrecevable,

Constater que la SCI SUD IMMO respecte bien ses obligations contractuelles au titre du bail commercial signé le 15 octobre 2023,

Constater que Monsieur [K] n’a pas réglé le loyer du mois de juin 2024, du mois de mars 2025 et ne règle plus aucun loyer depuis mai 2025,

Constater que Monsieur [K] n’a jamais réglé la TVA des loyers depuis le mois de janvier 2024,

Juger que les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas remplies,

Juger que la demande de consignation et de suspension des loyers dus à la SCI SUD IMMO sont infondées, injustifiées et abusives,

Rejeter l’intégralité des demandes fins et prétentions de Monsieur [K] formées tant à l’encontre de la SCI SUD IMMO qu’à l’encontre de Monsieur [G] [Y], à titre personnel,

A titre reconventionnel,

Condamner Monsieur [K] à porter et payer une somme 5 820 euros TTC en règlement des loyers dus et de la TVA applicable qui n’a jamais été réglée,

Condamner Monsieur [K] à porter et payer Monsieur [G] [Y] et la SCI SUD IMMO une somme de 2400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’affaire, fixée au 22/09/25, était renvoyée successivement au 27/10/25 puis au 10/11/25 où elle était plaidée et la décision mise en délibéré au 08/12/25.

MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire (article 835 du code de procédure civile).

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1°) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent…

2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée

3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail…(article 1719 du code civil).

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave (article 1219 du code civil).

En l’espèce, il est établi que l’alimentation électrique du local donné à bail commercial pour une activité d’enregistrement audiovisuel (impossible à exercer sans électricité), n’est pas assurée – l’alimentation en eau se limitant, en réalité, aux parties communes de l’immeuble (toilettes, accessibles aux locataires).

En effet, le local loué par M [K] ne dispose pas de compteur électrique.

Il a déjà été jugé en référé 16/06/25 que M [Y], en sa qualité de bailleur, devait rétablir l’alimentation en électricité (ainsi qu’en eau, selon cette décision) et il a été condamné sous astreinte à ce titre.

Les parties s’opposent sur le fait de savoir à qui incombe l’installation d’un tel compteur, propre audit local, eu égard aux termes du contrat.

Le bail prévoit, au titre IV conditions financières :

— “A. [M] : payable après travaux d’aménagement à partir de janvier 2024",

— “Montant du loyer annuel hors charges et hors taxes (en toutes lettres) : 5400 cinq mille quatre cents euros (charges incluses sauf contrat EDF)”.

De ces stipulations du contrat de bail, M [Y] ne saurait tirer la conséquence qu’il est déchargé de l’obligation de livrer un local pourvu d’alimentation électrique.

En effet :

> des “travaux d’aménagement” visés (justifiant la dispense de loyers) mais non détaillés, on ne saurait, sans extrapolation gratuite, déduire qu’ils comprennent l’installation d’un compteur – qu’un particulier ne peut d’ailleurs réaliser lui-même ; il s’agissait, en réalité, manifestement, de l’isolation phonique d’un local dont il est constant qu’il n’était pas spécialement conçu ni équipé pour l’enregistrement de musique (rap).

> quant à la mention “charges incluses sauf contrat EDF”, la notion de contrat ne désigne couramment rien d’autre, en la matière (“contrat EDF”), que les termes dans lesquels est fournie d’électricité au particulier moyennant facturation de sa consommation (d’abonné d’EDF) ; la notion de charges renvoie sans ambiguïté à des dépenses domestiques courantes du locataire d’immeuble, de type gaz, eau, électricité, ou charge d’enlèvement des ordures ménagères par exemple – et si de telles charges, parmi celles-ci, peuvent être parfois comprises dans un loyer, la mention en l’espèce : “charges incluses [dans le loyer] sauf contrat EDF” ne peut ainsi rien signifier d’autre que le fait que la consommation d’électricité est ici expressément exclue des charges comprises dans le loyer ; mais l’installation d’un compteur n’est pas une “charge” au sens de ce terme en matière de location.

S’il s’était agi, pour les parties, de mettre à la charge de M [K], les démarches et frais d’installation d’un compteur électrique propre à son local qui s’est avéré en être dépourvu (le rendant impropre à sa destination), la mention aurait dû en être faite expressément alors que tel n’est pas le cas, non plus qu’il n’est indiqué dans la description du bien, qu’il dépendait d’un immeuble tiers (occupé par M [Y]) pour son alimentation électrique.

Dans ces conditions, et eu égard à l’inertie du bailleur à exécuter son obligation d’assurer l’alimentation électrique indépendante du local loué, et ce malgré l’ordonnance de référé précédente – inertie constatée sur place par procès-verbal de commissaire de justice le 25/03/25 (SCP NASSER [A] pièce 9) – le manquement le la SCI SUD IMMO du fait des agissements de M [Y] (les deux étant assignées, la recevabilité des demandes ne fait pas débat), est assez grave pour qu’il soit fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par M [K] et autoriser celui-ci à suspendre le règlement des loyers jusqu’au rétablissement de l’électricité dans son local, et de l’alimentation en eau de la partie commune de l’immeuble (sanitaires).

Cette suspension opère à partir de la présente décision, M [K] restant tenu des loyers et de la TVA antérieurs.

Le montant de l’arriéré des loyers et TVA antérieurs restant dûs sera à examiner sur pièces au fond, n’y ayant lieu à référé à cet égard (ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite) ; les demandes reconventionnelles de ce chef sont ici rejetées.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile ; les demandes de ce chef seront rejetées.

Partie succombante, M [Y] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dés à présent,

CONSTATONS le manquement grave de la SCI IMMO aux obligations découlant du contrat de bail régularisé avec Monsieur [P] [W] en sa qualité de représentant légal de l’entreprise exerçant sous l’enseigne “ STUDIO 6LEXX”, du fait des agissements de Monsieur [G] [Y] ;

En conséquence,

FAISANT DROIT à l’exception d’inexécution soulevée par Monsieur [P] [K],

AUTORISONS Monsieur [P] [K] à suspendre le règlement des loyers dus à la SCI SUD IMMO au titre du bail professionnel, ce à compter de la présente décision et jusqu’au parfait rétablissement des alimentations en eau des parties communes et en électricité au sein du local loué sis [Adresse 2],

DIT n’y avoir lieu à référé sur le paiement de loyers et TVA pouvant rester dûs, antérieurs à la présente suspension du règlement des loyers,

DEBOUTONS du surplus,

CONDAMNONS Monsieur [G] [Y] aux dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT