N° RG 23/02344 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG2

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 14 MAI 2025

50D

N° RG 23/02344

N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG2

Minute n° 2025/

AFFAIRE :

[K] [P]

[F] [P]

C/

[J] [R]

SAS BAT-IMMO

[Adresse 11]

le :

à

M^e Sébastien BACH

SCP DACHARRY & ASSOCIES

SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [K] [P]

née le 22 Mai 1989 à [Localité 8] (CÔTE-D’IVOIRE)

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 23/02344 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XRG2

Monsieur [F] [P]

né le 16 Décembre 1992 à [Localité 12]

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [R] Entrepreneur Individuel, agissant sous l’enseigne CONCEPT HABITAT

né le 18 Janvier 1965 à [Localité 9] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant en personne, assisté de M^e Sébastien BACH, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS BAT-IMMO, en présence de Monsieur [I], gérant

[Adresse 3]

[Adresse 15]

[Localité 6]

assistés de M^e Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 13 septembre 2019, Monsieur [F] [P] et Madame [K] [P], son épouse, ont acquis de la SAS BAT-IMMO, en état futur d’achèvement, un appartement avec place de stationnement situé dans un immeuble à usage d’habitation [Adresse 7] [Localité 10], dénommé [Adresse 14], livrable à la fin du 3ème trimestre 2020 au plus tard.

En cours de chantier, la maîtrise d’œuvre de l’opération a été attribuée à Monsieur [J] [R], exerçant sous l’enseigne CONCEPT HABITAT.

La livraison est intervenue le 15 février 2022.

Se plaignant de l’absence de levée de différente réserves à livraison et d’un retard générateur d’un préjudice, par acte du 15 mars 2023, les époux [P] ont saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre la SAS BAT-IMMO.

Par acte du 22 mai 2024, la SAS BAT-IMMO a appelé en intervention forcée aux fins de garantie Monsieur [J] [R].

Les instances ont été jointes.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2025 par les époux [P],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 février 2025 par la SAS BAT-IMMO,

Vu les conclusions notifiées le 20 février 2025 par Monsieur [R],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 mars 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 mars 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- SUR LES DEMANDES DES ÉPOUX [P].

A/ AU TITRE DES RÉSERVES.

Le procès-verbal contradictoire de livraison du 15 février 2022 est assorti d’une seule réserve qui a depuis été levée.

Par courrier du 09 mars 2022, les époux [P] notifiaient trois réserves complémentaires, à savoir une difficulté d’écoulement de l’eau du bac à douche, le sous-dimensionnement de la place de parking et la présence d’oiseaux en toiture. Considérant qu’elles n’ont pas été levées malgré deux rappels des 07 et 08 avril 2022, ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 2.190 euros outre 13.000 euros pour la perte d’une place de parking et 10.833,39 euros au titre de la présence des oiseaux.

En application de l’article 1642-1 du code civil, exclusif de l’action en responsabilité contractuelle de droit commun, le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement ne peut être déchargé des vices et non conformités apparents à la livraison avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession.

Les époux [P] sont dépourvus du droit d’agir au titre des nuisances relatives à la présence d’oiseaux et qui concernent les parties communes.

Si le juge de la mise en état n’a pas été saisi d’une fin de non recevoir dans le cadre des dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile, l’article 125 du même code permet que ce moyen, qui est dans le débat, soit relevé d’office.

La demande de ce chef sera donc déclarée irrecevable.

Les réserves subsistantes ont été dénoncées dans le délai d’un mois de l’article 1642-1 du code civil.

Il appartient donc à la SAS BAT-IMMO de démontrer que ces réserves portent sur des vices et désordres qui ne lui sont pas imputables, ce qu’elle ne fait pas.

En ce qui concerne le bac à douche, la SAS BAT-IMMO soutient avoir fait intervenir, aux fins de réparation, la société MOTHES et que celle-ci avait constaté que la fuite provenait d’une intervention des époux [P] qui, en démontant la bonde, ont provoqué le dommage, conduisant ainsi à un refus de garantie opposé par l’assureur Dommages-ouvrage.

Ce bac à douche était équipé d’une bonde extra plate avec siphon et capot.

La facture de la société MOTHES, d’un montant de 3.840 euros TTC dont la société BAT-IMMO sollicite le remboursement à titre reconventionnel, est intitulée “RECHERCHE DE FUITE ET RÉPARATION” et comporte trois postes, à savoir “remplacement de la tuyauterie d’alimentation d’eau de l’appartement n° 21 car l’eau arrivait dans la gaine au compteur du RD chaussée”, “fourniture et pose d’un tube PER de 20dm avec raccord entre le RD Chaussée et l’appartement n° 21 au dernier étage au fond, passage dans la gaine technique dans les combles avec gaines isolées et redescendre dans l’appartement sous goulotte” et enfin “remontage d’un bonde de bac à douche démontée par l’habitant de l’appartement”.

Le coût de chaque poste n’est pas détaillé et les deux premiers sont totalement étrangers au démontage de la bonde auquel les époux [P] contestent avoir procédé, admettant seulement avoir retiré le capot supérieur de celle-ci afin de permettre l’écoulement satisfaisant de l’eau.

L’intervention de la société MOTHES correspond à d’autres dommages que le désordre réservé le 09 mars 2022 et qui, au même titre que dans plusieurs logements de cette résidence, se caractérise par un écoulement insuffisamment rapide de l’eau de la douche qui stagne dans le receveur extra-plat avant de déborder.

L’absence du capot de la bonde ou le démontage de la bonde elle-même dont la fonction consiste à raccorder le receveur au réseau d’évacuation, sont étrangers aux débordements auxquels il n’a pas été remédié par l’intervention de la société MOTHES.

Les époux [P] produisent un devis détaillé de la société TRC 33 qui prévoit la démolition de l’actuel bac à douche et son remplacement après reprise du niveau sous celui-ci avec fourniture et pose d’un siphon d’évacuation pour un montant total de 2.190 euros TTC que la société BAT-IMMO sera condamnée à leur payer, sa demande reconventionnelle étant, par voie de conséquence, rejetée.

En ce qui concerne la place de parking, elle constitue une partie privative et il est sans importance qu’une déclaration de sinistre ait pu être faite à l’assurer Dommages ouvrage dès lors qu’aucune indemnité n’a été versée de ce chef aux époux [P].

Des réserves ont été émises dans le courrier du 09 mars 2022, faisant état d’un défaut de respect de la norme NF P 91-120 d’avril 1996 car il manque 5 cm en profondeur (4,95 m au lieu de 5 m) et 10 cm en largeur (2,40 m au lieu de 2,50 m), les époux [P] annonçant qu’ils allaient rencontrer des difficultés lorsque toutes les places seraient occupées.

Le rapport d’expertise amiable du cabinet ARTHEX 33 réalisée à la demande du syndicat des copropriétaires confirmant ces données n’est cependant pas opposable à la SAS BAT-IMMO faute d’avoir été réalisé contradictoirement à son égard ainsi qu’elle le soutient et il n’est corroboré par aucun élément, le rapport d’expertise Dommages-ouvrage n’ayant pas examiné cette place de parking.

Surtout, alors qu’il n’est pas démontré que la norme précitée ait été contractualisée ou que les dimensions prévues par les plans du permis de construire n’aient pas été respectées, les époux [P] ne démontrent que cette place de stationnement ne permette pas d’y garer sans difficulté un véhicule de dimensions normales ou impose des restrictions d’usage.

La demande sera donc rejetée.

B/ RETARD DE LIVRAISON.

Les époux [P] prétendent au paiement des somme de 5.648,19 euros au titre des frais bancaires et de 3.500 euros au titre de leur préjudice économique et moral, en indemnisation du retard de livraison de leur appartement.

L’acte de vente prévoyait une livraison au plus tard le 30 septembre 2020 et elle a finalement eu lieu le 15 février 2022, faisant ainsi apparaître un retard d’un an, quatre mois et 15 jours.

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, le vendeur, qui était tenu de respecter l’élément essentiel que constitue le délai de livraison, invoque la clause contractuelle de report aux termes de laquelle, en cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension caractérisée par des événements énumérés de manière non exhaustive en pages 16 et 17 de l’acte, l’époque prévue pour l’achèvement serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux. Aucune clause pénale n’est stipulée.

Outre la force majeure, étaient notamment prévues comme causes légitimes les intempéries et phénomènes climatiques, les grèves, la cessation de paiement et l’ouverture de procédures collectives au profit des entreprises ainsi que leur défaillance avec le temps nécessaire à la recherche d’un nouvel intervenant, la résiliation des marchés imputables aux entrepreneurs, les troubles résultant d’hostilités, attentats, cataclysme, accidents de chantier, incendie et inondations, les retards imputables aux fournisseurs de fluides, les travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur ainsi que ses retards de paiement.

En page 17 du même acte, il était stipulé que “pour l’appréciation des événements, ci-dessus évoqués, les parties, d’un commun accord, déclarent s’en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints, le cas échéant, les justificatifs convenus ci-dessus sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds”.

Aussi bien les époux [P], qui n’en contestent pas la légalité, que la SAS BAT-IMMO rappellent ce dispositif par lequel les parties ont convenu que la preuve des causes légitimes de suspension serait établie au moyen d’une attestation du maître d’oeuvre.

Ce processus conventionnel, qui ne concerne pas la constatation de l’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, est dépourvu de toute ambiguïté. Il est en outre conforme à l’article 1356 al 1er du code civil qui dispose que “les contrats sur la preuve sont valables lorsqu’ils portent sur des droits dont les parties ont la libre disposition”, dérogeant ainsi à l’article 1358 du même code et il n’a pas pour effet d’inverser la charge de la preuve incombant au vendeur conformément à l’article 1353 du code civil qui impose à celui qui se prétend libéré d’une obligation de prouver le fait extinctif.

Il ne crée aucun déséquilibre significatif entre les parties au contrat (en ce sens 3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152) et il doit donc recevoir application (en ce sens 3e Civ., 04 avril 2013, pourvoi n° 12-16.787).

Ainsi que le font valoir les époux [P], aucun certificat conforme au dispositif conventionnel sus-visé n’est versé aux débats par la société BAT-IMMO qui ne peut valablement y substituer unilatéralement d’autres moyens de preuve.

La société BAT-IMMO, tout en invoquant divers événements qu’elle considère comme constituant autant de causes légitimes de suspension, produit une attestation du maître d’oeuvre, datée du 16 juin 2020, faisant état de 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020 et accompagnée de pièces justificatives.

Cette pièce ne constitue pas le certificat visé par la convention des parties et ne peut en tenir lieu.

En effet, il vise des intempéries pour partie antérieures à la conclusion du contrat de vente du 13 septembre 2019 et qui, en raison de cette antériorité ne peuvent avoir pour effet de différer la date de livraison.

Cette attestation est d’autre part antérieure de plus de dix huit mois par rapport à la livraison et n’évalue pas l’impact des intempéries sur la date de livraison effective.

L’attestation de Monsieur [R] du 1er février 2021 faisant état d’un retard de 319 jours, à compter du 17 mars 2020, imputable au titulaire du lot gros oeuvre-maçonnerie ne peut tenir lieu davantage tenir lieu de certificat car elle est d’un an à la livraison sans que l’effet de ce retard sur l’obligation de livraison puisse donc être apprécié au 15 février 2022, date de la livraison effective constatée par procès-verbal.

L’ordonnance n° 2020-306 imposait un confinement entre le 17 mars 2020 et le 11 mai 2020, et bien que l’impact de la mesure sur ce chantier ne soit pas régulièrement établi par le maître d’oeuvre et ce d’autant plus qu’une partie de cette période est déjà intégrée dans le relevé d’intempéries, les demandeurs en ont néanmoins tenu compte dans leur réclamation.

Alors que les autres causes alléguées ne sont pas davantage justifiées conformément au dispositif contractuel précité, ce dernier était tout aussi applicable à l’appréciation de l’impact d’éventuelles causes légitimes de suspension sur le retard de livraison.

La société BAT-IMMO ne légitime pas sa carence probatoire par une cause assimilable à la force majeure et elle sera en conséquence condamnée à indemniser la demanderesse de son préjudice résultant de ce retard.

Les époux [P] produisent des relevés de compte de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou Charente faisant apparaître des prélèvements relatifs à un prêt n° 5715074, entre octobre 2020 et mars 2022, qu’ils qualifient d’intérêts intercalaires.

Ainsi que le fait valoir la défenderesse, ces relevés ne permettent pas d’identifier la nature des versements opérés ni même leur affectation au prêt immobilier qui avait été souscrit auprès de cette banque ainsi que le mentionne l’acte de vente, force étant au surplus de constater l’existence d’un autre prêt n° 5715073.

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Les époux [P] ne produisent pas l’offre de prêt, ni l’échéancier ni une attestation de la banque justifiant que les sommes réclamées sont bien en lien avec le retard de livraison.

La demande sera donc rejetée.

Les demandeurs exposent enfin avoir subi un préjudice économique et moral car ils ont été contraints de résider chez la mère de Monsieur [P] entre la date prévue pour la livraison et celle de la remise effective des clés.

Il n’est justifié d’aucune dépense supplémentaire, paiement de loyer ou indemnité d’occupation.

Par contre, alors qu’il s’agissait d’un projet de vie que les époux [P] ont été obligés de suspendre en raison de l’important retard de livraison de leur logement, ils ont nécessairement subi un préjudice moral qui sera réparé par une indemnité de 1.000 euros chacun, le surplus de la demande étant rejeté.

II- SUR LE RECOURS DE LA SAS BAT-IMMO.

Sur un fondement contractuel, elle demande à être relevée indemne par Monsieur [R] des condamnations prononcées contre elle, lui faisant reproche d’un manquement contractuel pour n’avoir pas établi l’attestation relative aux causes légitimes de suspension et de report du délai de livraison.

La SAS BAT-IMMO invoque à cette fin la clause figurant en page 11 article 4.2 du contrat de maîtrise d’oeuvre du 10 juillet 2019, ainsi rédigée:

“Le Maître d’Oeuvre s’engage à transmettre au Maître d’Ouvrage les attestations de déclaration des journées d’intempéries et les justificatifs des relevés météorologiques, tel que cela est défini dans le CCAP; pour l’application de ces événements ainsi que pour l’appréciation des retards. Le Maître d’Oeuvre établira un certificat qui sera ensuite validé par le Maître d’Ouvrage.”

C’est à juste titre que Monsieur [R] soutient quant à lui avoir satisfait à sa stricte obligation contractuelle qui ne concernait pas le certificat visé en page 17 de l’acte de vente auquel il est tiers au sens de l’article 1199 du code civil et qui n’a pas créé d’obligations à son égard.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’a en effet mis à sa charge que l’établissement d’une attestation strictement limitée aux journées d’intempéries et aux relevés météorologiques ainsi qu’aux retards visés par le CCAP liant les entreprises au maître d’ouvrage et il justifie y avoir satisfait le 16 juin 2020 au moyen d’un écrit accompagné de pièces justificatives, versé aux débats, et retenant 57 jours d’intempéries entre le 05 avril 2019 et le 11 mai 2020.

L’article 4.3 in fine du contrat de maîtrise d’oeuvre régissant les obligations de Monsieur [R] lors des opérations de livraison aux acquéreurs prévoit différentes modalités au titre de la levée des réserves mais ne contient aucune référence, même allusive, au certificat décrit par l’acte de vente.

Le certificat relatif aux intempéries devait en outre être validé par le maître d’ouvrage et la perte d’indépendance du maître d’oeuvre qui en résulte serait susceptible d’être à l’origine d’un déséquilibre significatif au préjudice de l’acquéreur non professionnel, la clause étant alors abusive au sens de l’article L 212-1 du code de la consommation.

Au contraire, la clause du contrat de vente disposait expressément que le certificat établissant les causes de suspension légitime serait établi par ce professionnel “sous sa propre responsabilité” et donc en dehors de toute forme d’approbation ou validation par le maître d’ouvrage.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre et le contrat de vente prévoient donc deux certificats différents et ayant chacun un objet distinct, le premier étant limité aux intempéries et aux retards imputables aux constructeurs et établi sous la surveillance du maître de l’ouvrage sans calculer leur impact sur la livraison et le second étant rédigé en toute indépendance par le maître d’oeuvre en tenant compte de toutes les causes légitimes de suspension avec appréciation de leur incidence sur la livraison.

Le contrat de maîtrise d’oeuvre n’avait pas mis à la charge de Monsieur [R] la rédaction de ce second certificat spécifique et il ne peut donc lui être fait grief de ne pas l’avoir établi.

Ce recours en garantie sera donc rejeté.

III- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en sa rédaction applicable au présent litige, le présent jugement est exécutoire à titre provisionnel. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Partie perdante, la société BAT-IMMO sera condamnée à payer aux époux [P] une indemnité de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et à Monsieur [R] une indemnité de 600 euros du même chef. Elle supportera également les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare Monsieur [F] [P] et Madame [K] [P] irrecevables à agir au titre des nuisances provoquées par la présence d’oiseaux sous le toit,

Condamne la société BAT-IMMO à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [K] [P], ensemble, la somme de 2.190 euros TTC au titre de la réserve non levée relative à l’écoulement du bac à douche ainsi que la somme de 1.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral et rejette le surplus de leurs demandes,

Déboute la société BAT-IMMO de sa demande reconventionnelle,

Déboute la société BAT-IMMO de son action récursoire contre Monsieur [J] [R],

Condamne la société BAT-IMMO à payer à Monsieur [F] [P] et Madame [K] [P], ensemble, une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société BAT-IMMO à payer à Monsieur [J] [R] une indemnité de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne la société BAT-IMMO aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT