TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/01632 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MK6F

Copie exécutoire

délivrée le : 05 Février 2026

à :

SCI HDJ

époux, [X]

Copie certifiée conforme

délivrée le : 05 Février 2026

à :

Monsieur, [B], [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE Ch4.3 JCP

JUGEMENT DU 05 Février 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE À L’INJONCTION DE PAYER ET DEFENDERESSE À L’OPPOSITION

S.C.I. HDJ

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Madame, [Q], [J], [D] épouse, [X] et Monsieur, [K], [X], ses gérants,

demeurant ensemble, [Adresse 2]

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR À L’INJONCTION DE PAYER ET DEMANDEUR À L’OPPOSITION

Monsieur, [B], [N]

demeurant, [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 tenue par M^me Célia GAUBERT-PICHON, Vice-Présidente des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de M^me Ouarda KALAI, Greffier, en présence de M,.[W], [O], Auditeur de justice et de M,.[C], [Z], Greffier stagiaire ;

Après avoir entendu la partie en demande, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Février 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par ordonnance d’injonction de payer du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble en date du 17 février 2025, il a été enjoint à Monsieur, [B], [N] de payer à la SCI HDJ la somme de 4250 euros en principal avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Par courrier réceptionné au tribunal le 13 mars 2025, Monsieur, [B], [N] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer au motif que les demandes de la SCI HDJ étaient injustifiées. Il demandait également la restitution intégrale de son dépôt de garantie ou son imputation sur l’impayé ainsi que la reconnaissance des frais engagés à ses frais pour l’entretien du logement et leur déduction des sommes demandées par le propriétaire.

A l’audience, initialement fixée le 30 juin 2025, Monsieur, [B], [N] a comparu et s’est opposé aux demandes de la SCI HDJ, faisant valoir que son dépôt de garantie ne lui avait pas été restitué. La SCI HDJ a sollicité le renvoi par courrier du fait de son indisponibilité.

A l’audience de renvoi du 10 octobre 2025, la SCI HDJ a comparu. Monsieur, [B], [N], également comparant, a sollicité un renvoi pour répondre aux arguments adverses.

Par courrier reçu au greffe le 1er décembre 2025, Monsieur, [B], [N] a transmis ses observations en réponse et précisait avoir engagé une procédure de surendettement.

A l’audience du 12 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI HDJ était représentée par les époux, [X], gérants. Monsieur, [B], [N] n’a pas comparu sans faire valoir de motif légitime.

À cette audience, la SCI HDJ, a maintenu ses demandes initiales à l’injonction de payer soit :

—  3896,67 € au titre des loyers impayés,

—  2403,50 € au titre des frais de reprise de peinture des murs et plafonds,

—  50 € au titre des frais de ménage,

—  89,75 € au titre de l’état des lieux de sortie pour moitié.

Elle a également sollicité le remboursement des frais de commissaire de justice.

La SCI HDJ fait valoir que le logement n’est ni insalubre, ni indécent et qu’un état des lieux de sortie a été fait par commissaire de justice. Elle remet ses écritures et pièces, précisant qu’elles ont été transmises à Monsieur, [B], [N] en lettre recommandée avant l’audience.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 05 février 2025, la présidente ayant informé la partie présente que la décision serait prononcée par application de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

La SCI HDJ a été autorisée à produire en cours de délibéré et jusqu’au 15 janvier 2026 le justificatif de l’envoi des écritures et pièces au défendeur.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le principe de la contradiction et la procédure orale :

En application de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le demandeur que les courriers remis au tribunal et adressés à Monsieur, [B], [N] par la SCI HDJ les 7 novembre et 22 décembre 2025 lui ont été envoyés en courrier recommandé respectivement les 13 novembre (date de dépôt) et 27 décembre (date de dépôt et de distribution). Ces courriers mentionnent en pièces jointes : états des lieux d’entrée et de sortie, photos des échanges, factures travaux, décompte détail des loyers impayés et devis de peinture signé.

Dès lors, il convient de constater que le principe de la contradiction a été respecté et que ces documents (courriers et justificatifs joints) peuvent être pris en compte dans la résolution du présent litige malgré l’absence de Monsieur, [B], [N] à l’audience du 12 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue.

En revanche, en application de l’article 817 du code de procédure civile, la procédure est orale. Dès lors, seules les demandes soutenues oralement peuvent être prises en compte. Les demandes formulées par Monsieur, [B], [N] seulement par écrit ainsi que les pièces jointes ne peuvent donc pas être prises en compte faute pour lui d’avoir comparu à l’audience du 12 décembre 2025.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition doit être formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

Selon l’article 1415 du code de procédure civile, l’opposition doit être formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été rendue le 17 février 2025. L’acte de signification n’a pas été produit. Néanmoins, M., [B], [N] a formé opposition le 13 mars soit dans le délai d’un mois suivant l’ordonnance elle-même.

L’opposition est donc recevable.

Sur l’arriéré locatif :

Aux termes des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En l’espèce, d’après les états des lieux et l’historique des opérations versés aux débats, M., [B], [N] a pris à bail un logement situé, [Adresse 4] appartenant à la SCI HDJ, moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

L’entrée dans les lieux s’est faite le 1er avril 2022 tandis que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 17 juin 2024.

Il résulte du décompte produit par la SCI, qu’à l’issue de son départ du logement, le 17 juin 2024, Monsieur, [B], [N] était redevable de la somme de 3896,67 euros au titre des loyers impayés. Monsieur, [B], [N] ne produit aucun justificatif prouvant qu’il s’est acquitté de ses loyers, si bien qu’il sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les dégradations locatives :

Sur le constat des dégradations

Il se déduit de la lecture combinée des articles 1728 et 1730 du code civil que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes des articles 1732 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Par conséquent, les détériorations causées par le locataire, en raison de sa négligence ou d’un manque d’entretien du logement, sont à sa charge.

En l’espèce il est produit un état des lieux amiable et contradictoire en date du 1er avril 2022 ainsi qu’un état des lieux contradictoire réalisé par commissaire de justice en date du 17 juin 2024. Il convient de considérer que l’évaluation à l’entrée et à la sortie de l’état du bien s’avère tout à fait possible par la comparaison de chacun de ses documents.

Sur ce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement a été livré en bon état s’agissant des peintures, plusieurs peintures étant même qualifiées de neuves.

Or, l’état des lieux de sortie établi par constat de commissaire de justice fait état de nombreuses traces que ce soit sur les murs ou sur les plafonds.

Ainsi, lors de l’état des lieux d’entrée, il est noté :

— La peinture des murs et plafonds de la pièce à vivre comprenant la cuisine ainsi que celle du plafond de la salle de bain et des toilettes est neuve, les murs de la salle de bain et des toilettes sont « ok »,

— La peinture des murs de l’entrée est neuve, le plafond blanc sans traces,

— Les murs et plafonds de la chambre n°2 sont notés « ok »,

— Les murs de la chambre n°1 sont « ok » et le plafond est ancien avec des traces.

L’état des lieux de sortie réalisé par commissaire de justice relève que :

— Les murs de la cuisine sont jaunis au-dessus du radiateur et sur les autres murs sont présents des trous rebouchés avec des teintes différentes, soffite jauni également ; le tout est noté « passable » ; le plafond comporte une coloration jaune sur toute la surface ;

— Les murs de la salle de bain sont en état passable avec fines rayures dans un angle et traces de poussière – trous rebouchés ; la peinture du plafond de la salle de bain a une coloration jaune et la trappe encastrée présente diverses traces de rouille;

— Les murs du couloir sont notés passable : avec large flocage au pied de la porte d’entrée de la chambre 1 + cueillie légèrement jaunie + légères traces d’usage + 1 morceau de goulotte manquante cueillie au-dessus porte chambre 1 ;

— Les murs et peintures de la chambre n°1 sont en état passable : légère coloration jaune et un espace non recouvert de peinture, le plafond présente une légère coloration jaune ;

— Les murs et plafonds de la chambre n°2 sont en état passable, peinture refaite récemment mais avec large espace non peint au droit d’un boitier de climatisation qui a été déposé + une auréole noire sur le mur intégrant la porte + deux trous de vis. Une tâche est présente au plafond dont la peinture est légèrement jaunie à la cueillie.

Il est noté en sus, que plusieurs éléments sont poussiéreux (notamment les volets extérieurs et les fenêtres), certains équipements et intérieurs de meubles de la cuisine et de la salle de bain sont sales ainsi que les joints de carrelage au sol de la salle de bain.

Après comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et au vu des factures produites, les travaux de nettoyage à hauteur de 50€ et de rénovation de peinture des murs et plafonds pour le montant établi dans le devis signé soit la somme de 2403.50€ sont justifiés.

Faute d’éléments apportés par le défendeur afin de contester le principe de ces dégradations et leur imputabilité au locataire, aucune autre explication tirée de la force majeure, de la faute du bailleur ou encore du fait d’un tiers ne peut être retenue. Dès lors, les dégradations constatées sont imputables à Monsieur, [B], [N] qui devra prendre en charge les frais de réparations à hauteur de 2453.50 euros, déduction faite du dépôt de garantie déjà versé d’un montant de 695 euros, soit la somme totale restant due de 1758.50 euros.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, compte tenu du contexte conflictuel entre les parties, la SCI HDJ a requis un commissaire de justice afin de procéder à un état des lieux de sortie. Les frais doivent donc être partagés par moitié. Monsieur, [B], [N] sera condamné à payer à la SCI HDJ la somme de 77,22€ (154,44 euros /2) au titre des frais de commissaire de justice pour l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure Civile, Monsieur, [B], [N], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

DECLARE recevable l’opposition formée par Monsieur, [B], [N] le 13 mars 2025 contre l’ordonnance d’injonction de payer du 17 février 2025 ;

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer du 17 février 2025 rendue par le président du tribunal de ce siège ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [N] à payer à la SCI HDJ, la somme de 3896,67 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [N] à payer à la SCI HDJ la somme de 1758,50 euros correspondant au montant des dégradations locatives ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [N] à payer à la SCI HDJ la somme de 77,22 euros correspondant à la moitié du coût de l’état de lieux de sortie réalisé par commissaire de justice ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [B], [N] à supporter les dépens de l’instance.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 05 Février 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Ouarda KALAI Célia GAUBERT-PICHON