Minute N° 25/151

COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 21/02253 – N° Portalis DB3F-W-B7F-I4EJ

JUGEMENT DU 02 Septembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. [G] OPTICAL, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 5] n° 451.450.472

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [J], prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 5] n° 441.052.347

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Michel VANCRAEYENEST, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Jean-Michel VANCRAEYENEST

Expédition à :M^e Olivier COLLION

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2015, à effet au 1er février 2015, la S.A.R.L. [J] a donné à bail pour neuf années à la S.A.S. [G] Optical, un local commercial constituant le lot 1b, d’une surface d’environ 238m², dépendant d’un immeuble collectif situé à [Adresse 6], pour l’exercice d’une activité d’optique et d’audio prothèse moyennant un loyer annuel de 47.000 euros hors taxes et hors charges.

Le bail a prévu un aménagement du montant du loyer annuel hors charges et taxes comme suit :

— du 1er février 2015 au 31janvier 2016, un montant de 39 000 euros ;

— du 1er février 2016 au 31janvier 2017, un montant de 43 000 euros ;

— à compter du 1er février 2017, un loyer annuel de 47 000 euros.

Il a également été mentionné que le bailleur accorde une franchise de loyers au preneur du 1er février au 31 mars 2015.

Enfin, il est prévu que le preneur devra régler une somme mensuelle de 650 euros HT, soit 780 € TTC, à titre de provision sur les charges, impôts et taxes lui incombant, et ce dès la prise d’effet du bail soit à compter du 1er février 2015.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er juillet 2021, la S.A.R.L. [J] a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, pour paiement d’une somme de 15 283,66 euros au titre de loyers, charges locatives et foncières sur la période d’août 2019 à juin 2021.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2021, la S.A.S. [G] Optical a fait assigner la S.A.R.L. [J] devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer et en remboursement des provisions sur charges versées au titre des exercices 2015 à 2019 et subsidiairement aux fins de désignation d’un expert aux fins de procéder à la vérification des pièces fondant les demandes de charges.

Par ordonnance en date du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état a condamné la S.A.R.L. [J] à communiquer à la S.A.S. [G] Optical les pièces suivantes :

— les notes d’honoraires émises par le cabinet d’expertise comptable C.C.G.E. Beaucaire pour les mois de mars 2018 et de septembre 2020,

— les justificatifs de primes d’assurance pour les années 2015 et 2017,

— les avis d’imposition relatifs à la taxe foncière pour les années 2015 et 2017,

— les factures EDF des mois de février et août 2016,

— les factures d’entretien des espaces verts et locaux émis par la S.A.S. [L] Multi-Renov pour les mois d’octobre à décembre 2019,

— la facture émise pour les travaux de traçage du parking en 2016,

et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une période d’un mois, à l’issue de laquelle il sera statué à nouveau.

Par acte extra judiciaire en date du 16 août 2023, la S.A.S. [G] Optical a sollicité le renouvellement du bail commercial, demande acceptée par la S.A.R.L. [J] le 13 novembre 2023, pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2024.

Par conclusions déposées au RPVA le 12 février 2025, la S.A.S. [G] Optical a conclu comme suit:

A titre préliminaire,

— juger qu’elle a procédé au paiement de l’intégralité des charges locatives

réclamées par le bailleur, et qu’elle n’est donc redevable d’aucune charge locative,

A titre principal,

Vu les articles L 145-40-2 et R 145-36 du Code de Commerce, et l’absence de décompte annuel de régularisation de charges,

Vu la jurisprudence,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 01/07/2021,

— condamner la S.A.R.L. [J] au remboursement de l’ensemble des provisions sur charges versées par la locataire au titre des exercices 2015 à 2021,

A titre subsidiaire,

Vu le caractère incompréhensible du décompte figurant dans le commandement de payer, notamment au regard des factures émises par la société [J],

Vu le paiement des causes du commandement par le locataire dès transmission des pièces comptables relatives aux charges,

— juger nul et de nul effet le commandement de payer du 01/07/2021,

A titre très subsidiaire

— désigner tel expert qu’il plaira, avec mission de :

— se faire communiquer les pièces comptables des deux parties,

— procéder à la vérification des pièces fondant les demandes de charges de la part du bailleur,

— donner son avis sur le caractère justifié de ces charges, ou sur leur montant au regard des prix pratiqués,

— répondre aux questions des parties,

— rédiger un pré-rapport et recueillir les observations des parties, avant de déposer son rapport définitif,

— proposer un compte entre les parties,

En tout état de cause,

— débouter la S.A.R.L. [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— la condamner au remboursement de l’ensemble des charges abusives suivantes payées par la locataire, et ce depuis l’origine du bail commercial :

— entretien des espaces verts,

— factures de comptabilité,

— condamner la S.A.R.L. [J] à modifier la clef de répartition des charges locatives, en y intégrant également l’activité de kiosque à pizza,

— condamner la S.A.R.L. [J] à porter au crédit du montant des charges réclamées à ses locataires commerciaux, les sommes encaissées au jour de la décision au titre de la location des places de parking louées à la concession Peugeot,

— enjoindre à la S.A.R.L. [J] de restituer lesdites places à ses locataires en mettant un terme à la location consentie en fraude des droits de la concluante, bénéficiaire de l’usage desdites places de parking, et ceci sous telle astreinte provisoire qu’il lui plaira de fixer dans les conditions qu’il appartiendra,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— condamner la S.A.R.L. [J] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées au RPVA le 23 avril 2025, la S.A.R.L. [J] a conclu comme suit :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu l’article 2224 du Code civil,

Vu l’article 70 du Code de procédure civile,

Vu le bail en date du 17 février 2021,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 1er juillet 2021,

— constater la mauvaise foi de la S.A.S. [G] Optical,

— prendre acte de ce que la S.A.S. [G] Optical a procédé au paiement de l’intégralité des charges locatives,

— constater l’aveu judiciaire de la S.A.S. [G] Optical quant au bienfondé des sommes réclamées par la S.A.R.L. [J] à son encontre, en exécution du bail en ce compris au titre du commandement de payer délivré le 1er juillet 2021,

— juger que le bailleur a justifié des charges locatives depuis 2015, lesquelles sont parfaitement fondées,

En conséquence,

— juger n’y avoir lieu au remboursement des provisions sur charges versées,

— juger que la demande de la S.A.S. [G] Optical tendant à la modification de la clef de répartition des charges locatives est une demande additionnelle sans lien suffisant avec la demande originaire (tendant à la nullité du commandement de payer),

— juger n’y avoir lieu à expertise,

En conséquence,

— débouter la S.A.S. [G] Optical de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formulées à titre principal, subsidiaire et très subsidiaire, ainsi que ses prétentions additionnelles,

— juger que la prescription quinquennale s’applique au remboursement des charges locatives indûment versées par le preneur d’un bail commercial,

— condamner la S.A.S. [G] Optical à lui payer une somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés par le bailleur pour faire valoir ses droits ;

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. [G] Optical au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

— écarter toute exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ordonnance en date du 24 avril 2025, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le commandement de payer du 01/07/2021 :

Quoique ayant maintenu dans le dispositif de ses conclusions sa demande visant à déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 1er juillet 2021 par la bailleresse, la S.A.S. [G] Optical expose dans le corps de ses conclusions que cette demande est devenue sans objet en l’état de l’acceptation par la bailleresse du principe du renouvellement du bail commercial, de sorte que selon la requérante, il n’est ainsi plus nécessaire de statuer ni sur la validité du commandement, ni sur l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il n’y a lieu qu’à statuer sur la demande indemnitaire formée par elle.

La demande visant à déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 1er juillet 2021 n’étant plus soutenue, il y a lieu d’en débouter la S.A.S. [G] Optical.

Le remboursement de l’ensemble des provisions sur charges :

La S.A.S. [G] Optical sollicite le remboursement des provisions sur charges versées au titre des exercices 2015 à 2021, ainsi que celles liées à l’entretien des espaces verts et au titre de factures de comptabilité, sans chiffrer ses demandes, ni produire de décompte relatif à ces versements par nature de charges, de sorte que la demande ne peut être accueillie favorablement.

Mesures d’instruction :

La S.A.S. [G] Optical sollicite à titre subsidiaire la désignation d’un expert afin de vérifier le bien-fondé des charges réclamées, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait n’être pas suffisamment éclairé.

En l’absence de production d’un décompte des provisions sur charges et de précision concernant le montant des dites charges comme indiqué ci-dessus, la mesure d’instruction sollicitée ne peut s’appuyer sur aucun élément précis.

En conséquence de quoi, la demande est rejetée.

Modification de la clé de répartition des charges locatives et les places de parking :

La S.A.S. [G] Optical fait grief à la S.A.R.L. [J] d’utiliser de l’espace du parking, destiné selon elle à ses locataires commerciaux et leur clientèle, pour y installer un kiosque à pizza, entraînant une réduction de la superficie des espaces communs loués, ce sans incidence sur les charges locatives.

La S.A.R.L. [J] fait valoir en réponse que le kiosque dont s’agit occupe un emplacement situé en bordure du parking attenant à l’ensemble commercial, rappelant que le bail prévoit en son article 2 que la jouissance du parking est non exclusive.

Il est constant que les parties sont en l’état d’un nouveau bail depuis le 1er février 2024, ce qui a pour effet de rendre sans objet les demandes de la S.A.S. [G] Optical fondées sur un bail qui ne régit plus la relation des parties.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la S.A.S. [G] Optical qui succombe en ses demandes, dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 1er juillet 2021.

Il y a lieu également de la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun élément en l’espèce ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute la S.A.S. [G] Optical de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 1er juillet 2021 à la requête de la S.A.R.L. [J] ;

Déboute la S.A.S. [G] Optical de ses demandes de remboursement des provisions sur charges versées au titre des exercices 2015 à 2021, de celles liées à l’entretien des espaces verts et au titre de factures de comptabilité et de mesure d’instruction ;

Déboute la S.A.S. [G] Optical de ses demandes comme étant sans objet de modification de la clef de répartition des charges locatives, de voir porter au crédit du montant des charges réclamées aux locataires commerciaux, les sommes encaissées au jour de la décision au titre de la location des places de parking louées à la concession Peugeot, et aux fins d’injonction à la S.A.R.L. [J] de restituer lesdites places à ses locataires ;

Condamne la S.A.S. [G] Optical aux dépens de l’instance, dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 1er juillet 2021 ;

Condamne la S.A.S. [G] Optical à payer à la S.A.R.L. [J] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE